Mängel und deren Anzeige

im Gewerberaummietrecht / Mietminderung

Bei Mängeln im Gewerberaummietrecht gelten zunächst auch die §§ 536 ff. BGB. Um Rechte geltend machen zu können, bedarf es demnach einer Anzeige aller Mängel gegenüber dem Vermieter. Diese Mängelanzeige sollte mit einer Fristsetzung verbunden werden.

Bestimmte Fragen sind dabei von besonderer Bedeutung. Diese haben wir für Sie beantwortet:

  1. Flächenabweichung als Mietmangel
  2. Betriebspflicht im Gewerberaummietrecht
  3. Einschränkung des Minderungsrechts im Gewerberaummietrecht, geht das?


Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter nunmehr den Mangel selbst beseitigen, wobei ihn das Risiko hinsichtlich des Nachweises eines Mangels und der notwendigen Beseitigungskosten trifft. Es ist regelmäßig ratsam, den Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch zu nehmen.

Gleiches gilt für die Mietminderung. Zwar tritt die Mietminderung bei fehlenden anderweitigen vertraglichen Regelungen kraft Gesetzes ein. Dennoch sollte davon nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht werden. Hier besteht dass Risiko, dass sich der Mieter bei der Höhe der Minderungsquote verschätzt und es zu einem Mietrückstand kommt. Gerade bei langfristigen Mietverträgen kann der Mietausfallschaden erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen für den Mieter haben.

Flächenabweichung als Mietmangel

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht bei Vereinbarung einer Mietfläche ab einer Differenz von 10 % ein Mietminderungsrecht. Dabei ist es unbeachtlich, ob diese Fläche nur geschätzt ist, solange die Fläche als Beschaffenheit vereinbart wurde. Dies ist regelmäßig der Fall.

Gerade weil es unterschiedliche Berechnungsmethoden gibt und sich der Stand der Technik hier auch stetig weiterentwickelt, besteht ein Risiko, dadurch dem Mieter ein dauerhaftes Minderungsrecht und sogar ein Kündigungsrecht einzugestehen. 

Um sich hier abzusichern, sollte frühzeitig eine Regelung getroffen werden, welche dies ausschließt. Die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten sind hier vielfältig. Gern beraten wir Sie hier.

Einschränkung des Minderungsrechts im Gewerberaummietrecht, geht das?

Nach dem gesetzlichen Leitbild tritt die Mietminderung nach Anzeige des Mangels automatisch ein. Der geschuldete Mietzins reduziert sich um die angemessene Mietminderung.

Nach der heutigen Rechtsprechung ist die Mietminderung nicht vollständig auszuschließen. Es besteht aber die Möglichkeit, diese einzuschränken. Dies gilt für den Fall, dass zwar die Kürzung der Miete ausgeschlossen wird, aber dem Mieter das Recht der Rückforderung verbleibt.

Auch Ankündigungsklauseln für die wirksame Ausübung der Mietminderung sind möglich. In diesen Fällen bedarf es aber der Möglichkeit der Rückforderung.

Sollte der Mieter dennoch die Miete kürzen, besteht wegen Mietrückstandes ein Kündigungsrecht. Dies gilt es, stets zu beachten.

Betriebspflicht im Gewerberaummietrecht

Eine Pflicht zum Betrieb eines Ladengeschäfts muss zwingend vertraglich vereinbart werden. Nach dem gesetzlichen Leitbild besteht keine Verpflichtung zur Nutzung einer Mietsache.

Entsprechende Vereinbarungen können auch per AGB erfolgen.

Bei der Ausgestaltung ist aber Vorsicht dahingehend geboten, dass kurzfristige Betriebsunterbrechungen berücksichtigt werden müssen.

Liegt ein Verstoß gegen die Betriebspflicht vor, kann der Vermieter Erfüllung der Betriebspflicht verlangen, Schadenersatz geltend machen, ggf. nach Abmahnung kündigen und sogar im Wege der einstweiligen Verfügung seine Rechte durchsetzen.

Gern beraten wir Sie hier.

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