Wissen im Wohnungseigentumsrecht für Beiräte

Unser Team von rechtsanwalt.immobilien hat für Beiräte einer WEG wichtige Fragen versucht vorab zu beantworten. Als erfahrene Fachanwälte in dem Bereich Wohnungseigentumsrecht möchten wir aber gleich klarstellen, dass eine Einzelfallprüfung von Rechtsfrage hier nicht vorweggenommen werden kann. Gerne beraten wir Sie hier.

Folgende Fragen haben wir für Sie auf dieser Seite beantwortet:

1. Wie habe ich die Jahresabrechnung zu prüfen?
2. Der Verwalter lässt mich nicht in die Unterlagen schauen, was kann ich tun?
3. Hafte ich als Beirat für falsche Jahresabrechnungen?
4. Der Verwalter möchte Verträge abschließen und fragt nach der Genehmigung des Beirats. Muss diese erteilt werden?
5. Allgemeines zum Wohnungseigentum 

 

Wie habe ich die Jahresabrechnung zu prüfen?

Rechtsgrundlage für die Obliegenheiten (Soll) des Verwaltungsbeirats ist § 29 WEG. Darin ist geregelt, dass der Beirat die Verwaltung unterstützt und dazu den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und die Kostenanschläge prüfen soll. Dies ergibt sich schon daraus, dass ein Verwaltungsbeirat in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwar wünschenswert, aber nicht zwingend ist.

Dem Beirat kommt grundsätzlich nur eine unterstützende Rolle zu, solange diesem nicht ausdrücklich per Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine bestimmte Entscheidungskompetenz wirksam eingeräumt wurde.

Erfolgt eine Prüfung, müssen die Angaben in der Stellungnahme aber richtig sein. Es ist demnach ratsam, bei der Formulierung darauf zu achten, welche Maßnahmen vorgenommen wurden und dass aufgrund dieser stichpunkthaften Prüfung keine Einwände gegen die Abrechnung bestehen.

Enthält Ihnen der Verwalter Unterlagen vor, vermerken Sie dies ebenfalls in Ihrer Stellungnahme.

Bei der Jahresabrechnung ist zu prüfen,  

1. die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung
2. sog. Schlüssigkeitsprüfung: Vergleich des Saldos der Einnahmen und Ausgaben der Abrechnung mit den Salden der Bankauszüge
3. stichprobenhaft die sachliche Richtigkeit durch Prüfung der Belege

Dennoch ist eine Haftung des Beirats eher unwahrscheinlich. Das letzte hiesig bekannte Urteil einer Haftung des Beirats stammt aus dem Jahr 1997 vom OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997 – 3 Wx 221/97 –). Dieses ging davon aus, dass der Verwaltungsbeirat nach dem Auftragsrecht haftet.

Bei der Beschlussfassung der Beiratsbestellung sollte vorsorglich dennoch eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Beirat vorgesehen werden und eine Haftung auf Vorsatz / grobe Fahrlässigkeit begrenzt werden. Sollte Ihnen der Verwalter Schwierigkeiten machen oder Sie mit Ansprüchen der WEG-Gemeinschaft konfrontiert werden, unterstützen wir Sie gern. 

Der Verwalter lässt mich nicht in die Unterlagen schauen, was kann ich tun?

Als Beirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben Sie nur begrenzt Sonderrechte im Vergleich zum „normalen“ Wohnungseigentümer. Dies ist aber auch nur selten erforderlich, weil bereits jedem Wohnungseigentümer umfangreiche Kontrollrechte gegen den Verwalter zustehen. Dies betrifft insbesondere die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Als Wohnungseigentümer besteht gegenüber dem Verwalter das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Rechtsgrundlage sind hier die §§ 675, 666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag (vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 –).

Beachten Sie, dass kein Recht besteht, vom Verwalter Kopien übersandt zu bekommen. Vielmehr hat die Einsicht am Sitz der WEG-Verwaltung zu erfolgen.

Sollte sich der Verwalter weigern, Ihnen Einsicht zu gewähren, unterstützen wir Sie gern bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Hafte ich als Beirat für falsche Jahresabrechnungen?

Dem Beirat kommt grundsätzlich nur eine beratende Tätigkeit zu, solange diesem nicht ausdrücklich per Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine bestimmte Entscheidungskompetenz eingeräumt wurde.

Erfolgt eine Prüfung, müssen die Angaben in der Stellungnahme aber richtig sein. Es ist demnach ratsam, bei der Formulierung darauf zu achten, welche Maßnahmen vorgenommen wurden und dass aufgrund dieser stichpunkthaften Prüfung keine Einwände gegen die Abrechnung bestehen.

Enthält Ihnen der Verwalter Unterlagen vor, vermerken Sie dies ebenfalls in Ihrer Stellungnahme.

Bei der Jahresabrechnung ist zu prüfen,

1. die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung
2. sog. Schlüssigkeitsprüfung: Vergleich des Saldos der Einnahmen und Ausgaben der Abrechnung mit den Salden der Bankauszüge
3. stichprobenhaft die sachliche Richtigkeit durch Prüfung der Belege

Dennoch ist eine Haftung des Beirats eher unwahrscheinlich. Das letzte hiesig bekannte Urteil einer Haftung des Beirats stammt aus dem Jahr 1997 vom OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997 – 3 Wx 221/97 –). Dieses ging davon aus, dass der Verwaltungsbeirat nach dem Auftragsrecht haftet. Bei der Beschlussfassung der Beiratsbestellung sollte vorsorglich dennoch eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Beirat vorgesehen werden und eine Haftung auf Vorsatz / grobe Fahrlässigkeit begrenzt werden. Sollte Ihnen der Verwalter Schwierigkeiten machen oder Sie mit Ansprüchen der WEG-Gemeinschaft konfrontiert werden, unterstützen wir Sie gern.

Der Verwalter möchte Verträge abschließen und fragt nach der Genehmigung des Beirats. Muss diese erteilt werden?

Hier ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich hat der Beirat nur eine beratende Tätigkeit. Die Genehmigung von Beauftragungen außerhalb des Verwaltervertrags oder von Eigentümerbeschlüssen ist auch dem Beirat versagt. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Beirat eine entsprechende Kompetenz von der Gemeinschaft wirksam eingeräumt wurde. Sonst besteht ggf. das Risiko einer Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht.

Ansonsten gilt, wie im WEG-Recht regelmäßig, für jede Aufgabe der WEG außerhalb der gesetzlichen Handlungsvollmacht des Verwalters ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Gern beraten wir Sie bei der Umsetzung einer Zustimmungskompetenz des Beirats durch WEG-Beschluss oder bei der Aufklärung des Verwalters.

Allgemeines zum Wohnungseigentum

Die Entwicklung des Wohnungseigentums ermöglicht es, anders als früher, Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem einzelnen Gewerberaum zu begründen. Früher war es in der Regel nur möglich, Eigentum an einem Grundstück zu erwerben und durch das Grundstück auch an dem dazugehörigen Gebäude/Haus.

Durch diese Entwicklung ist die verbreitete Sichtweise, dass Wohnungseigentum und Eigentum an einem Grundstück identisch sind. Rechtlich und tatsächlich ist dem jedoch nicht so. Als Eigentümer eines Grundstücks hat man die komplette Verfügungsgewalt über Haus und Grundstücksfläche. Der Eigentümer kann nach seinen Vorstellungen das Grundstück sowie das dazugehörige Haus/Gebäude gestalten.

Im Wohnungseigentumsrecht hat der Eigentümer von Wohneigentum einen Miteigentumsanteil am Grundstück sowie Alleineigentum am Wohneigentum/Teileigentum (Sondereigentum). Der Miteigentumsanteil führt zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft und begründet einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Dies führt zu der Situation, dass dem Eigentümer anteilig das Gebäude/Grundstück und vollständig sein Sondereigentum (z. B.: seine Wohnung) gehört. Alle mit dem Gebäude/Grundstück zusammenhängenden Entscheidungen sind somit von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen. Dem einzelnen Eigentümer einer Wohnung ist die Gestaltung/Bewirtschaftung dieses Teils des Grundstückes/Gebäudes entzogen und der Gemeinschaft übertragen. Dieses Spannungsverhältnis führt zu vielfältigen rechtlichen Problemen.

Zum Beispiel die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann ein Streitpunkt sein. Die Abgrenzung entscheidet nicht nur über die Gestaltungsmacht des einzelnen Eigentümers, sondern auch über die Kostentragungslast. Die Zuordnung ist abhängig von den Vereinbarungen der Eigentümer sowie dem WEG-Gesetz, wobei nicht jede Regelung/Vereinbarung zwischen den Eigentümern gesetzlich gestattet ist. Es kommt stets auf eine Prüfung im Einzelfall an.

Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt in der Regel der einzelne Eigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils. Die Berechnung und Abrechnung erfolgt über den WEG-Verwalter.

Der Wirtschaftsplan regelt die Kostentragung während eines Wirtschaftsjahres, ist insofern eine Art Finanzplan. Die Jahresabrechnung regelt die Abrechnung für abgelaufene Wirtschaftsjahre endgültig und begründet die tatsächlich Kosten. Fehlerhafte Beschlüsse über den Wirtschaftsplan / die Jahresabrechnung müssen angefochten werden, weil sie sonst in der Regel Wirksamkeit entfalten, unabhängig der Fehlerhaftigkeit. Einen ersten Check können Sie im Onlinecheck der Jahresabrechnung vornehmen.

Insbesondere wegen der Wirksamkeit von fehlerhaften/rechtswidrigen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine fristgerechte Anfechtung erforderlich. Beschlüsse können nur innerhalb 1 Monats nach dem Versammlungstag gerichtlich angefochten werden. Eine schnelle Reaktion ist somit notwendig.