Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich der zukünftigen Räumung
Räumungsverfahren im Gewerberaummietrecht können bereits in erster Instanz 1–2 Jahre dauern. Dies regelmäßig, wenn der Mieter Mängel behauptet, welche zur Minderung berechtigen sollen. Dann ist es für Richter oft schwer, schnelle Entscheidungen zu treffen. Dies gilt für den Mietzins und für die Räumung. Als Mieter kann man sich auch eine zusätzliche Sicherheit schaffen, um im Rahmen der Zwangsversteigerung oder eines Insolvenzverfahrens des Mieters gewappnet zu sein. Dies erläutern wir Ihnen nachfolgend:
- notarielle Räumungsunterwerfung mit Muster
- notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich des Mietzinses
- Absicherung des Mietgebrauchs im Grundbuch
notarielle Räumungsunterwerfungserklärung
In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, ggf. sogar bei weiterhin nicht fortlaufender Mietzahlung die Mietsache zu nutzen. Gerade bei einem Vertragsschluss mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung liegen hier enorme Ausfallrisiken.
In diesen Fällen ist es ratsam, eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung bezüglich der zukünftigen Räumung nach der Kündigung vorzusehen. Je nach Ausgestaltung können hier noch Schutzmechanismen zugunsten des Mieters eingebaut werden.
Dennoch ist der Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen dann ermächtigt, sich eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Räumungsunterwerfungserklärung vom Notar geben zu lassen. Aus diesem notariellen Titel kann ohne Gerichtsverfahren vollstreckt werden.
Möchte der Mieter sich dagegen wehren, muss er seinerseits Vollstreckungsabwehrklage erheben. Dort kann er seine Einwände vorbringen. Hält das Gericht diese für berechtigt, wird es in der Regel nur gegen Leistung einer erheblichen Sicherheit die Vollstreckung aus der notariellen Räumungsunterwerfungserklärung einstellen.
Damit ist der Vermieter abgesichert. Der Mieter hat zwar typischerweise kein Interesse daran, entsprechende Erklärungen abzugeben; dennoch kann einem unwilligen Mieter stets entgegengehalten werden, dass dieser sich bei Vertragstreue keine Sorgen zu machen braucht. Weiterhin ist in solchen Fällen keine hohe Sicherheit erforderlich, was dem Mieter typischerweise zugute kommt, weil die Mietsicherheit meist totes Kapital ist.
Gern beraten wir Sie bei den Gestaltungsmöglichkeiten. Lassen Sie sich insbesondere beim Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über die Auswirkungen beraten. Gerade bei langjährigen Verpflichtungen sind einige Klauseln auch wirtschaftlich nachteilig, obwohl dies nicht sofort im Text erkennbar ist.
Muster einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung.:
UR-Nr. /2018
Verhandelt
Zu Berlin am
Vor dem unterzeichnenden Notar
Notardaten
Erschienen heute:
1. Herr / Frau, geb. am , wohnhaft in
ausgewiesen durch Vorlage seines mit Lichtbild und Unterschrift versehenen Personalausweisausweises
als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der XXXXXX GmbH , xxxxx Straße, xxxxx Berlin.
I.
Der Erschienene bestätigt auf Befragen, dass der beurkundende Notar bzw. eine Person, mit der sich der Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, außerhalb seiner Amtstätigkeit mit dieser Angelegenheit noch nicht befasst war und dementsprechend kein Mitwirkungsverbot nach § 3 BeurkG besteht.
II.
Der Erschienene bat sodann um Beurkundung der nachstehenden
Räumungs- und Herausgabeverpflichtung mit
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Die XXXX GmbH, vertreten durch den Erschienen, wird ab dem _______ Mieter der im Hause ____________________, ______ Berlin, ____ Geschoss, gelegenen Gewerbeeinheit nebst dem Kellerraum Nr. ___. Die Gewerbeeinheit umfasst im ___ Geschoss eine Gewerbefläche nebst Nebenräumen (wie Flur, WC-Anlagen, Abstellräumen). Der Umriss der Gewerbeeinheit ergibt sich aus dem, gemäß dieser Verhandlung als Anlage 1 beigefügten Grundrissplan, dort farblich umrandete Flächen. Der Grundrissplan ist nicht maßstabsgetreu.
Vermieter ist die ____ GmbH, diese vertreten durch Herrn _____ , geschäftsansässig _______________
Die monatliche Gesamtmiete für die oben näher bezeichnete Gewerbeeinheit wurde wie folgt vereinbart:
Die monatliche Miete für den Zeitraum __________________ wird wie folgt vereinbart:
Grundmiete Hauptmietfläche:
(ca. _____ m²)
Grundmiete Kellerfläche Nr. 01:
(ca. ____m²)
Grundmiete netto:
Nebenkostenvorauszahlung:
Miete netto:
zzgl. gesetzlich gültiger MWSt, derzeit 19% €
Miete brutto:
Die monatliche Miete für den Zeitraum _______ wird wie folgt vereinbart:
Grundmiete Hauptmietfläche:
(ca. _____ m²)
Grundmiete Kellerfläche Nr. 01:
(ca. ____m²)
Grundmiete netto:
Nebenkostenvorauszahlung:
Miete netto:
zzgl. gesetzlich gültiger MWSt., derzeit 19%:
Miete brutto:
Die Höhe des Mietzinses wird von der XXXX GmbH (Mieter) anerkannt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sich die XXXX GmbH gegenüber dem Vermieter, der ________________, in mietrechtlichen Angelegenheiten vertreten durch die _____________, die oben näher bezeichnete Gewerbeeinheit zu räumen und geräumt herauszugeben.
Bezüglich des vorgenannten Räumungs- und Herausgabeanspruchs hinsichtlich der im Haus ________________, _____ Berlin, Geschoß, gelegenen Gewerbeeinheit unterwirft sich die xxxxx GmbH hiermit gegenüber dem Vermieter der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde und bevollmächtigt den beurkundenden Notar dem Vermieter eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Ihre Kosten zu erteilen, ohne dass es des Nachweises der Entstehung oder der Fälligkeit des Anspruches bedarf.
Die o.g. monatliche Gesamtmiete ist jeweils zum 3. Werktag fällig.
Die xxxx GmbH als Mieter, verzichtet ausdrücklich auf die Aufrechnung mit etwaigen Gegenansprüchen, es sei denn, diese sind rechtskräftig festgestellt und unbestritten.
III.
Der amtierende Notar belehrte den Erschienen ausführlich über den Umfang und die Tragweite der Räumungsverpflichtung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Der Notar wird unwiderruflich ermächtigt und beauftragt, dem Vermieter eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten der xxxx GmbH zu erteilen, ohne dass es des Nachweises der Entstehung oder der Fälligkeit des Anspruches bedarf.
Die Kosten dieser Verhandlung trägt die xxxx GmbH.
Die Niederschrift wurde dem Erschienen von dem Notar vorgelesen, von ihm genehmigt und sodann von ihm und dem Notar wie folgt eigenhändig unterschrieben:
Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich des Mietzinses
Typischerweise wird ein Mietvertrag in Schriftform geschlossen. Es ist jedoch auch denkbar, bestimmte Vereinbarungen notariell beurkunden zu lassen, um damit direkt einen Titel für die Zwangsvollstreckung zu erhalten. Der Vorteil solcher Konstellationen ist, dass zunächst ein Titel für den Vermieter vorliegt und ggf. der Mieter sich klageweise zur Wehr setzen muss.
Bei der Mietzahlung ist dies typischerweise sinnvoll, um die finanzielle Liquidität, insbesondere bei finanzierten Objekten, sicherzustellen.
Gern beraten wir Sie hier über die Möglichkeiten.
Absicherung des Mietgebrauchs im Grundbuch
Unabhängig vom Mietvertrag kann ein Nutzungsrecht eines Mieters für ein bestimmtes Grundstück/Objekt auch grundbuchrechtlich gesichert werden. Dadurch erhält der Mieter eine Absicherung auch im Falle der Insolvenz des Vermieters oder bei Mängeln der Schriftform. Die Mietnutzung ist dann unabhängig vom zugrunde liegenden Mietvertrag.
Die Ausgestaltung ist aber zumeist erst bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von 15 Jahren und mehr sinnvoll.
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