Zweckentfremdung sowie Zweckentfremdungsverbot in Berlin. 

Hier stellen wir Ihnen wesentliche Fragen zum Zweckentfremdungsverbotsgesetz vor. Einzelfragen finden sie unter den Updates, welche aktuelle Rechtssprechung aufzeigen sollen.

UPDATE 6. April 2017:

Beschlüsse des 5. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 6. April 2017 (OVG 5 B 14.16):

Das OVG Berlin-Brandenburg hat mit obigem Beschluss die Vorlage des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes an das Bundesverfassungsgericht verkündet. Die Vorlage ist konsequent, da das OVG davon ausgeht, dass das Gesetz nicht den verfassungsrechtlichen Vorgaben an die Rückwirkung von Gesetzen entspricht. Dies bedeutet lediglich, dass Nutzer von Ferienwohnungen vor dem 1. Mai 2014 ggf. weiterhin Ihre Wohnung als Ferienwohnung nutzen dürfen. Hier ist jedoch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts abzuwarten. Dies kann mehrere Jahre dauern. Zu beachten bleibt, dass das Gesetz im übrigen vom OVG nicht für verfassungswidrig erachtet wird. Neue Ferienwohnungen dürfen insofern nicht in Wohnungen / Wohnraum eingerichtet werden. Dies gilt selbstverständlich nicht, wenn Ausnahmetatbestände vorliegen.

UPDATE 9. August 2016:

Mit Urteil vom 9. August 2016 hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem von uns geführten Verfahren zugunsten von Zweitwohnungsnutzern entschieden. Diese dürfen Ihre Wohnung ohne Auflage und Bedingungen an Feriengäste und Touristen vermieten.

Hintergrund: Die Kläger wohnen in Dänemark und besitzen seit 2012 eine Wohnung in Berlin. Diese Wohnung wird regelmäßig auch zu privaten und beruflichen Aufenthalten in Berlin genutzt. In etwa 50 % der Zeit wird die Wohnung an Feriengäste vermietet. Damit sollte auch der Kredit für die Eigentumswohnung bei der Bank abgezahlt werden.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Kläger haben einen Anspruch (ohne Ermessensprüfung durch die Behörde) auf Erteilung einer Genehmigung zur zweckentfremdenden Nutzung. Dies umfasst auch die kurzfristige Vermietung an Feriengäste und Touristen.

Dabei kommt es nicht auf den Umfang der Wohnraumnutzung an. Das Gericht geht davon aus, dass bereits kein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in Zweitwohnungsfällen besteht. Es kommt deshalb auch nicht auf Art und Umfang der Nutzung an. 

Wann und ob eine Zweitwohnungsnutzung vorliegt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Anforderungen daran sind jedoch nicht sehr hoch.

Das Gericht geht aber davon aus, dass es einer Genehmigung des Bezirksamtes bedarf. Diese hat aber lediglich eine Kontrollfunktion in Bezug auf die Frage, ob eine Zweitwohnung vorliegt. Weitere Anforderungen darf das Bezirksamt nicht stellen. Dies gilt insbesondere auch für Auflagen und ähnliches.

 Zweckentfremdung - Berlin

Allgemein dient das Zweckentfremdungsverbot in Berlin dazu Wohnraum dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. Hintergrund ist eine Wohnungssituation in Berlin, welche insbesondere dadurch geprägt ist, dass günstiger Wohnraum fehlt. Unter Berücksichtigung des derzeitigen Rot-Roten Senats führt dies zu einem Anstieg an Eigentümern, die mit Ordnungsverfügungen belastet werden. Gerne beraten wir Sie hier und setzen für Sie die Genehmigung Ihrer Wohnungsnutzung durch.

Dies ist selbstverständlich nicht in jedem Einzelfall möglich. Derzeit sind folgende Ausnahmefälle verbreitet:

Ferienwohnungsnutzung bereits vor dem 1. Mai 2014

Auf Grundlage des unter Update 6. April 2017 dargelegten Umstandes ist die Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot denkbar. Die Einzelheiten der Befreiung variieren mangels gefestigter Rechtssprechung zwischen den verschiedenen Bezirksämtern. Gerne beraten wir Sie hier.

Hauptwohnsitz  bzw. Zweitwohnung in Berlin => Nutzung als Ferienwohnung möglich

Wird eine Wohnung tatsächlich vom Verfügungsberechtigten Eigentümer / Mieter tatsächlich selbst genutzt und steht diese Wohnung teilweise leer, ist von den Bezirksämtern eine Genehmigung zur zweckentfremdungsrechtlichen Nutzung zu erteilen. Dies umfasst auch die Nutzung als Ferienwohnung. Voraussetzung ist, dass die Wohnung als Haupt- / Zweitwohnung vom Verfügungsberechtigten tatsächlich genutzt wird. Unsere Erfahrung zeigt, dass die Nutzung wesentlich sein muss. Ein Aufenthalt zu Ferienzwecken von 2 Wochen im Jahr reicht hier regelmäßig nicht. Dies hängt aber auch von dem jeweils zuständigen Bezirksamt ab.

teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung (mindestens 50 % Wohnungsnutzung)

Wird eine Wohnung teilweise gewerblich genutzt, liegt ein Genehmigungstatbestand vor. Wichtig ist, dass hier die Berechnung der Wohnfläche exakt erfolgt, da die Wohnungsnutzung mindestens 50 % der Fläche einnehmen muss. Dabei ist nach dem Gesetz die Küche und das Badezimmer stets mit 50 % der Fläche der gewerblichen Nutzung und Wohnraumnutzung zuzurechnen. Dies kann eine zunächst offensichtliche Genehmigungsfähigkeit erschweren.

 

 

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Rechtsanwalt Zweckentfremdung Berlin - Wohnungsvermietung an Touristen

In Berlin gilt ab 01.01.2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist insofern nach Erlass der entsprechenden Verordnungen untersagt. Wer diesen Vorschriften zuwider handelt, kann sich ordnungswidrig verhalten. Das Ordnungsgeld kann die ganze Rendite der Ferienvermietung betreffen und sogar darüber hinausgehen. Lassen Sie sich beraten, ob Ihre Wohnung davon betroffen ist und welche Maßnahmen eingeleitet werden können. Seit 01.05.2014 ist in Berlin die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen nur noch im Ausnahmefall zulässig. Gern beraten wir Sie hier umfassend zu den gestalterischen Möglichkeiten und zu den Möglichkeiten einer Sondergenehmigung.

In diesem Zusammenhang ist auch die Citytax anzumerken. Ab 01.01.2014 sind Vermietungen an Privatpersonen zur vorübergehenden Übernachtung in Berlin steuerpflichtig. Wer die Einnahmen nicht versteuert, begeht eine Steuerhinterziehung mit den entsprechenden Konsequenzen.

Gerade im Gleichlauf mit dem Zweckentfremdungsverbot ist Vorsicht geboten. Lassen Sie sich frühzeitig beraten!

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