Rechtanwalt Baurecht Berlin - Brandenburg

Anwaltliche Hilfe im Verbraucherbauvertragsrecht

Einordnung des Verbraucherbauvertrages

Mit dem Gesetz zur Neuregelung des Bauvertragsrechts und der kaufrechtlichen Mängelhaftung sind die rechtlichen Regelungen im privaten Baurecht seit dem 1. Januar 2018 grundlegend reformiert werden. Im BGB wurden die Regelungen über Werkverträge und ähnliche Verträge strukturiert. Der für das Bauvertragsrecht bedeutsame Untertitel Werkvertrag gliedert sich in die Kapitel:

• Allgemeine Vorschriften §§ 631-650 BGB
• Bauvertrag §§ 650a-650h BGB
• Verbraucherbauvertrag §§ 650i-650n BGB
• Unabdingbarkeit § 650o BGB

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Ein Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher

• zum Bau eines neuen Gebäudes oder
• zu erheblichen Umbaumaßnahmen einem bestehenden Gebäude

verpflichtet wird.

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers unterfallen nur Bauorhaben mit einem gewissen Umfang unter den Verbraucherbauvertrag. Hier ist im Einzelfall eine Abgrenzung vorzunehmen. Instandsetzungsarbeiten und Renovierungen an Gebäuden, die keine erheblichen Umbauarbeiten darstellen, sind weiterhin als Werkvertrag einzuordnen und fallen nicht unter die besonderen Vorschriften des Verbraucherbauvertrages.

Formvorschriften. Das Gesetz schreibt für den Verbraucherbauvertrag die Textform vor. 650i Abs. 2 BGB)

Baubeschreibung. Der Unternehmer hat den Unternehmer rechtzeitig vor Vertragsschluss gemäß § 650j BGB mit einer in Textform zur Verfügung zu stellenden Baubeschreibung zu informieren. Die inhaltlichen Anforderungen an die Baubeschreibung regelt Art. 249 des Einführungsgesetzes zum BGB.

Inhalt des Vertrages. An den Inhalt des Vertrages sind in § 650k BGB weitere Mindestanforderungen gestellt. Die Angaben in der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden regelmäßig Inhalt des Vertrages. Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung aller vertragsbegleitender Umstände auszulegen, wobei Zweifel bei der Auslegung zulasten des Unternehmers gehen. Außerdem muss der Bauvertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks bzw. zur Dauer der Bauausführung enthalten.

Widerrufsrecht. Wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher gemäß Art. 249 § 3 des Einführungsgesetzes zum BGB über das Widerrufsrecht zu belehren. Die Belehrung über das Widerrufsrecht nach dieser Vorschrift finden Sie hier.

Abschlagszahlungen. Wenn der Unternehmer Abschlagszahlungen nach § 632a BGB verlangt, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlung 90% der vereinbarten Gesamtvergütung, einschließlich der Nachträge nicht übersteigen. (§ 650m BGB) Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung vom Unternehmer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks in Höhe von 5% der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten, die meist in Form einer Bürgschaft erbracht wird. Die Vorschriften zur Abschlagszahlung trifft noch weitere Regelungen für die Anpassung der Sicherheitsleistung bei der Erhöhung des Vergütungsanspruchs aufgrund einer Anordnung des Verbrauchers.  

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Der Unternehmer hat rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Mit Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die der Verbraucher benötigt, um die Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu belegen.

Unabdingbarkeit. Diese Vorschrift bestimmt, dass zum Nachteil des Verbrauchers von Vorschriften des Verbraucherbauvertragsrechts gemäß §§ 650i-650l und § 650n, d.h. mit Ausnahme der Vorschrift über die Abschlagszahlung gemäß § 650m BGB nicht abgewichen werden kann. Gleiches gilt für die Anwendung von § 640 Absatz 2 Satz 2 BGB. Dies betrifft die Abnahme des Werks, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abgesang gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Diese Vorschrift soll bei Verbrauchern nur dann gelten, wenn der Unternehmer dem Besteller auf die Folgen der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat. 

Verbraucherbauvertrag und Praxis

Die Veröffentlichungen in der Fachliteratur und die Entscheidungen der Gerichte zum Thema Verbraucherbauvertrag sind bislang eher überschaubar. In der Praxis wird es auf die richtige Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben ankommen, zumal die Privatautonomie durch die Unabdingbarkeitsvorschrift eingeschränkt ist. Bei der Vertragsgestaltung und Vertragsabwicklung bieten wir unsere anwaltliche Hilfe und praktische Unterstützung an.

Die Schwerpunkte der anwaltlichen Tätigkeit im außergerichtlichen Bereich sind:

• Vertragsgestaltung von Verbraucherbauverträgen
• Vertragscheck Verbraucherbauvertrag zum Festpreis
• Beratung zum Widerrufsrecht
• Rechtliche Beratung während der Bauphase 
• Teilnahme an Abnahmebegehungen und Zustandsfeststellungen
• Umgang mit Mängeln während der Gewährleistung 

Die Schwerpunkte der Tätigkeit im gerichtlichen Bereich sind:  

• Werklohnklagen 
• Klageverfahren wegen Mängelbeseitigung  
• Vertretung im selbständigen Beweisverfahren

Wir arbeiten vertrauensvoll mit Sachverständigen verschiedener Bereiche zusammen, um eine optimale Mandatsbetreuung zu gewährleisten. Hierzu zählen Experten für

• Tiefbau- und Gründungsverfahren
• Sachverständige für Bauschäden
• Sachverständige für Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden
• Sachverständige für Gewerke im Innenausbau

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