Rechtsanwalt Bauträgerrecht Berlin - Brandenburg

Anwaltliche Hilfe im Bauträgerecht

Rechtliche Einordnung des Bauträgervertrages

Mit dem Gesetz zur Neuregelung des Bauvertragsrechts und der kaufrechtlichen Mängelhaftung sind die rechtlichen Regelungen im privaten Baurecht seit dem 1. Januar 2018 grundlegend reformiert worden. Im BGB wurden die Regelungen über Werkverträge und ähnliche Verträge neu strukturiert. Erstmals wurde der Bauträgervertrag als eigene Vertragsform innerhalb dieser BGB-Regelungen in den §§ 650u und 650v BGB gesetzlich normiert.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Nach § 650u BGB ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag,

  • der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich
  • die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Auf den Bauträgervertrag finden sowohl Werkvertragsrecht als auch Kaufrecht Anwendung. Für die Bauverpflichtung des Unternehmers gelten die werkvertragsrechtlichen Vorschriften mit dem gleichzeitigen Ausschluss von Einzelnormen aus den allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages (§ 648 und § 648a BGB), dem Bauvertrag (§ 650b-650i BGB) und dem Verbraucherbauvertrag (§ 650k Abs. 1, § 650l und § 650 Abs. 1 BGB). Für die Verpflichtung des Unternehmers zur Verschaffung des Eigentums am Grundstück bzw. des Erbbaurechts geht das Kaufrecht.

Die Modifizierung des Werkvertragsrechts für den Bauträgervertrag beziehen sich auf diese Bereiche:

Ausschluss des Kündigungsrechts beim Bauträgervertrag

Von den allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages finden die Kündigungsvorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung. Das freie Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB) und das Kündigungsrecht beider Vertragsparteien aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) sind ausgeschlossen.

Wegen der Verknüpfung von Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht im Bauträgervertrag wurde die Gewährung eines freien Kündigungsrechts zu unerwünschten wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen führen.

Das Recht zur Kündigung des Bauträgervertrages aus wichtigem Grund nach § 648a BGB ist ebenfalls ausgeschlossen. Eine Loslösung vom Bauträgervertrag durch Kündigung bei Vertragsverletzungen ist somit nicht möglich.

Es bleibt daher nur die Gesamtabwicklung des Bauträgervertrages durch Rücktritt, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen.

Ausschluss des Anordnungsrechts des Bestellers

Von den Vorschriften des Bauträgervertrages finden das Anordnungsrecht des Bestellers, einschließlich der Regelungen über die Vergütungsanpassung und der einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten gemäß § 650b - § 650d BGB beim Bauträgervertrag keine Anwendung.

Der Ausschluss des Anordnungsrechts folgt pragmatischen Erwägungen. Bauträgerverträge werden in den allermeisten Fällen mit zahlreichen Erwerbern, die die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, geschlossen. Würde das Anordnungsrecht des Erwerbers wie beim Bauvertrag während der Bauphase, insbesondere hinsichtlich des späteren Gemeinschaftseigentums bestehen, wäre die Fertigstellung des Bauvorhabens kaum denkbar.

Ausschluss der Bauunternehmersicherungshypothek

Folgerichtig ist auch die Bestellung einer Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach § 650e BGB beim Bauträgervertrag ausgeschlossen, da der Besteller der Leistung während der Errichtung-bzw. Umbauphase nicht Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Bauhandwerkersicherung durch Übergabe einer Sicherheit ist im Übrigen auch durch § 650f Abs. 6 Ziffer 2 BGB ausgeschlossen. 

Baubeschreibung beim Bauträgervertrag

Von den Vorschriften des Verbraucherbauvertrages wird die vorvertraglich zur Verfügung zu stellende  Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung nicht Gegenstand des Vertrages (§ 650k Abs. 1 BGB), da der Bauträgervertrag -einschließlich der Baubeschreibung- notariell beurkundet wird.

Kein Widerrufsrecht beim Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag wird notariell beurkundet. Der Notar legt den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vor, sodass der Besteller genügend Bedenkzeit hat. Ein Widerrufsrecht, sowie im Verbraucherbauvertrag in § 650l BGB geregelt, bedarf es daher nicht.

Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag

Die Regelung zur Begrenzung der Abschlagszahlung auf 90 % der Gesamtvergütung aus dem Verbraucherbauvertragsrecht gilt beim Bauträgervertrag nicht, da sich die rechtliche zulässig werden Abschlagszahlungen aus der Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV) ergeben. 

Kauf vom Bauträger

foto: marija zaric by unsplash.com

Bedeutung des Bauträgervertrages

Das Bedürfnis der Bevölkerung zur Bildung von Eigentum hat immer größere Bedeutung. Insbesondere im städtischen Raum es hat die Bildung von Wohneigentum den praktischen Vorrang gegenüber der Errichtung von Einfamilienhäusern. die Interessen und Vorstellungen über den Bauablauf und die Qualität der Bauleistung stimmen zwischen den Erwerbern und den Bauträgern nicht immer überein, sodass Probleme bei der Vertragsabwicklung häufig vorkommen. 

Wir beraten Sie gern zum Bauträgervertragsrecht.

Die anwaltlichen Dienstleistungen beziehen sich hierbei alle Phasen des Projekts, beginnend bei der Vertragsgestaltung über die Betreuung bei der Herstellung des Vertragsobjektes bis zur Abnahme und bei der Wahrnehmung der Mängelrechte oder deren Abwehr auf Seiten des Bauträgers.

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