Rechtsanwalt für Maklerrecht in Berlin und bundesweit

Als spezialisierte Rechtsanwälte für Maklerrecht im Immobilienbereich beraten wir Sie rund um Fragen des Maklervertrages. Wir vertreten sowohl Makler als auch Maklerkunden, sodass unsere Mandanten jeweils von unseren strategischen Kenntnissen aus beiden Bereichen profitieren.

Dazu gehören für Maklerkunden

  1. Streitigkeiten im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung
  2. Widerruf von Maklerverträgen
  3. Rückforderung von Maklerprovision wegen Pflichtenverstoß, Wegfall der Geschäftsgrundlage des Hauptvertrages sowie Doppeltätigkeit
  4. Prüfung der Kaufverträge (Sieh Menüpunkt KAufvertragsprüfung)

Dazu gehören für MAkler

  1. Gestaltung von Maklerverträgen
  2. Beratung zum Widerrufsrecht und rechtssicher Gestaltung des Widerrufsrechts
  3. Durchsetzung von Provisionsforderungen

Für Makler und Maklerkunden haben wir zu unterschiedlichen Themen bereits Informationen zusammengestellt. Nutzen Sie dazu gerne das Schnellmenü etwas weiter unten.

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Does and Don'ts des Immobilienmaklers beim Vertragsschluss

Als Rechtsanwälte im Bereich Maklerrecht werden wir regelmäßig mit nur einer Fallkonstellation konfrontiert, wobei die Zielrichtung natürlich je nach Auftraggeber (Makler oder Maklerkunde) variiert. Es geht stehts um die Vereinbarung / Zahlung der Maklerprovision durch den Maklerkunden.

Aus dieser Erfahrung heraus ergeben sich verschiedene Angriffspunkte, welche die Maklerprovision und damit die Bezahlung des Maklers betrifft. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Problembewusstsein beim Makler schaffen, damit Fehler vermieden oder ggf. geheilt werden können.

Regelungen des Maklervertrages - Risiko unklare Vertragsregelung

Die Anforderungen an einen Maklervertrag sind hoch. Nach ständiger Rechtsprechung ist für eine Provisionspflicht des Maklerkunden erforderlich, dass im Maklervertrag hinreichend deutlich wird, dass eine Provision für den Nachweis einer Vertragsgelegenheit zum Erwerb einer Immobilie oder für die Vermittlung eines Erwerbsvertrages einer Immobilie geschuldet wird. Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers.

Beispiel: Maklerprovision: 7,14 % des Kaufpreises

Die Formulierung stellt keine hinreichende Provisionsvereinbarung dar. Der Kunde kann sich darauf berufen, dass er davon ausging, dass nicht ihn die Provisionspflicht trifft, sondern z.B.: den Verkäufer.

Beispiel: Maklerprovision: 7,14 % des Kaufpreises (Kapitalanleger)

Die Formulierung ist nicht deutlich besser, weil dadurch der Anwenderbereich ggf. eingeschränkt wird. Beispielsweise wäre eine Vermittlungstätigkeit für den Mieter als Kaufinteressenten ggf. nicht umfasst. Hintergrund ist die Tatsache, dass Maklerverträge regelmäßig allgemeine Geschäftsbedingungen sind, welche zu Lasten des Verwenders (Makler) ausgelegt werden.

Klargestellt werden sollte auch stets die Leistung des Maklers, damit später keine Unklarheiten entstehen. Das Maklerrecht unterscheidet Nachweis- und Vermittlungstätigkeit. Die einseitige oder falsche Nutzung der Formulierungen führt nach 305c Abs. 2 BGB ggf. zum Verlust des Provisionsanspruchs, weil nicht die richtige Maklerleistung vertraglich geregelt und dann erbracht wurde.

Beispiel: Vermittlungsprovision des Käufers: 7,14 %

In diesem Fall wäre eine reine Nachweistätigkeit des Maklers nicht ausreichend, um eine Provision zu verdienen. Gleiches gilt im umgekehrten Fall.

Verbesserung: Maklerprovision des Käufers bei Nachweis und/oder Vermittlung: 7,14 % des Kaufpreises

der Abschluss des Maklervertrages und das Verbraucher -Widerrufsrecht

Das zweite Risikofeld ist der Abschluss des Maklervertrages. Dabei gilt, dass bereits aus Beweiszwecken ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden sollte. Anderenfalls obliegt es dem Makler alle Regelungen des Maklervertrages, insbesondere die Provisionspflicht des Käufers/Verkäufers nachzuweisen.

Liegt ein schriftlicher Vertrag vor, ist der Makler nunmehr seit einigen Jahren bei Verbrauchern mit dem Widerruf des Vertrages bedroht. Dies gilt immer dann, wenn ein Maklervertrag mit einem Verbraucher nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde. Es besteht ein Widerrufsrecht.

Wenn sich Finanzierungsmakler wegen des florierenden Geschäfts an Rechtssprechung des BGH zum Widerruf von Immobiliendarlehen erfreut haben, so zeigt die nunmehr ergangene Rechtssprechung, welche auf Maklerverträge übertragbar ist, dass die formellen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung zwingend einzuhalten sind. Abweichungen sowohl bei der Belehrung als auch bei der Beifügung des Musterwiderrufs bedrohen den Maklervertrag in seiner Gesamtheit. Ist die Belehrung über das Widerrufsrecht nicht oder nicht richtig erfolgt, hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht von 1 Jahr und 14 Tagen. Der Widerruf kann auch noch nach der Zahlung der Provision und Abwicklung des Hauptvertrages erfolgen. Sogar eine Rückzahlung der Provision wird gegegebenfalls geschuldet.

Die Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 EGBGB dargestellt. Es ist dringend anzuraten, die Musterwiderrufsbelehrung nebst Musterwiderruf mit den richtigen Unternehmensdaten zu verwenden. Zusätzlich sollte eine Belehrung über die Anforderungen an die Erbringung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist erfolgen und eine Bestätigung vom Kunden schriftlich abgefordert werden, welche den Makler zur vorzeitigen Vertragserbringung veranlasst.

Teilweise wird die Widerrufsbelehrung nicht in Textform ausgehändigt oder als Teil des Hauptvertrages zur Unterschrift (z.B.: beim Notar) ausgehändigt und wieder zurückgenommen. Es bestehen dann, wenn dem Kunden keine Kopie der Widerrufsbelehrung nicht verbleibt, erhebliche Bedenken, ob damit ein zur Verfügung stellen im Sinne von § 246a § 1 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB vorliegt.

Ob die Argumentation, dass der Vertrag mittelbar durch die Beurkundung des Hauptvertrages aus dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts nach dem BGB fällt, erfolgreich ist, scheint schon wegen der regelmäßig nicht eingehaltenen Belehrungspflicht des Notars nicht einschlägig (§ 312 Abs. 2 Nr. 1b BGB).

Der Makler hat hier besondere Vorsicht walten zu lassen, da insbesondere die Argumentation des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) allein wegen der Vertragserfüllung und ggf. Provisionszahlung nicht greift.

Umfang des Maklervertrages - Risiko Vertragsabweichung

Der Umfang des Maklervertrages ist auch stets zu beachten.

Dabei kommt insbesondere dem Austausch des Vertragsobjektes durch den Kunden erhebliche Bedeutung zu. Dies gilt insbesondere, wenn der Kunde eine kleine Zweizimmerwohnung anfragt und dann nach Kontakt mit dem Verkäufer eine 4-Zimmerwohnung erwirbt. Wenn der Makler hier eine Provision verdienen möchte, muss er seinen Maklerauftrag erweitern und ggf. eine zusätzliche Vermittlungsleistung erbringen.

Auch der Austausch von Vertragsparteien oder die Abweichung vom ursprünglichen Verkaufspreis kann bei erheblichen Abweichungen Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben. Unter dem Stichwort persönliche und wirtschaftliche Kongruenz kann dem Makler dabei geholfen werden. Eine Klarstellungsvereinbarung mit dem Kunden ist stets sinnvoll. Grundsätzlich gilt auch hier das Widerrufsrecht.

Es ist jedoch ratsam bereits im Maklervertrag eine Klarstellung zu den Fragen Informationsweitergabe und Preis- sowie Objektveränderung vorzunehmen, um eine bestmögliche Absicherung zu erhalten.

Risiko Reservierungsvereinbarung - Nichtigkeit des Maklervertrages

Unbeachtet in diesem Zusammenhang ist bislang die folgende Frage geblieben. Welche Auswirkung hat eine Reservierungsvereinbarung auf die Maklerprovision. Relevant ist die Regelung regelmäßig bei Zahlungspflichten des Kunden ohne Vertragsschluss. Wobei teilweise eine Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung unabhängig von der Höhe der Entschädigung nach AGB-Regeln angenommen wurde (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 21. Januar 2015 – 100 C 248/14 –, juris). Der BGH hat die Angelegenheit ebenfalls im Rahmen von § 311b Abs. 1 BGB, 125 BGB bezüglich eines Verstoßes gegen die Formvorschriften geprüft. Die Höchstgrenze einer solchen Reservierungsgebühr wurde mit 10-15 % angenommen, wenn keine zusätzlichen Umstände hinzutreten. Bei einer Abweichung nach oben, welche aber auch bereits bei einer absoluten Forderungshöhe (EU-Richtline ) eintreten kann, ist die Vereinbarung unwirksam und ggf. der gesamte Vertrag nichtig.

Nimmt man die Frage der Formnichtigkeit ernst, ist bei einer Abweichung im Einzelfall oder bei Überschreitung der 10 % Grenze der Maklervertrag nichtig, wenn die Reservierungsvereinbarung Teil des Maklervertrages ist und keine Vorsorge für eine Teilnichtigkeit nach § 139 BGB gegeben ist. Hintergrund ist ein mittelbarer Zwang, der auf den Käufer zum Erwerb eines Grundstückes ausgeübt wird.

Die Heilungsvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB findet zwar auch hier analoge Anwendung. In einer Übergangszeit zwischen Maklertätigkeit, insbesondere der Nachweistätigkeit, und notariellem Vertragsschluss steht dem Kunden allein durch die Erklärung den Maklervertrag nicht erfüllen zu wollen, ein Lösungsrecht vom Vertrag zu. Der Vertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH nichtig.

Für Makler, welche lediglich eine gewisse Bindung des Kunden erreichen wollen, können den gleichen Effekt durch eine Anzahlungsvereinbarung / Kautionsvereinbarung erzielen. Diese sieht bereits eine Rückzahlungspflicht der Anzahlung für jeden Fall des Scheitern des Hauptvertrages vor, ermöglicht aber dem Kunden eine Bindung durch Zahlung eines gewissen Betrages abzuverlangen. Unter Umständen kann dieser dann auch über der 10% Grenze liegen. Rechtssprechung zu dieser Vertragsgestaltung ist noch unbekannt.

notarielle Maklerklausel


Sollte die Maklerprovision aus Sicht des Maklers gefährdet sein, besteht ggf. die Möglichkeit eine Maklerklausel in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. Die aufschlussreichen Darstellungen von Notarin Marina Gregor im AIZ 4/2015 S. 37 empfehle ich jedem Makler als Lektüre.

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