Bild rechtanwalt.immobilien Kaufvertragsprüfung

Kaufvertragsprüfung Immobilie

Prüfung vom spezialisierten Rechtsanwalt (Hauskauf, Wohnungseigentum, Eigenheim, Eigentumswohnung) - in Berlin und bundesweit

 

Sie beabsichtigen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Wir beraten Sie bei allen Rechtsfragen rund um die Immobilie in Berlin und bundesweit. Dazu gehört insbesondere:

 

  1. die Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrages,
  2. die Beratung bei Fragen zum Immobilienkauf oder Immobilienverkauf
  3. die Anpassung von Immobilienkaufverträgen an Ihre Interessen

 

Auf dieser Seite haben wir Ihnen wichtige Informationen zum Kaufvertrag einer Immobilie zusammengetragen. Nehmen Sie sich die Zeit für ein besseres Verständnis von Immobilienkaufverträgen.

Kaufvertragsprüfung vom Rechtsanwalt, warum sollte ich mich von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen?

Kaufverträge im Immoblilienbereich, sei es ein

  • unbebautes Grundstück,
  • bebautes Grundstück,
  • eine existierende Eigentumswohnung
  • eine existierende Teileigentumseinheit (Gewerbeeinheit)
  • eine zu bauende Eigentumswohnung (Bauträgerverträg)
  • Mehrfamilienhaus

haben viele rechtliche Besonderheiten. Liegt ein notarieller Kaufvertragsentwurf bereits vor, erkennen Sie schnell, dass viele Fragen sich schon aus der verwendeten juristischen Fachsprache ergeben. Ist der Notarvertrag nicht individualisiert oder stammt er von der anderen Vertragspartei sind häufig bestimmte Rechtsbereiche nachteilig oder nur oberflächlich angesprochen, welche in Ihrem Einzelfall relevant sind. Dies führt zu Rechtsrisiken, welche bei den hohen Investitionssummen eines Immobilienkaufs vermieden werden sollten.

Jedem sollte dabei auch die Interessenlage der Einzelnen Vertragsteile klar sein. Wir haben dies am Beispiel einer Kaufvertragsprüfung für einen Käufer mal dargestellt:

 

 

Bild Interessen beim Kaufvertragsabschluss (Verkäufer, Makler, Notar)

Beauftragen Sie uns mit der Prüfung Ihres Kaufvertrages

Rufen Sie uns dazu unverbindlich an oder schildern Sie uns Ihren Fall per E-Mail.


Zum Kontaktformular

E-Mail senden

 Ihr Team von www.rechtsanwalt.immobilien

Umfang der Kaufvertragsprüfung durch uns

Unsere Prüfung Ihres Kaufvertrages erfolgt

  • schnell (innerhalb von 3-5 Werktagen, im Bedarfsfalle schneller),
  • zu moderaten Konditionen (Festpreis) und
  • durch spezialisierte Rechtsanwälte und Fachanwälte im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Sie erhalten nach der Prüfung Ihres Kaufvertrages ein Kurzgutachten zu Ihrem Immobilienkaufvertrag mit

  • Prüfung aller zur Verfügung gestellten Unterlagen (Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Bezugsurkunden, Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Beschlusssammlung u.a.) mit
  • Hinweisen auf rechtliche und ggf. tatsächliche Schwierigkeiten,
  • ausformulierte Änderungsvorschläge für eine Absicherung Ihrer Interessen,
  • eine Erläuterungen zu Ihren Fragen sowie
  • Hinweise für die weitere Abwicklung
  • persönliche oder telefonische Besprechung im Bedarfsfall

Nach der Vertragsprüfung stehen wir Ihnen für zusätzliche Fragen zum Kaufvertrag und zum Gutachten telefonisch und persönlich zur Verfügung.

Kosten und Ablauf der Kaufvertragsprüfung

 

Nehmen Sie telefonisch (030 / 2007590) oder per Kontaktformular oder E-Mail mit uns Kontakt auf. Wir informieren Sie unverbindlich über den weiteren Ablauf in Ihrem Einzelfall. Dazu erhalten Sie eine Liste der weiter benötigten Informationen, die Kosten als Festpreis (abhängig vom Kaufvertragstyp oder der Kaufpreishöhe) und die benötigte Prüfungszeit.

 

Die Kosten variieren je nach Kaufvertragstyp und Kaufpreis und belaufen sich zwischen 450 - 1.000 € (netto) für die häufigsten Prüfungsobjekte (Hauskaufvertrag, Eigentumswohnungskaufvertrag oder Bauträgervertrag). Der Preis richtet sich nach dem Vertragsobjekt (Haus, Eigentumswohnung) sowie dem Kaufpreis und der Vertragsart (Bauträgervertrag, reiner Kaufvertrag, Mischverträge).

 

Entscheiden Sie sich für eine Prüfung durch uns, senden wir Ihnen eine Vergütungsvereinbarung, welche Sie uns per E-Mail, Fax oder Post zurücksenden. Nach dem Erhalt aller relevanten Unterlagen zum Immobilienkauf (Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung, Bezugsurkunden, Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Beschlusssammlung u.a) werden wir unverzüglich mit der Prüfung Ihres Kaufvertrages beginnen.

Welche Unterlagen / Informationen benötigen wir von Ihnen für die Prüfung?

Allgemeine Unterlagen

 

  1.  Entwurf des Grundstückskaufvertrages; Grundbuchauszug
  2.  Werden Gegenstände oder Wirtschaftsgüter mit verkauft? (Küche, Heizöl,  Inventar)
  3. Ist das Grundstück / die Wohnung teilweise vermietet? Wenn ja, bitte Mietverträge vorlegen.
  4. Liegt Ihnen die Baugenehmigung vor? Wenn ja, bitte ebenfalls zur Prüfung vorlegen.

Besonderheiten bei zusätzlichen Werkleistungen des Verkäufers

  1.   Baubeschreibung (Wir raten hier zusätzlich eine technische Prüfung durch einen eigenen Architekten je nach Umfang der Bauarbeiten an). 

Besonderheiten beim Kauf von Wohnungs- / Teileigentum

  1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
  2. aktuelle Beschlüsse, insbesondere die Beschlusssammlung (ist regelmäßig vom WEG-Verwalter abzufordern durch den Verkäufer)
  3. Aufteilungsplan (liegt regelmäßig in der Grundakte / Stammakte zum jeweiligen Grundstück im Grundbuch vor)

Beantwortete Fragen des Verkäufers / WEG-Verwalters:

  1. Bestehen Wohngeldrückstände?
  2. Besteht ein Instandsetzungs- / Sanierungsbedarf?
  3. Sind Sonderumlagen geplant?
  4. Wie hoch ist die anteilige Instandhaltungsrückstellung für die Wohnung?

Wichtige Hinweise bei der Kaufvertragsverhandlung - unbedingt zu beachten

  1. Stellen Sie die Finanzierung durch eine Finanzierungszusage der Bank vor Kaufvertragsabschluss sicher. Schließen Sie die Immobilienfinanzierung aber nicht zu früh vor dem Notartermin ab.
  2. Der Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer haften in der Regel nicht wegen abgebrochener Vertragsverhandlungen. Dies gilt für alle kostenauslösenden Maßnahmen (Notarkosten, Prüfungskosten, etc.).
  3. Bei einer Finanzierung sollte immer die Möglichkeit des Widerrufs des Kreditvertrages bis zum Notartermin sichergestellt werden, um hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden.
  4. Die Beauftragung eines technisch versierten Dritten zur Prüfung des Grundstückes / Hauses  ist regelmäßig geboten, da regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Dies gilt insbesondere für Gefahrstoffe (Asbest u.a.), Hausschwamm (etc.),  

Verallgemeinert haben wir die regelungsbedürftigen Besonderheiten der einzelnen Kaufvertragsarten für Sie zusammengefasst. Dies ersetzt aber keine Prüfung im Einzelfall und soll Ihnen lediglich Ansatzpunkte für wesentliche Regelungspunkte bieten.

Wir haben folgende Unterseiten mit Informationen für Sie erstellt. Ein Klick auf den jeweiligen Grundstückstyp führt Sie zu weiteren Informationen:

Wir wollen Ihnen damit die Möglichkeit geben, selbst bereits regelungsbedürftige Rechtsfragen zu erkennen. Eine Beratung im Einzelfall ersetzt dies jedoch nicht. Dazu unterstützen wir Sie gerne.

die Reservierungsvereinbarung des Maklers oder Verkäufers - Was bedeutet dies?

Die Reserverierungsvereinbarung ist eine neumodische Erscheinung, um das Kaufinteresse des Käufers beim Immobilienkaufvertrag zu sichern. Rechtlich sind diese Verträge in der Regelung unwirksam, weil Sie einen Verstoß gegen die Grundsätze des Maklervertrages sowie die vorgeschriebene Form des Immobilienkaufvertrages darstellen.

Dennoch gilt gerade zu Zeiten, wenn viele Käufer auf wenige Verkäufer kommen, dass diese Vereinbarungen vom Verkäufer / Makler als wesentliche Voraussetzung angesehen werden. Anderenfalls werden die Vertragsverhandlungen überhaupt nicht weiter fortgesetzt.

Es besteht insofern ein tatsächlicher Zwang die Reservierungsvereinbarung zu unterschreiben. Sollte es später zu Abwicklungsschwierigkeiten kommen, kann aber häufig die Reservierungsgebühr zurückgefordert werden.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Reservierungsvereinbarung häufig die Vollmacht zur Beauftragung des Notars für einen Kaufvertragsentwurf auf Kosten des Käufers vorsieht. Diese Kosten sind im Falle des Scheiterns der Vertragsverhandlungen von Ihnen zu tragen, sodass Sie hier bereits mit der Kaufentscheidung weit fortgeschritten sein müssen. Anderenfalls weisen Sie den Makler an, keine Kosten auszulösen, insbesondere keinen Notar zu beauftragen.

Funktion des Notars beim Immobilienkaufvertrag

Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes und soll Käufer und Verkäufer durch die Einhaltung bestimmter Formvorschriften schützen. Das Risiko und die finanzielle Verpflichtung eines Immobilienkaufvertrages wird spätestens durch den Gang zum Notar klar.

Wird der Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen, ist zusätzlich eine gewisse Überlegungsfrist (mindestens 14 Tage) des Verbrauchers einzuhalten, was der Notar prüft.

Der Notar ist bei sämtlichen Amtshandlungen zur Neutralität verpflichtet und berät grundsätzlich nicht über die wirtschaftlichen Gesichtspunkte oder rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei einem Immobilienkauf.

Regelmäßig verwendet der Notar Standardverträge, welche er in der Regel nicht vor dem tatsächlichen Beurkundungstermin liest. Die Verträge werden meist von einer Angestellten (ReNo) des Notars vorbereitet. Hier kann es zu Fehlern kommen. Bemerkt der Notar dies beim Vorlesen nicht, entstehen ggf. Abwicklungsschwierigkeiten.

Der Notar prüft nicht die Begleiturkunden, wie Teilungserklärung, Aufteilungsplan oder sonstige Umstände zur Immobilie und hält sich meist auch an die Vorgaben des Auftraggebers.

Hauptaufgabe des Notars ist die

  1. Warnung vor zu schnellem Vertragsschluss
  2. Beweissicherung und
  3. allgemeine Risikoaufklärung.

Die rechtliche und tatsächliche Prüfung müssen Sie selbst vornehmen. Dabei wird Ihnen weder der Verkäufer, der Makler noch Notar entsprechend Ihren Anforderungen helfen. Verkäufer und Makler haben lediglich ein Interesse bestmöglich zu verkaufen und einen Abschluss herbeizuführen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Bei größeren Immobilienprojekten wird der Notar aber regelmäßig den Kaufvertrag mit dem Verkäufer abstimmen und dabei im Zweifel die Interessen des Verkäufers wahren.

Vereinfacht gesagt, soll der Notar sicherstellen, dass Sie den Vertragstext mit den darin enthaltenen Regelungen und Konsequenzen verstehen. Ihre Interessen und Risiken berücksichtigt der Notar nur allgemein, aber nicht im Einzelfall. Eine Prüfung der Vertragsunterlagen oder des Objektes nimmt der Notar für Sie nicht vor und darf Sie bei einer für Sie günstigen Vertragsgestaltung nicht beraten.

Die Pflicht des Notars in der Belehrung auf Risiken erfolgt in Kaufverträgen immer auf den letzten Vertragsseiten. Beispielhaft ist dort folgendes erwähnt:

 “Der Notar belehrt die Parteien, dass sämtliche Vereinbarungen beurkundungsbedürftig sind und bei Nichtbeurkundung der Vertrag unwirksam ist. Etwaige Sicherungsrechte entfalten dann keinen Schutz.”

 Für Sie bedeutet dies, dass sämtliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer/Käufer Bestandteil des Kaufvertrages sein müssen. Anderenfalls ist der Kaufvertrag bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch unwirksam. Vorauszahlungen, Vorableistungen und sämtliche Sicherungsrechte (Vormerkung, u.a.) haben keinen Schutz vor Insolvenz oder Betrug durch den Verkäufer. Es droht ein Totalverlust. Insbesondere vom Schwarzkauf ist deshalb abzuraten.

Was bedeutet dies für Sie?

 Die rechtliche und tatsächliche Prüfung müssen Sie selbst vornehmen. Dabei wird Ihnen weder der Verkäufer, der Makler noch Notar entsprechend Ihren Anforderungen helfen. Verkäufer und Makler haben lediglich ein Interesse bestmöglich zu verkaufen und einen Abschluss herbeizuführen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Bei größeren Immobilienprojekten wird der Notar aber regelmäßig den Kaufvertrag mit dem Verkäufer abstimmen und dabei im Zweifel die Interessen des Verkäufers wahren.

Der Ablauf eines Notartermins

Wenn sich Verkäufer und Käufer über die Vertragsbedingungen geeinigt haben und der Notarvertrag entsprechend vorbereitet ist, wird der Notartermin vereinbart. Dies ist je nach Terminsstand des Notars innerhalb von 24h, aber zumeist innerhalb einer Woche möglich.

Welche Unterlagen müssen mitgeführt werden?

Alle Vertragsparteien müssen sich mit Ausweispapieren legitimieren können. Der Notar überprüft die Personaldaten, um sicherzustellen, dass der Vertrag von der richtigen Person unterzeichnet wird. In der Regel nimmt der Notar Kopien der Ausweisdokumente zu seinen Akten. Der Käufer kann bereits die Unterlagen für die Finanzierung soweit Sie vorliegen, zum Notar mitnehmen. (ACHTUNG: Bis zum endgültigen Kaufvertragsschluss sollte die Finanzierung noch widerruflich sein, da der Verkäufer noch bis zur Unterschrift vom Vertrag Abstand nehmen kann und in vielen Fällen ein Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer nicht besteht).

Der Notar benötigt für die Grunderwerbssteuer auch Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Diese kann aber nachgereicht werden.

Wer ist beim Notar anwesend?

Typischerweise sind der Käufer und der Verkäufer sowie der Notar anwesend. Die Parteien können sich auch vertreten lassen. In manchen Fallgestaltungen sind Begleitpersonen der Parteien, wie zum Beispiel Makler, Dolmetscher oder Finanzberater und Rechtsanwälte anwesend. Dies es zulässig, soweit alle Parteien damit einverstanden sind.

Bei der Vertretung des Vertragspartners muss die Vollmacht in notarieller Form vorliegen. Anderenfalls handelt der Vertreter ohne Vertretungsmacht und erst nach Genehmigung durch den Vertretenen wird der Vertrag wirksam. Dadurch verzögert sich der endgültige Vertragsschluss.

Verlesung

Der Kaufvertrag wird nach Feststellung der Personalien verlesen. Dabei ist darauf zu achten, dass der Kaufvertrag der letzten Version entspricht, welchen die Parteien vereinbart haben. Sie erhalten eine Lesekopie vom Notar. Vergleichen Sie diese mit dem letzten Entwurf. Liest Ihnen der Notar zu schnell oder haben Sie Fragen, können Sie den Notar jederzeit unterbrechen.

Sollten Unklarheiten bestehen, sprechen Sie diese an. Es ist nicht ungewöhnlich, dass noch Veränderungen in den Vertrag aufgenommen werden. Dies ist meist der Fall, wenn der Notar oder Verkäufer wesentliche Punkte vergessen haben aufzunehmen. Nach Prüfung durch uns erfolgt dies sehr selten und meist nur auf Veranlassung des Verkäufers. Wir stehen Ihnen in diesem Fall telefonisch zur Verfügung und können direkt auf die Formulierung Einfluss nehmen. Bei offenen Fragen kann in der Regel auch noch beim Notar eine weitere Bedenkzeit vereinbart werden.

Nach Abschluss der Verlesung kommt es zur Unterschrift. Damit ist der Vertrag geschlossen. Nehmen Sie immer auch die Lesekopie vom Notar mit.

Der Vertrag ist geschlossen, jetzt wird der Vertrag abgewickelt. Der Notar wird Ihnen die weiteren Anweisungen kurzfristig nach dem Termin mitteilen.

 

Nach dem Kaufvertragsabschluss: Pflichten des Käufers, Verkäufers und Notar

Pflichten des Käufers

Primärpflicht des Käufers ist die Zahlung des Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten.

Sollte eine Finanzierung erfolgen, muss der Käufer der finanzierenden Bank den Kaufvertrag zur Verfügung stellen. Liegen die Zahlungsvoraussetzungen vor, informiert der Notar den Käufer und die finanzierende Bank. Die finanzierende Bank übergibt die Daten und Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld an den Notar. Dieser übernimmt den Rest.

Vor Erhalt der Fälligkeitsmitteilung sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden, es sei denn es ist explizit im Kaufvertrag anders vereinbart (Ausnahme bei Verwendung eines Notaranderkontos).

Insbesondere die Kosten des Grundbuchamtes sollten zügig gezahlt werden, damit die Eigentumsumschreibung zeitnah erfolgt.

Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt der Nutzen- und Lastenwechsel, auch Übergabe genannt.

Pflichten des Verkäufers

Typischerweise erfolgt der Verkauf einer Immobilie lastenfrei. Dies bedeutet, dass Belastungen im Grundbuch in Abteilung II und III zu löschen sind.

Die Belastungen werden nur mit Zustimmung der Gläubiger gelöscht. Diese sogenannte Löschungsbewilligung wird dem Notar vom Gläubiger nur erteilt, wenn die vertragliche Verpflichtung durch den Verkäufer erfüllt wurde. Bei einer Grundschuld ist dies die Ablösung durch Zahlung. In der Regel erhält die Löschungsbewilligung die Zahlungsanweisung an den Käufer oder Notar direkt an den Gläubiger zu zahlen. 

Soll die Zahlung direkt an den Verkäufer erfolgen, muss dieser den Erhalt des Kaufpreises gegenüber dem Notar bestätigen.

Nachdem alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung vorliegen und der Kaufpreis gezahlt ist, erfolgt der Nutzen- und Lastenwechsel, auch Übergabe genannt. 

Pflichten des Notars

Der Notar hat bei der Kaufvertragsabwicklung die Hauptverantwortung. Er übernimmt die Umschreibung des Eigentums an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Dazu muss der Käufer in Abteilung I des Grundbuches als Eigentümer eingetragen sein und die nicht übernommenen Altlasten in Abteilung II/III des Grundbuches gelöscht werden (insbesondere Grundschulden).

Der Notar hat dabei darauf zu achten, dass alle Parteien entsprechend der kaufvertraglichen Regelungen gesichert sind. Dabei wird insbesondere zunächst eine Vormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen.

Der Notar holt auch alle erforderlichen Genehmigungen und Bestägigungen ein. Dies gilt für die Zustimmung des WEG-Verwalters, die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sowie alle weiteren im Einzelfall erforderlichen Genehmigungen.

Neben der Korrespondenz mit dem Grundbuchamt, meldet der Notar auch die notwendigen Informationen an das Finanzamt. Für die Eigentumsumschreibung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich. Diese wird erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer ausgestellt.

Nach Umschreibung des Eigentums werden die Parteien über den Abschluss durch den Notar informiert. In der Regel wird gleichzeitig ein aktueller Grundbuchauszug an die Parteien gesendet. 

Beauftragen Sie uns mit der Prüfung Ihres Kaufvertrages

Rufen Sie uns dazu unverbindlich an oder schildern Sie uns Ihren Fall per E-Mail.


Zum Kontaktformular

E-Mail senden

 Ihr Team von www.rechtsanwalt.immobilien

Ihre Ansprechpartner

Bild Rechtsanwalt Erik Reinke
Bild Rechtsanwalt Erik Reinke

RA Erik Reinke

HKM Rechtsanwälte

Persönliche
Kontaktdaten

Rechtsanwalt André Maier
Bild Rechtsanwalt André Maier

RA André Maier

HKM Rechtsanwälte

Persönliche
Kontaktdaten

Bild Rechtsanwältin Lorraine Picaper
Bild Rechtsanwältin Lorraine Picaper

RAin Lorraine Picaper

Anwaltskanzlei Picaper

Persönliche
Kontaktdaten

HKM Rechtsanwälte
Oranienburger Straße 16
10178 Berlin

Telefon 030 200 75 90


Anwaltskanzlei Picaper
Lindenstraße 76
10969 Berlin

Telefon 030 81 86 75 56


Wie können wir Ihnen helfen?

Bitte schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen. Wir werden uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen.

Zum Kontaktformular

E-Mail senden