Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? 

Die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist selbstverständlich nur zulässig, wenn die tatsächlich gezahlte Nettomiete (ohne Betriebskosten) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei bleiben etwaige Mietminderungen sowie Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen außer Betracht. In Berlin gibt es derzeit einen qualifizierten Mietspiegel, welcher zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen wird.

Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist und sich innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % (in Berlin derzeit um 15 %) erhöht hat.

Für die Zustimmung haben Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit. Die Mieterhöhung wird zum Beginn des dritten Kalendermonats geschuldet.

Die Mieterhöhung tritt aber nicht kraft Gesetzes ein, sondern Bedarf der aktiven Zustimmung des Mieters. Ohne diese Zustimmung müsste der Vermieter Sie verklagen. Dafür hat er nach Ablauf der Zustimmungsfrist 3 weitere Monate Zeit. Wird die Frist nicht eingehalten, wird auch das Zustimmungsverlangen unwirksam.

Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete für Berlin auf folgender Webseite prüfen:

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Von besonderer Wichtigkeit sind dort die Merkmale der Wohnung. Im Streitfall drucken Sie diese bitte aus und wenden Sie sich damit an Ihren Rechtsanwalt. Sollten Sie noch keinen Anwalt haben, helfen wir Ihnen gern.

Derzeit besteht Streit, ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist. Dadurch kann ggf. das Mieterhöhungsverlangen jedenfalls teilweise zu Fall gebracht werden. 

Ist meine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt? (Berlin)

Für die Prüfung der Mieterhöhung sind zwei Schritte durchzuführen. Erst einmal müssen die formellen Anforderungen an die Mieterhöhung erfüllt sein.

Diese sind:

1.    Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Eine Unterschrift ist jedoch nicht zwingend erforderlich, schriftlich muss die Erklärung sein.
2.    Der Aussteller muss erkennbar sein.
3.    Die Mieterhöhung muss zur Zustimmung auffordern. Die Festlegung einer Mieterhöhung durch den Vermieter ist nicht möglich(ggf. Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn der Mieter nicht zur Zustimmung aufgefordert wird, sondern der Eindruck vermittelt wird, durch das Mieterhöhungsverlangen wird die Mieterhöhung bereits bewirkt)

Materiell muss das Mieterhöhungsverlangen (Berlin):

1.    auf den Mietspiegel Bezug nehmen und die Wohnung in ein Spannfeld nach dem Mietspiegel einordnen.
2.    die Kappungsgrenze von derzeit 15 % einhalten.
3.    die ortsübliche Vergleichsmiete einhalten (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/). 
4.    die Zustimmungsfrist einhalten ist (vgl.: Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?).

Haben Sie der Mieterhöhung erst einmal zugestimmt, sind sämtliche Mängel des Mieterhöhungsverlangens geheilt. Dies gilt auch für eine überhöhte Mieterhöhung. Zwar sind Schadenersatzansprüche denkbar, aber meist nur schwer durchzusetzen.

Neuerdings versuchen Vermieter über Sachverständigengutachten die Miete zu bestimmen. Gerade im Raum Berlin gibt es große Differenzen zwischen den Gutachterfeststellungen und dem Mietspiegel. Die Mieterhöhung ist zwar nicht per se unwirksam, aber in einem Gerichtsverfahren haben Sie gute Chancen, die Mieterhöhung jedenfalls teilweise abzuwenden.