Rechtsanwalt für Maklerrecht Berlin und bundesweit

Anwaltliche Interessenvertretung im Maklerrecht

Als spezialisierte Rechtsanwälte für Maklerrecht im Immobilienbereich beantworten wir Ihre Fragen zum Maklervertrag.

Wir vertreten sowohl Makler als auch Maklerkunden, sodass unsere Mandanten jeweils von unseren strategischen Kenntnissen aus beiden Bereichen profitieren können.

Dazu gehören für Maklerkunden:

1. Streitigkeiten im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung
2. Widerruf von Maklerverträgen
3. Rückforderung von Maklerprovision wegen Pflichtenverstoß
4. Wegfall der Geschäftsgrundlage des Hauptvertrages
5. Doppeltätigkeit von Maklern
6. Prüfung von Kaufverträgen mit Maklerbeteiligung (weitere Informationen)

Dazu gehören für Makler:

1. Gestaltung von Maklerverträgen
2. Beratung zum Widerrufsrecht und rechtssicherer Gestaltung des Widerrufsrechts
3. Durchsetzung von Provisionsforderungen

Für Makler haben wir zu unterschiedlichen Themen weitere Informationen zusammengestellt. Die Rubrik für Maklerkunden wird im Moment überarbeitet. 

Schnellmenü Informationen für Makler:

1. Maklerrecht - Does and Don'ts des Immobilienmaklers
2. Regelungen des Maklervertrages - Risiko unklare Vertragsregelung
3. der Abschluss des Maklervertrages und Risiko Verbraucher-Widerrufsrecht
4. Umfang des Maklervertrages - Risiko Vertragsabweichung
5. Risiko Reservierungsvereinbarung - Nichtigkeit des Maklervertrages
6. notarielle Maklerklausel  

Does and Don'ts des Immobilienmaklers beim Vertragsschluss

Als Rechtsanwälte im Bereich Maklerrecht werden wir regelmäßig mit nur einer Fallkonstellation konfrontiert, wobei die Zielrichtung natürlich je nach Auftraggeber (Makler oder Maklerkunde) variiert. Es geht stehts um die Vereinbarung / Zahlung der Maklerprovision durch den Maklerkunden.

Aus dieser Erfahrung heraus ergeben sich verschiedene Angriffspunkte, welche die Maklerprovision und damit die Bezahlung des Maklers betrifft. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Problembewusstsein beim Makler schaffen, damit Fehler vermieden oder ggf. geheilt werden können.

Regelungen des Maklervertrages - Risiko unklare Vertragsregelung

Die Anforderungen an einen Maklervertrag sind hoch. Nach ständiger Rechtsprechung ist für eine Provisionspflicht des Maklerkunden erforderlich, dass im Maklervertrag hinreichend deutlich wird, dass eine Provision für den Nachweis einer Vertragsgelegenheit zum Erwerb einer Immobilie oder für die Vermittlung eines Erwerbsvertrages einer Immobilie geschuldet wird. Unklarheiten gehen zu Lasten des Maklers.

Beispiel: Maklerprovision: 7,14 % des Kaufpreises

Die Formulierung stellt keine hinreichende Provisionsvereinbarung dar. Der Kunde kann sich darauf berufen, dass er davon ausging, dass nicht ihn die Provisionspflicht trifft, sondern z.B.: den Verkäufer.

Beispiel: Maklerprovision: 7,14 % des Kaufpreises (Kapitalanleger)

Die Formulierung ist nicht deutlich besser, weil dadurch der Anwenderbereich ggf. eingeschränkt wird. Beispielsweise wäre eine Vermittlungstätigkeit für den Mieter als Kaufinteressenten ggf. nicht umfasst. Hintergrund ist die Tatsache, dass Maklerverträge regelmäßig allgemeine Geschäftsbedingungen sind, welche zu Lasten des Verwenders (Makler) ausgelegt werden.

Klargestellt werden sollte auch stets die Leistung des Maklers, damit später keine Unklarheiten entstehen. Das Maklerrecht unterscheidet Nachweis- und Vermittlungstätigkeit. Die einseitige oder falsche Nutzung der Formulierungen führt nach 305c Abs. 2 BGB ggf. zum Verlust des Provisionsanspruchs, weil nicht die richtige Maklerleistung vertraglich geregelt und dann erbracht wurde.

Beispiel: Vermittlungsprovision des Käufers: 7,14 %

In diesem Fall wäre eine reine Nachweistätigkeit des Maklers nicht ausreichend, um eine Provision zu verdienen. Gleiches gilt im umgekehrten Fall.

Verbesserung: Maklerprovision des Käufers bei Nachweis und/oder Vermittlung: 7,14 % des Kaufpreises

Der Abschluss des Maklervertrages und das Verbraucher -Widerrufsrecht

Das zweite Risikofeld ist der Abschluss des Maklervertrages. Dabei gilt, dass bereits aus Beweiszwecken ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden sollte. Anderenfalls obliegt es dem Makler alle Regelungen des Maklervertrages, insbesondere die Provisionspflicht des Käufers/Verkäufers nachzuweisen.

Liegt ein schriftlicher Vertrag vor, ist der Makler nunmehr seit einigen Jahren bei Verbrauchern mit dem Widerruf des Vertrages bedroht. Dies gilt immer dann, wenn ein Maklervertrag mit einem Verbraucher nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde. Es besteht ein Widerrufsrecht.

Wenn sich Finanzierungsmakler wegen des florierenden Geschäfts an Rechtssprechung des BGH zum Widerruf von Immobiliendarlehen erfreut haben, so zeigt die nunmehr ergangene Rechtssprechung, welche auf Maklerverträge übertragbar ist, dass die formellen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung zwingend einzuhalten sind. Abweichungen sowohl bei der Belehrung als auch bei der Beifügung des Musterwiderrufs bedrohen den Maklervertrag in seiner Gesamtheit. Ist die Belehrung über das Widerrufsrecht nicht oder nicht richtig erfolgt, hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht von 1 Jahr und 14 Tagen. Der Widerruf kann auch noch nach der Zahlung der Provision und Abwicklung des Hauptvertrages erfolgen. Sogar eine Rückzahlung der Provision wird gegegebenfalls geschuldet.

Die Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 EGBGB dargestellt. Es ist dringend anzuraten, die Musterwiderrufsbelehrung nebst Musterwiderruf mit den richtigen Unternehmensdaten zu verwenden. Zusätzlich sollte eine Belehrung über die Anforderungen an die Erbringung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist erfolgen und eine Bestätigung vom Kunden schriftlich abgefordert werden, welche den Makler zur vorzeitigen Vertragserbringung veranlasst.

Teilweise wird die Widerrufsbelehrung nicht in Textform ausgehändigt oder als Teil des Hauptvertrages zur Unterschrift (z.B.: beim Notar) ausgehändigt und wieder zurückgenommen. Es bestehen dann, wenn dem Kunden keine Kopie der Widerrufsbelehrung nicht verbleibt, erhebliche Bedenken, ob damit ein zur Verfügung stellen im Sinne von § 246a § 1 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB vorliegt.

Ob die Argumentation, dass der Vertrag mittelbar durch die Beurkundung des Hauptvertrages aus dem Anwendungsbereich des Widerrufsrechts nach dem BGB fällt, erfolgreich ist, scheint schon wegen der regelmäßig nicht eingehaltenen Belehrungspflicht des Notars nicht einschlägig (§ 312 Abs. 2 Nr. 1b BGB).

Der Makler hat hier besondere Vorsicht walten zu lassen, da insbesondere die Argumentation des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) allein wegen der Vertragserfüllung und ggf. Provisionszahlung nicht greift.

Umfang des Maklervertrages - Risiko Vertragsabweichung

Der Umfang des Maklervertrages ist auch stets zu beachten.

Dabei kommt insbesondere dem Austausch des Vertragsobjektes durch den Kunden erhebliche Bedeutung zu. Dies gilt insbesondere, wenn der Kunde eine kleine Zweizimmerwohnung anfragt und dann nach Kontakt mit dem Verkäufer eine 4-Zimmerwohnung erwirbt. Wenn der Makler hier eine Provision verdienen möchte, muss er seinen Maklerauftrag erweitern und ggf. eine zusätzliche Vermittlungsleistung erbringen.

Auch der Austausch von Vertragsparteien oder die Abweichung vom ursprünglichen Verkaufspreis kann bei erheblichen Abweichungen Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben. Unter dem Stichwort persönliche und wirtschaftliche Kongruenz kann dem Makler dabei geholfen werden. Eine Klarstellungsvereinbarung mit dem Kunden ist stets sinnvoll. Grundsätzlich gilt auch hier das Widerrufsrecht.

Es ist jedoch ratsam bereits im Maklervertrag eine Klarstellung zu den Fragen Informationsweitergabe und Preis- sowie Objektveränderung vorzunehmen, um eine bestmögliche Absicherung zu erhalten.

Risiko Reservierungsvereinbarung - Nichtigkeit des Maklervertrages

Unbeachtet in diesem Zusammenhang ist bislang die folgende Frage geblieben. Welche Auswirkung hat eine Reservierungsvereinbarung auf die Maklerprovision. Relevant ist die Regelung regelmäßig bei Zahlungspflichten des Kunden ohne Vertragsschluss. Wobei teilweise eine Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung unabhängig von der Höhe der Entschädigung nach AGB-Regeln angenommen wurde (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 21. Januar 2015 – 100 C 248/14 –, juris). Der BGH hat die Angelegenheit ebenfalls im Rahmen von § 311b Abs. 1 BGB, 125 BGB bezüglich eines Verstoßes gegen die Formvorschriften geprüft. Die Höchstgrenze einer solchen Reservierungsgebühr wurde mit 10-15 % angenommen, wenn keine zusätzlichen Umstände hinzutreten. Bei einer Abweichung nach oben, welche aber auch bereits bei einer absoluten Forderungshöhe (EU-Richtline ) eintreten kann, ist die Vereinbarung unwirksam und ggf. der gesamte Vertrag nichtig.

Nimmt man die Frage der Formnichtigkeit ernst, ist bei einer Abweichung im Einzelfall oder bei Überschreitung der 10 % Grenze der Maklervertrag nichtig, wenn die Reservierungsvereinbarung Teil des Maklervertrages ist und keine Vorsorge für eine Teilnichtigkeit nach § 139 BGB gegeben ist. Hintergrund ist ein mittelbarer Zwang, der auf den Käufer zum Erwerb eines Grundstückes ausgeübt wird.

Die Heilungsvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB findet zwar auch hier analoge Anwendung. In einer Übergangszeit zwischen Maklertätigkeit, insbesondere der Nachweistätigkeit, und notariellem Vertragsschluss steht dem Kunden allein durch die Erklärung den Maklervertrag nicht erfüllen zu wollen, ein Lösungsrecht vom Vertrag zu. Der Vertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH nichtig.

Für Makler, welche lediglich eine gewisse Bindung des Kunden erreichen wollen, können den gleichen Effekt durch eine Anzahlungsvereinbarung / Kautionsvereinbarung erzielen. Diese sieht bereits eine Rückzahlungspflicht der Anzahlung für jeden Fall des Scheitern des Hauptvertrages vor, ermöglicht aber dem Kunden eine Bindung durch Zahlung eines gewissen Betrages abzuverlangen. Unter Umständen kann dieser dann auch über der 10% Grenze liegen. Rechtssprechung zu dieser Vertragsgestaltung ist noch unbekannt.

Die notarielle Maklerklausel

Sollte die Maklerprovision aus Sicht des Maklers gefährdet sein, besteht ggf. die Möglichkeit eine Maklerklausel in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. Die aufschlussreichen Darstellungen von Notarin Marina Gregor im AIZ 4/2015 S. 37 empfehle ich jedem Makler als Lektüre.  

Suchen Sie einen Rechtsanwalt für Maklerrecht oder haben Sie Fragen zum Maklerrecht? 

FAQ-Bereich: Rechtsanwalt für Maklerrecht

1. Was ist ein Maklervertrag und wozu dient er?

Der Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Makler und einem Kunden, die die Bedingungen festlegt, unter denen der Makler seine Dienste erbringt. Er legt auch fest, wann und in welcher Höhe eine Provision verdient wurde, ob Aufwendungen dem Makler zu ersetzen sind (z.B.: für Immobilienscout-Anzeigen)

2. Muss ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Ein schriftlicher Vertrag ist nicht zwingend erforderlich, wird aber zur Klärung der Vertragsbedingungen und zur Vermeidung von Missverständnissen empfohlen. Teilweise wird im Gesetz der Abschluss eines Maklervertrages in Textform gefordert.  Nach dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Textform für einen Maklervertrag in § 656a BGB gefordert. Dieser Paragraph besagt, dass ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform bedarf??. Vor dieser Regelung reichte für die Wirksamkeit von Maklerverträgen die mündliche Vereinbarung aus. Ein Verstoß gegen die Textform führt nach § 125 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages??.

Ziel dieser Regelung ist es, sowohl für den Kaufinteressenten als auch für andere beteiligte Parteien die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Maklervertrags zu erhöhen und die Kunden vor ungewollten Vertragsschlüssen mit unbekannten Konditionen zu schützen??.

3. Was ist die übliche Provision für Immobilienmakler?

Die Höhe der Provision variiert je nach Art des Geschäfts und regionalen Gepflogenheiten. Üblich sind etwa 3-7% des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.

4. Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?

Dies hängt vom Maklervertrag ab. In manchen Fällen zahlt der Verkäufer, in anderen der Käufer, und manchmal wird die Provision geteilt. In folgenden Fällen verlangt das Gesetz zwingend eine Provisionsteilung. Dies ist im Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser geregelt, welches am 23.12.2020 in Kraft trat?

Gemäß § 656c BGB müssen sich die Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten, wenn sich der Makler von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt und eine Partei ein Verbraucher ist. (dies umfasst nach der Gesetzesbegründung auch Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung). Ein Maklervertrag, der von dieser Regelung abweicht, ist unwirksam??.

Zusätzlich regelt § 656d BGB die Situation, in der nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat. Hierbei ist eine Vereinbarung zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn durch die andere Partei nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt??.

Diese neuen Regelungen zielen darauf ab, die Käufer von Wohnimmobilien von den Erwerbsnebenkosten zu entlasten, indem sie sicherstellen, dass die Maklercourtage nicht vollständig einem Käufer aufgebürdet wird, falls auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Damit wird das bisherige Bestellerprinzip, nach dem die Partei, die den Makler beauftragt hat, die gesamte Provision zahlt, abgelöst??.

5. Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Ja, unter bestimmten Bedingungen kann ein Maklervertrag widerrufen werden, insbesondere wenn er außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers, d.h. insbesondereonline abgeschlossen wurde. Die formellen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind streng und setzen eine vollständige Widerrufsbelehrung sowie eine Musterwiderrufsformular voraus. Ist dieses nicht beigefügt, beträgt die Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage, d.h. der Widerruf kann auch noch nach der Vertragserfüllung erfolgen. Dann entfällt die Provisionspflicht.

6. Welche Fristen gelten für den Widerruf eines Maklervertrags?

Die Widerrufsfrist beträgt in der Regel 14 Tage ab Vertragsschluss. Ist die Widerrufsbelehrung falsch oder nicht vorhanden, beträgt die Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage, d.h. der Widerruf kann auch noch nach der Vertragserfüllung erfolgen. Dann entfällt die Provisionspflicht.

7. Was passiert, wenn ich einen Maklervertrag widerrufe?

Nach einem wirksamen Widerruf sind Sie nicht mehr an den Vertrag gebunden und müssen keine Provision zahlen, auch wenn der Makler eine Leistung erbracht hat. Hier kommt es auf die Gesamtsituation an.

8. Kann ein Makler für beide Parteien, Käufer und Verkäufer, tätig sein?

Ja, aber der Makler muss seine Doppeltätigkeit offenlegen und darf keine Interessenkonflikte verursachen. Eine Vermittlungstätigkeit für beide Seiten (d.h. Verhandlung für beide Seiten als Verhandlungsführer) ist in der Regel unzulässig.

9. Was sind die häufigsten Probleme bei Maklerverträgen?

Häufige Probleme sind unklare Provisionsvereinbarungen, fehlende oder unzureichende Leistungsbeschreibungen, die Reservierungsgebühr und unvollständige Widerrufsbelehrungen.

10. Wie kann ich feststellen, ob ein Maklervertrag fair ist?

Es ist ratsam, einen Rechtsanwalt für Maklerrecht zu konsultieren, um den Vertrag auf Fairness und rechtliche Konformität zu überprüfen. Wichtig ist, das eine klare Provisionsregelung sowie eine klare Leistungsbeschreibung des Maklers vorhanden ist. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer einen Alleinauftrag mit dem Makler abschließt.

11. Was sollte in einem Maklervertrag enthalten sein?

Wichtige Elemente sind die genaue Leistungsbeschreibung, Provisionsregelungen, Laufzeit des Vertrages und Widerrufsbelehrungen.

12. Kann ich die Provision zurückfordern, wenn der Makler seine Leistungen nicht erbracht hat?

Ja, wenn der Makler die im Vertrag festgelegten Leistungen nicht erbracht hat, kann die Provision unter Umständen zurückgefordert werden. Häufig bestehen aber fehlerhafte Annahmen, was der Makler zu leisten hat. In der Regel hat der Nachweismakler bereits mit der Benennung des anderen Vertragspartners und der Möglichkeit zum Abschluss des Vertrages seine Leistung erbracht.

13. Was ist zu tun, wenn es zu einem Streit mit dem Makler kommt?

Bei Streitigkeiten sollten Sie zunächst ihre vertragliche Grundlage prüfen lassen und dann versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Gerichtliche Verfahren dauern in der Regel sehr lange, sodass eine faire Lösung in zeitlicher und finanzieller Hinsicht für beide Seite sinnvoll ist.

14. Welche Rechte habe ich, wenn der Makler Informationen zurückhält oder falsche Angaben macht?

In solchen Fällen können Schadensersatzansprüche oder ein Rücktritt vom Maklervertrags in Betracht kommen. Auch ist der Verlust der Provision denkbar. Hier sind aber extreme Pflichtenverstöße notwendig.

15. Wie kann ich mich vor unseriösen Maklern schützen?

Überprüfen Sie die Referenzen und die berufliche Qualifikation des Maklers und lesen Sie den Maklervertrag sorgfältig durch, bevor Sie ihn unterschreiben.

16. Muss ich als Verkäufer einen Makler beauftragen?

Nein, es ist Ihre Entscheidung, ob Sie einen Makler beauftragen möchten oder nicht. Ein Verkauf ohne Makler kann Vorteile haben. Dies hängt stets vom beauftragten Makler ab und seiner Expertise und seinem Verhandlungsgeschick.

17. Wie wird die Höhe der Maklerprovision festgelegt?

Die Höhe der Provision wird normalerweise im Maklervertrag festgelegt und kann verhandelbar sein. Sie müssen gerade aktuell sich nicht auf die 7,14 % festlegen lassen.

18. Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ja, unter bestimmten Bedingungen und abhängig von den Vertragsbedingungen kann ein Maklervertrag gekündigt werden. Ist keine Laufzeit vereinbart, kann der Vertrag jederzeit gekündigt werden.

19. Was ist, wenn ich eine Immobilie ohne den Makler finde?

Wenn der Makler nicht nachweislich zur Findung der Immobilie beigetragen hat, kann die Provisionspflicht entfallen. Wichtig ist hier die Frage, ob der Makler nach Vertragsschluss mitursächlich für den Erwerb / Verkauf der Immobilie war.

20. Welche Rolle spielt der Rechtsanwalt für Maklerrecht?

Ein Rechtsanwalt für Maklerrecht kann Sie bei der Vertragsgestaltung beraten, bei Streitigkeiten vertreten und Ihre Rechte und Pflichten klarstellen. Dies ist gerade bei Streitigkeiten über die Zahlung der Provision sinnvoll und eine frühzeitige Anfrage wichtig.