Welche Bedeutung hat die Bezugsfertigkeit im Bauträgerrecht? 

Die Bezugsfertigkeitsrate.

Die Bauträgerverträge enthalten in der Regel Ratenzahlungspläne. 

Meist werden im notariellen Bauträgervertrag sieben Raten zum Kauf der Eigentumswohnung vereinbart.

Dies liegt daran, weil der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nur Zahlungen entsprechend im Bauablauf in bis zu sieben Teilbeträgen entgegennehmen darf. 

In den notariellen Bauträgerverträgen wird die Bezugsfertigkeitsrate in der Regel als vorletzte Rate vereinbart. 

Inhaltlich wird die Zahlung eines bestimmten Prozentsatz des Vertragspreises nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe geschuldet. 

Die Bezugsfertigkeit ist gesetzlich nicht definiert. Die Prüfung der Bezugsfertigkeit ist eine Frage des Einzelfalls.

Unter Bezugsfertigkeit wird verstanden, dass die Errichtung oder der Umbau des Vertragsgegenstandes soweit fortgeschritten sein muss, dass unter objektiver Betrachtung ein Bezug des Sondereigentums möglich ist.

Hier bei muss das

• Sondereigentum soweit hergestellt sein, dass die Bewohnbarkeit ohne Gefahr für die Gesundheit und die Sicherheit des Erwerbers/Mieters gegeben ist.

Das bedeutet nicht, dass das Sondereigentum vollständig mangelfrei sein muss. Besteht allerdings ein wesentlicher Mangel am Sondereigentum, so kann davon ausgegangen werden, dass noch keine Bezugsfertigkeit gegeben ist.

Außerdem muss das

• Gemeinschaftseigentum soweit hergestellt sein, dass die im Sondereigentum befindliche Wohnung gefahrlos erreichbar ist.

Liegt eine an sich fertige Wohneinheit noch innerhalb einer Großbaustelle, dürfte die Bezugsfertigkeit noch nicht anzunehmen sein.

Die Bezugsfertigkeit unterscheidet sich daher von der vollständigen Fertigstellung des Vertragsobjektes.

Eine vollständige Fertigstellung erfordert, dass der Kaufgegenstand in vollem Umfang und ohne Mängel, insbesondere ohne Protokollmängel der Abnahmebegehung, hergestellt ist. 

Ist die Wohnung bezugsfertig, dann besteht der Anspruch auf Besitz Übergabe Zug um Zug. Genau genommen ist die Zug um Zug Übergabe die Übergabe des Schlüssels zum Sondereigentum, gegen Übergabe der Kaufpreisrate in bar. 

Die Übergabe der Kaufpreisrate in bar wird nur in Ausnahmefällen praktiziert, wobei hier auch die Vorschriften des Geldwäschegesetzes zu beachten wären. In der Regel erfolgt die Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate durch Überweisung auf das Konto des Bauträgers, wobei nach Zahlungseingang die Aushändigung der Schlüssel veranlasst wird.

Streitigkeiten um die Bezugsfertigkeitsrate.

Zwischen den Vertragsparteien des Bauträgervertrages kann es zu Streitigkeiten wegen der Bezugsfertigkeitsrate kommen.

So kann der Bauträger zum Beispiel der Meinung sein, dass das von ihm hergestellte Sondereigentum bezugsfertig ist. Dies bedeutet, dass er nach seiner Ansicht die Wohneinheit mit den zum Wohnen benötigten wesentlichen Einrichtungen ausgestattet hat und dass die Wohneinheit über die Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums gefahrlos erreichbar ist.

Der Erwerber sieht das allerdings anders und verweigert die Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate. Der Bauträger nimmt diese Weigerung zum Anlass, vom Vertrag zurückzutreten und verklagt den Erwerber auf Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung und Rückabwicklung des Vertrages.

Diese und andere Konstellationen sind denkbar und lagen bereits Rechtsstreitigkeiten zugrunde. Die Prüfung der Bezugsfertigkeit und die Weigerung des Erwerbers, die Bezugsfertigkeitsrate zu zahlen, kein rechtlich bedeutsame Konsequenzen nach sich ziehen.

Hier ist eine fundierte Aufklärung im Einzelfall notwendig.

Gibt es Unterschiede zwischen der Bezugsfertigkeit und der vollständigen Fertigstellung? 

Ja, die gibt es.

Die Bezugsfertigkeit kann zwar theoretisch mit der vollständigen Fertigstellung zusammenfallen. In der Praxis ist das allerdings nur selten der Fall.

Die Bauträgerverträge sind wegen der Möglichkeiten der Ratenzahlung von bis zu 7 Raten bereits darauf angelegt, dass die Zeitpunkte der Bezugsfertigkeit und der vollständigen Fertigstellung auseinanderfallen können. In der Regel wird die Zahlung der 6. Rate mit der Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes fällig, die 7. und letzte Rate aber erst nach vollständiger Fertigstellung.

Die vollständige Fertigstellung betrifft dann vor allem die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums, einschließlich der Abarbeitung der Protokollmängel, die in der Abnahmebegehung des Gemeinschaftseigentums aufgenommen wurden. 

Haben Sie Fragen zur Bezugsfertigkeit und zur Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate?