Update 27. September 2018:

Bußgelder wegen Vermietung einer Ferienwohnung?

Die Behörden gehen – gerade auch in Berlin –  immer wieder gegen Vermieter von Ferienwohnungen vor. Dies beruht nicht zuletzt darauf, dass entsprechende Angebote, insbesondere Airbnb, immer beliebter werden. Zugleich ist die Praxis der Vermietung an Touristen nicht nur den Behörden, sondern auch Nachbarn und anderen Mietern oft ein Dorn im Auge. 

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz

In Berlin gilt das landesrechtliche „Gesetz  über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, das in § 7 eine Ordnungswidrigkeitsvorschrift enthält. Hiernach stellen einzelne näher bezeichnete Zuwiderhandlungen Ordnungswidrigkeiten dar, welche mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € gehandelt werden können. Als Zweckentfremdung gilt insbesondere die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung.

So führt § 2 ZwVbG folgendes aus:

(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum  

• zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;

Wird Wohnraum als Ferienwohnung vermietet, ohne dass hierfür eine entsprechende Genehmigung vorliegt, ist die Ordnungswidrigkeit nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG.

Zudem enthält § 5 Abs. 6 ZwVbG das Gebot, das Anbieten und Bewerben einer Wohnung auf Internetseiten dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen. Zudem ist die Registriernummer anzugeben.

Die Vorschrift lautet:

• Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen, ist vorab durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen. Die Anzeige hat vor Aufnahme der von dem zuständigen Bezirksamt genehmigten zweckfremden Nutzung zu erfolgen. Auf Grund der Anzeige wird jeder zweckentfremdeten Wohnung eine eigene Registriernummer vom zuständigen Bezirksamt zugewiesen, die beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nutzung des Wohnraums immer öffentlich sichtbar anzugeben ist. Die Pflicht zur Angabe der Registriernummer gilt ab 1. August 2018.

Auch eine Zuwiderhandlung gegen diese Vorschrift stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Höhe der Geldbuße

Die Bezeichnung als bloße Ordnungswidrigkeit täuscht gelegentlich darüber hinweg, wie gravierend entsprechende Sanktionen sein können. Die Geldbuße wird sich dabei in dem zur Verfügung stehenden weiten Rahmen immer an den Verhältnissen des konkreten Einzelfalls orientieren. Von Bedeutung ist insofern, wie schwerwiegend und beharrlich der Verstoß war.

Orientierung am wirtschaftlichen Vorteil

Hinzuweisen ist insbesondere auch auf die Vorschrift des § 17 Abs. 4 OWiG. Hiernach soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil, den der Täter aus der Ordnungswidrigkeit gezogen hat, übersteigen. Fehlt es lediglich an der Angabe der Registriernummer, macht der aus der Ordnungswidrigkeit gezogene Vorteile zweifelhaft sein. Erfolgt allerdings die Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung, dürfte der Vorteil in der gesamten erhaltenen Gegenleistung bestehen. Bei zahlreichen und über einen langen Zeitraum vorgenommenen Vermietungen kann dies zu ganz erheblichen Geldbußen führen.

Vermögensabschöpfung!?

Hinzu kommt folgendes: auf das Recht der Vermögensabschöpfung ist auch Ordnungswidrigkeiten grundsätzlich anwendbar. Dies bestimmt § 29a OWiG. Hiernach soll grundsätzlich jeder Vermögenswert, welcher dem Täter der Ordnungswidrigkeit zugeflossen ist, eingezogen und abgeschöpft werden. Auch dies kann eine sehr belastende Rechtsfolge darstellen.

Entdeckungsrisiko

Das Risiko, dass die illegale Vermietung einer Ferienwohnung entdeckt wird, ist nicht zu vernachlässigen. Gerade Anzeigen von Nachbarn, die sich durch die Vermietung gestört fühlen, sind durchaus nicht selten. 

Steuerhinterziehung

Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung stellen grundsätzlich steuerpflichtiges Einkommen dar. Sie sind daher im Rahmen der erforderlichen steuerlichen Erklärung regelmäßig anzugeben. Geschieht dies nicht, dürfte in aller Regel zugleich eine Steuerhinterziehung nach § 370 AO vorliegen. Eine solche stellt nicht lediglich eine Ordnungswidrigkeit, sondern sogar eine Straftat dar.

Sie werden beschuldigt? Handeln Sie jetzt richtig!

Zweckentfremdung sowie Zweckentfremdungsverbot in Berlin. 

Wir stellen Ihnen hier wesentliche Punkte zum Zweckentfremdungsverbotsgesetz vor.

Einzelfragen finden Sie unter den Updates, in denen auch auf die aktuelle Rechtsprechung eingegangen wird. 

UPDATE vom 6. April 2017:

Beschlüsse des 5. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 6. April 2017 (OVG 5 B 14.16):

Das OVG Berlin-Brandenburg hat mit obigem Beschluss die Vorlage des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes an das Bundesverfassungsgericht verkündet. Die Vorlage ist konsequent, da das OVG davon ausgeht, dass das Gesetz nicht den verfassungsrechtlichen Vorgaben an die Rückwirkung von Gesetzen entspricht.

Dies bedeutet lediglich, dass Nutzer von Ferienwohnungen vor dem 1. Mai 2014 ggf. weiterhin Ihre Wohnung als Ferienwohnung nutzen dürfen.

Hier ist jedoch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts abzuwarten. Dies kann mehrere Jahre dauern. Zu beachten bleibt, dass das Gesetz im übrigen vom OVG nicht für verfassungswidrig erachtet wird. Neue Ferienwohnungen dürfen insofern nicht in Wohnungen/Wohnraum eingerichtet werden. Dies gilt selbstverständlich nicht, wenn Ausnahmetatbestände vorliegen.

UPDATE vom 9. August 2016:

Mit Urteil vom 9. August 2016 hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem von uns geführten Verfahren zugunsten von Zweitwohnungsnutzern entschieden. Diese dürfen Ihre Wohnung ohne Auflage und Bedingungen an Feriengäste und Touristen vermieten.

Hintergrund: Die Kläger wohnen in Dänemark und besitzen seit 2012 eine Wohnung in Berlin. Diese Wohnung wird regelmäßig auch zu privaten und beruflichen Aufenthalten in Berlin genutzt. In etwa 50 % der Zeit wird die Wohnung an Feriengäste vermietet. Damit sollte auch der Kredit für die Eigentumswohnung bei der Bank abgezahlt werden.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Kläger haben einen Anspruch (ohne Ermessensprüfung durch die Behörde) auf Erteilung einer Genehmigung zur zweckentfremdenden Nutzung. Dies umfasst auch die kurzfristige Vermietung an Feriengäste und Touristen.

Dabei kommt es nicht auf den Umfang der Wohnraumnutzung an. Das Gericht geht davon aus, dass bereits kein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in Zweitwohnungsfällen besteht. Es kommt deshalb auch nicht auf Art und Umfang der Nutzung an. 

Wann und ob eine Zweitwohnungsnutzung vorliegt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Anforderungen daran sind jedoch nicht sehr hoch.

Das Gericht geht aber davon aus, dass es einer Genehmigung des Bezirksamtes bedarf. Diese hat aber lediglich eine Kontrollfunktion in Bezug auf die Frage, ob eine Zweitwohnung vorliegt. Weitere Anforderungen darf das Bezirksamt nicht stellen. Dies gilt insbesondere auch für Auflagen und ähnliches.

Zweckentfremdung - Berlin

Allgemein dient das Zweckentfremdungsverbot in Berlin dazu Wohnraum dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. Hintergrund ist eine Wohnungssituation in Berlin, welche insbesondere dadurch geprägt ist, dass günstiger Wohnraum fehlt. Unter Berücksichtigung des derzeitigen Rot-Roten Senats führt dies zu einem Anstieg an Eigentümern, die mit Ordnungsverfügungen belastet werden. Gerne beraten wir Sie hier und setzen für Sie die Genehmigung Ihrer Wohnungsnutzung durch.

Dies ist selbstverständlich nicht in jedem Einzelfall möglich. Derzeit sind folgende Ausnahmefälle verbreitet:

• Ferienwohnungsnutzung bereits vor dem 1. Mai 2014

Auf Grundlage des unter Update 6. April 2017 dargelegten Umstandes ist die Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot denkbar. Die Einzelheiten der Befreiung variieren mangels gefestigter Rechtsprechung zwischen den verschiedenen Bezirksämtern.

• Hauptwohnsitz  bzw. Zweitwohnung in Berlin => Nutzung als Ferienwohnung möglich

Wird eine Wohnung tatsächlich vom Verfügungsberechtigten Eigentümer / Mieter tatsächlich selbst genutzt und steht diese Wohnung teilweise leer, ist von den Bezirksämtern eine Genehmigung zur zweckentfremdungsrechtlichen Nutzung zu erteilen. Dies umfasst auch die Nutzung als Ferienwohnung. Voraussetzung ist, dass die Wohnung als Haupt- / Zweitwohnung vom Verfügungsberechtigten tatsächlich genutzt wird. Unsere Erfahrung zeigt, dass die Nutzung wesentlich sein muss. Ein Aufenthalt zu Ferienzwecken von 2 Wochen im Jahr reicht hier regelmäßig nicht. Dies hängt aber auch von dem jeweils zuständigen Bezirksamt ab.

• Teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung (mindestens 50 % Wohnungsnutzung)

Wird eine Wohnung teilweise gewerblich genutzt, liegt ein Genehmigungstatbestand vor. Wichtig ist, dass hier die Berechnung der Wohnfläche exakt erfolgt, da die Wohnungsnutzung mindestens 50 % der Fläche einnehmen muss. Dabei ist nach dem Gesetz die Küche und das Badezimmer stets mit 50 % der Fläche der gewerblichen Nutzung und Wohnraumnutzung zuzurechnen. Dies kann eine zunächst offensichtliche Genehmigungsfähigkeit erschweren.