Gewerberaummietrecht - Abschluss des Mietvertrages

Mietverträge über Gewerberäume oder andere Grundstücke sind auf eine gewisse Dauer angelegt. Die Rechte und Pflichten der Parteien müssen deshalb im Mietvertrag so angelegt sein, dass sie das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dauerhaft abbilden und die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Gerade im Gewerberaummietrecht haben die Vertragsparteien hier einen großen Gestaltungsspielraum.

Wir haben hier wesentliche Informationen zum Vertragsschluss im Gewerberaummietrecht zusammengestellt und beraten Sie gerne persönlich zu Ihren Rechtsfragen. Folgende Themen haben wir für Sie bereits auf dieser Seite beantwortet. Weitere Informationen finden Sie im Menü links ()

1. Mietgegenstand beim Gewerberaummietvertrag
2. Schriftform beim Gewerberaummietvertrag
3. Schriftformheilungsklausel beim Gewerberaummietvertrag, insbesondere erweiterte Schriftformheilungsklausel
4. Wertsicherungsklausel beim Gewerberaummietvertrag
5. Optionsklauseln beim Gewerberaummietvertrag
6. Rückbauverpflichtung beim Gewerberaummietvertrag
7. Wartungskosten beim Gewerberaummietvertrag
8. Schönheitsreparaturklausel
9. Kleinreparaturklausel / Instandhaltungspflicht des Mieters
10. Konkurrenzschutz im Gewerberaummietvertrag

Mietgegenstand beim Gewerberaummietvertrag

Der Beschreibung der Mietsache oder des Mietgegenstandes kommt im Gewerberaummietrecht eine besondere Bedeutung zu. 

Einerseits regelt die Bestimmung des Umfangs, der Ausstattung und Lage des Mietgegenstandes die geschuldete Leistung des Vermieters. In diesem Umfang schuldet der Vermieter die Zurverfügungstellung des Mietgebrauchs. Der Gewerbemieter hingegen kann auch nur diesen Mietgegenstand verlangen.

Von besonderer Bedeutung in diesem Zusammenhang ist das Schriftformerfordernis. Ist der Mietgegenstand nicht hinreichend genau bestimmt, liegt ein Schriftformmangel vor, welcher ggf. zur Kündigung berechtigen kann. Es ist deshalb ratsam, den Mietgegenstand mit einer aktuellen Grundrisszeichnung sowie einer genauen Beschreibung über die Grenzen des alleinigen Nutzungsrechts und die Grenzen des Mitbenutzungsrechts an Gemeinschaftsanlagen (insbesondere Stellflächen für Tische etc) anzugeben.

Zur Vermeidung einer Mietminderung sollte ferner der genaue Zustand des Gewerberaums aufgenommen werden. Dies erst in einem Übergabeprotokoll vorzunehmen ist meist nicht ausreichend. 

Schriftform beim Gewerberaummietvertrag

Die Einhaltung der Schriftform ist wesentliche Voraussetzung für den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für Mieter und Vermieter und damit der Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit.

Anderenfalls gilt gemäß § 550 BGB ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Konsequenz ist, dass jede Partei den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden kann. Diese beträgt regelmäßig maximal 6–9 Monate.

Diese feste Vertragslaufzeit ist insbesondere zur Absicherung wesentlicher Investitionsentscheidungen des Mieters oder Vermieters erforderlich.

Die Schriftform muss alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere Vertragsparteien, Mietgegenstand, Vertragslaufzeit, Miethöhe sowie ggf. Mietstruktur und alle sonstigen wesentlichen Vereinbarungen enthalten. Sind entsprechende Vereinbarungen in Anlagen oder Nachträgen enthalten, muss, wenn keine körperliche Verbindung erfolgt ist, jedenfalls eine gedankliche Bezugnahme durch Verweis erfolgen. Weiterhin sollten alle Seiten jedenfalls paraphiert sein.

Wir beraten Sie gern bei der rechtssicheren Gestaltung von Gewerberaummietverträgen, Änderungsverträgen und/oder Nachträgen.

Schriftformheilungsklausel beim Gewerberaummietvertrag, insbesondere erweiterte Schriftformheilungsklausel

Wegen der meist erheblichen Investitionen und der Planungssicherheit der Parteien besteht ein Interesse, bei unentdeckt gebliebenem Schriftformmangel eine Heilung herbeizuführen. Hier entsteht ein Spannungsverhältnis zum weiteren Schutzzweck der Schriftform. Diese soll gerade auch einen möglichen zukünftigen Erwerber der Mietsache, der gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis mit gleichen Rechten und Pflichten eintritt, schützen.

Deshalb hat der Bundesgerichtshof mit seinen Grundsatzurteilen aus dem Frühjahr 2014 entschieden, dass eine Schriftformheilungsklausel gegenüber dem Erwerber unwirksam ist (vgl. Urteil des BGH vom 30.04.2014, Az.: XII ZR 146/12). 

Derzeit höchstrichterlich wurde im November 2017 entschieden, dass auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien die Schriftformheilungsklausel generell unwirksam ist. Im Wege von Treu und Glauben kann eine Kündigung einer Vertragspartei aber unwirksam sein.

Früher haben wir folgende Meinung vertreten: Diese Annahme zugrunde gelegt, kann dennoch versucht werden, durch eine erweiterte Schriftformheilungsklausel einen ähnlichen Effekt zu bewirken. Die erweiterte Schriftformheilungsklausel sieht eine Verpflichtung des Mieters/Vermieters vor durch Vertrag zugunsten Dritter auch zukünftigen Erwerbern (im Falle des Mieters) oder den Mieter (im Falle des zukünftigen Vermieters) zur Schriftformheilung zu verpflichten.

Nachdem Urteil des des Bundesgerichtshofes sowie des OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 – 24 U 150/16 – “Unwirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel auch zwischen den Vertragsparteien“ kann davon aber nicht mehr ohne weiteres ausgegangen werden. 

Wertsicherungsklausel beim Gewerberaummietvertrag

Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen dienen insbesondere bei langfristiger Bindung im Mietvertrag einer Absicherung, dass der vereinbarte Mietzins auch über die gesamte Laufzeit in einem angemessenen Verhältnis steht.

Dabei werden verschiedene Klauseltypen unterschieden. Diese sind je nach Anwendungsbereich mit Vor- und Nachteilen behaftet. Man unterscheidet insbesondere:

• automatische Indexklauseln (Gleitklausel)
• Indexklausel mit Leistungsvorbehalt
• Kombination Indexgrundmiete und Umsatzmiete
• Spannungsklauseln
• Kostenelementklauseln

Rechtsgrundlage für die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel ist das Preisklauselgesetz.

Voraussetzung einer wirksamen Wertsicherungsklausel ist, dass:  

1. ein zulässiger Index gemäß § 3 PrKG verwendet wurde, zum Beispiel der verwendete Verbraucherpreisindex (VPI)
2. eine unangemessene Benachteiligung ausgeschlossen ist, insbesondere die Klausel richtungsoffen Indexveränderungen umsetzt (nach oben und unten) und die Indexsteigerung nicht erhöht (vgl. § 2 Abs. 3 PrKG)
3. eine ausreichend langfristige Bindung erfolgt ist (Hauptanwendungsfall: Kündigungsverzicht für Vermieter von mindestens 10 Jahren)
4. keine nachträgliche Verkürzung der Laufzeit erfolgt ist

Liegen die Voraussetzungen nicht vor, insbesondere wenn die Laufzeit von mindestens 10 Jahren nicht eingehalten wurde, ist die Wertsicherungsklausel dennoch gemäß § 8 PrKG schwebend wirksam bis zur gerichtlichen Feststellung der Unwirksamkeit.

Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, ist eine entsprechende Klausel generell wirksam, und die Preisanpassung kann vorgenommen werden. Ausreichend ist hier insbesondere, wenn der Mieter durch Ausübung von Optionsrechten einseitig eine Laufzeit von 10 Jahren herbeiführen kann, ohne dass der Vermieter sich durch eine ordentliche Kündigung vom Mietverhältnis lösen kann.

In § 8 PrKG heißt es:

„Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.“

Vergleichbares gilt auch für Klauseln, welche bei Indexveränderungen lediglich eine Erhöhung, nicht aber eine Senkung bei entsprechender Indexveränderung vorsehen („upwards only“). Dies bedeutet, dass  die Klausel bis zur gerichtlichen Feststellung der Unwirksamkeit für die Zukunft ihre Wirksamkeit behält und erst ab diesem Zeitpunkt nicht mehr angewendet werden darf, insbesondere keine Mietzinsveränderungen mehr herbeiführt. Die Klausel ist insofern schwebend wirksam und verliert erst ab dem Zeitpunkt einer gerichtlichen Entscheidung oder einer Vereinbarung der Parteien ihre Wirksamkeit. Selbst während eines Gerichtsverfahrens eintretende  Indexerhöhungen bleiben dauerhaft wirksam, selbst wenn die Unwirksamkeit der Klausel für die Zukunft später durch ein Gericht festgestellt wird.

Gern beraten wir Sie bei der Gestaltung, Umsetzung oder ggf. Abwehr von Wertsicherungsklauseln.

Optionsklauseln beim Gewerberaummietvertrag

Durch ein mietvertraglich vereinbartes Optionsrecht wird einer Partei einseitig die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis durch Erklärung für einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Das Optionsrecht ist insofern das Gegenstück zu einem Sonderkündigungsrecht.

Das im Mietvertrag vereinbarte Optionsrecht stellt regelmäßig das Angebot zur Verlängerung des Mietvertrages dar, welches in der Regel der Mieter durch seine Erklärung annehmen kann.

Optionsrechte können unterschiedlich gestaltet werden. Es gibt einmalige Optionsrechte, dauerhafte Optionsrechte, automatische Verlängerungsklauseln u. Ä.

Insbesondere für die Planungssicherheit sind bestimmte Regelungen zu treffen. Dies betrifft insbesondere den Zeitraum, bis wann ein Optionsrecht ausgeübt werden kann.

Bei der Gestaltung im Einzelfall unterstützen wir Sie gern. Sollten Sie unsicher sein, wie Ihre Klausel anzuwenden ist, beraten wir Sie gern und üben das Optionsrecht für Sie rechtssicher aus.

Rückbauverpflichtung beim Gewerberaummietvertrag

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie angemietet hat. Entsprechend müssen Einbauten, Umbauten und Aufbauten entfernt/zurückgebaut werden. Der Rückbau ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Rückbauverpflichtung umfasst auch die Einbauten des Vormieters, wenn diese vom Mieter übernommen wurden.Dies gilt jedoch nicht für Verschlechterungen aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs. Hier ist insbesondere die Nutzungsart der Mietsache zu berücksichtigen. Will der Vermieter auch diese Abnutzungen auf den Mieter umlegen, bedarf es einer gesonderten Vereinbarung im Gewerberaummietvertrag, die in der Regel fehlt.
Der Rückbau ist auch unabhängig davon, ob der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat. Denn in der Zustimmung zum Umbau liegt regelmäßig kein Verzicht auf den Rückbau. Ein Verzicht auf die Rückbaupflicht muss mit dem Vermieter vereinbart werden. 

1. Treuwidrigkeit bei erheblicher Wertverbesserung (Beispiel: Fliesenarbeiten im Sanitärbereich)
2. Treuwidrigkeit bei bevorstehenden Umbaumaßnahmen
3. Mietereinbauten schaffen erst den vertragsgemäßen Zustand

Auch bei Streitigkeiten über die Rückbaupflicht gibt es für den Mieter Auswege. Es kommt insofern auf die Vertragshistorie an. Im Grundsatz gilt aber, dass bei Vertragsverhandlungen zum Beispiel bei Verlängerung des Mietvertrages diese Frage berücksichtigt und geregelt werden sollte. 

Wartungskosten beim Gewerberaummietvertrag

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz bestimmt damit, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts grundsätzlich vom Vermieter zu erbringen ist. Diese Verpflichtungen können nach der Rechtsprechung bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –, juris).

Bei der Umlage ist zwischen Gemeinschaftsflächen und der Fläche des Mieters zu unterscheiden. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen (BGH a. a. O.).

Liegt eine Umlagevereinbarung vor, können diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und umgelegt werden. Die speziellen Vorschriften des Wohnraummietrechts der §§ 556 ff. BGB gelten jedoch nicht. Folglich gibt es keine gesetzlichen Ausschlussfristen, sondern es gelten die allgemeinen Verjährungsregeln.

Es kommt insoweit bei der Umlage darauf an, ob eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschuldet wird oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.
Typischerweise erfolgt die Umlage der Betriebskosten durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder eine Vorgängervorschrift. Im Rahmen dieser Verweisung sind Wartungskosten zum Teil mit umfasst, soweit dies die Verordnung vorsieht. Dies ist der Fall für Wasserkosten, Heizkosten, Warmwasserversorgung, Personen- und Lastenaufzüge, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne und ggf. die Kosten der Waschküche. 

Diese eher restriktive Möglichkeit der Umlage von Wartungskosten kann aber durch eine zusätzliche Regelung im Mietvertrag vereinbart werden. Diese Regelung muss die Umlage der Wartungskosten für die einzelnen Positionen vorsehen und hinreichend bestimmt sein, sonst liegt ein Verstoß gegen die allgemeinen AGB-Regelungen in §§ 305 ff. BGB vor. Das heißt, aus der Regelung muss sich die Wartungsverpflichtung ergeben, wobei auch Oberbegriffe verwendet werden können, wenn diese allgemein bekannt oder im Mietvertrag ggf. an anderer Stelle erläutert wurden.

Gern beraten wir Sie bei der Gestaltung des Mietvertrags oder der Prüfung der Umlagemöglichkeiten.

Schönheitsreparaturklausel

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen taucht typischerweise nach der Kündigung des Mietverhältnisses kurz vor dem Auszug auf. Der Vermieter behauptet, dass der Gewerberaum frisch gestrichen werden muss oder ähnliche Arbeiten vorgenommen werden sollen. Er beruft sich dabei typischerweise auf eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. 

Ein anderer Fall liegt vor, wenn Streit darüber besteht, ob bestimmte Gebrauchsspuren als Mangel zu werten sind oder im Rahmen der übertragenen Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet werden.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man in der Regel:

„... das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Damit sollen die allgemeinen Abnutzungserscheinungen im Laufe eines Mietverhältnisses beseitigt werden. Anders als im Wohnraummietrecht ist eine Erweiterung zulässig.

Gesetzlich trägt der Vermieter die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung, und er ist deshalb auch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies während der Dauer des Mietverhältnisses.

Die meisten Formularmietverträge sehen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dagegen ist im Grundsatz nichts einzuwenden. Es hat sich jedoch eine detaillierte Rechtsprechung entwickelt, unter welchen Umständen entsprechende Klauseln den Wohnungsmieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind. Derzeit wird im Wohnraummietrecht sogar die These vertreten, dass eine Umwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gänzlich unzulässig ist. Sollte diese Rechtsprechung sich auch im Gewerberaummietrecht durchsetzen, verändert dies die Situation. Hier sollte bereits bei der Vertragsgestaltung eine Klärung zwischen den Parteien erfolgen. 

Kleinreparaturklausel / Instandhaltungspflicht des Mieters

Grundsätzlich ist die Instandhaltungspflicht vom Vermieter auch auf den Mieter übertragbar im Gewerberaummietrecht. Dies gilt ohne Kostendeckelung derzeit für alle Arbeiten innerhalb der Mietsache. Dennoch sollte der vorsichtige Vermieter hier eine Kostendeckelung aufnehmen. Eine Änderung der Rechtsprechung ist hier nicht ausgeschlossen. Dies auch gerade im Hinblick auf die Entwicklung im Wohnraummietrecht. Gerade bei einer unbegrenzten Haftung kann es bei entsprechender Fallkonstruktion schnell dazu kommen, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt. Durch eine ggf. großzügige Begrenzung kann diesem Problem vorgebeugt werden.

Gern beraten wir Sie weiter.

Konkurrenzschutz im Gewerberaummietvertrag

Grundsätzlich steht der Konkurrenzschutz im Gegensatz zum freien Wettbewerb. Dennoch ist anerkannt, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag besteht. Dies gilt in folgenden Fällen:

1. Im Mietvertrag muss der Geschäftszweck des Mieters benannt sein, oder jedenfalls muss sich dieser aus den Umständen ergeben, und der Vermieter muss davon Kenntnis haben.
2. Der Mieter muss auf Kundenverkehr angewiesen sein. Dies ist typischerweise bei Ladengeschäften (Einzelhandel) der Fall.
3. Der Mieter hat keine Kenntnis von vorhandener Konkurrenz (typischerweise scheitern hier die Ansprüche).

Es besteht darüber hinaus aber auch die Möglichkeit, einen weiteren oder geringeren Konkurrenzschutz zu vereinbaren.

Der Vermieter hat zumeist ein Interesse daran, den Konkurrenzschutz komplett auszuschließen. Dies ist grundsätzlich auch formularvertraglich möglich. Dies gilt auch für die Beschränkung des Konkurrenzschutzes.

Zugunsten des Mieters kann auch der Konkurrenzschutz erweitert werden. Dies typischerweise in sachlicher Hinsicht, sodass auch Nebensortimente oder bestimmte Warengruppen geschützt sind. Gleiches gilt für die räumliche Ausweitung, wenn es sich um einen Großvermieter handelt.

Gesetzlicher Konkurrenzschutz besteht nur im engen räumlichen Zusammenhang und nur bei Gebäuden desselben Vermieters (Ausnahmen nur bei Umgehung). Es muss sich in der Regel um dasselbe Hauptsortiment handeln.

Bei Verstoß gegen den Konkurrenzschutz stehen dem Mieter Minderungs- und Schadenersatzansprüche zu.

Auch ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot für Mieter und Vermieter ist denkbar. Die genauen Ausgestaltungen sind einzelfallabhängig. Hier sind insbesondere die allgemeinen Rechtsgrundsätze aus dem Arbeits- und Gesellschaftsrecht zu beachten.

Gern beraten wir Sie hier.