Rechtsanwalt Baurecht Berlin - Brandenburg

Abgrenzung zwischen Sonderwunsch und der vertraglichen Leistung des Bauträgervertrages

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Sonderwünschen des Erwerbers. Häufig kommt es vor, dass Erwerber von Wohneigentum Sonderwünsche für ihr Wohneigentum haben.

Eine rechtliche Einordnung ist in

  • zeitlicher Hinsicht (wann wird der Sonderwunsch geäußert?) und in
  • personeller Hinsicht (Ausführung der Sonderwunschleistung durch den Bauträger, durch Drittfirmen oder durch den Erwerber selbst?)

vorzunehmen.

Zunächst ist aber der Sonderwunsch von der vertraglichen Leistungspflicht des Bauträgers abzugrenzen. 

Die Grundlage von Bauträgerverträgen ist eine für das Gesamtobjekt und für alle im Sondereigentum stehenden Wohneinheiten geltende Bau- und Leistungsbeschreibung. Die Bau- und Leistungsbeschreibung wird mit den Bauträgerverträgen beurkundet und stellt das „Leistungssoll" des Bauträgervertrages dar. 

Das Vertragsobjekt muss entsprechend der zugrunde liegenden Bau- und Leistungsbeschreibung errichtet werden. Außerdem gelten die allgemein anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard der vertraglichen Leistung als vereinbart. 

Sonderwünsche des Erwerber sind nicht zu verwechseln mit dem Wahlrecht des Erwerbers aufgrund der  funktionalen Leistungsbeschreibung, das meist hinsichtlich der Sanitärausstattung oder der Beschaffenheit und der farblichen Gestaltung von Fliesen oder Fußböden vorliegt. Dieses Wahlrecht steht dem Erwerber bereits aufgrund der Bau- und Leistungsbeschreibung zu und ist kein Sonderwunsch im rechtlichen Sinne. 

Sonderwünsche im Bauträgerrecht stellen somit Änderungen von der vertraglichen Bau- und Leistungsbeschreibung außerhalb des Wahlrechts des Erwerbers im Rahmen der Bemusterung dar. Sie sollten nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen und auch nicht in das Sondereigentum von anderen Erwerbern eingreifen. 

Für den Umgang mit den Sonderwünschen des Erwerbers ist zunächst der Zeitpunkt entscheidend, in dem der Erwerber einen Sonderwunsch äußert. Hierbei kommt es auch auf die Frage an, ob und welche Formvorschriften für den Sonderwunsch des Erwerbers gelten, der durch den Bauträger ausgeführt werden soll. 

Muss der Sonderwunsch des Erwerbers notariell beurkundet werden?

A. Sonderwunsch bei Vertragsschluss des Bauträgervertrages

Hat der Erwerber Sonderwünsche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Bauträger, so sind diese Sonderwünsche in den Bauträgervertrag mit aufzunehmen und zu beurkunden.

Die Sonderwunschvereinbarung bei Abschluss des Bauträgervertrages bedarf gemäß § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Bei Sonderwünsche des Erwerbers, die bereits bei Vertragsschluss feststehen, ist somit eine notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben. 

Sonderwünsche des Erwerbers können soweit gehen, dass bereits erteilte Baugenehmigungen geändert werden müssen.

Inwieweit der Bauträger dies mitmacht, wird vom Einzelfall abhängen und sicherlich auch von der „zusätzlichen" Vergütung, die sich der Bauträger von der Umsetzung des Sonderwunsch oder von der Durchführung des Bauträgervertrages an sich verspricht. 

Für diesen Fall empfiehlt sich, im Notarvertrag klare Regelungen über den Sonderwunsch aufzunehmen und auch eine Procedere festzulegen, wenn die Sonderwünsche, zum Beispiel aufgrund nicht erteilter Genehmigungen, nicht realisiert werden können.

B. Sonderwünsche nach Abschluss des Bauträgervertrages 

Sonderwünsche, die nach Abschluss des Bauträgervertrages durch den Bauträger selbst umgesetzt werden sollen, bedürfen dann keiner notariellen Vereinbarung, wenn die Parteien im Bauträgervertrag bereits die Auflassung erklärt haben, was meistens der Fall ist.

Ist die Auflassung im Bauträgervertrag allerdings nicht für beide Vertragsparteien bindend erklärt worden, dann kann dies die Nichtigkeit des Vertrages mit allen Nebenabreden, zumindest aber die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen wegen des Verstoßes gegen die Formvorschrift zur  Folge haben.  

C. Beurkundungspflicht bei der Ausführung von Sonderwünschen durch Drittfirmen oder bei Eigenleistung?

Sollen Sonderwünsche durch Drittfirmen ausgeführt werden oder erlaubt der Bauträger die Umsetzung von Leistungen in Eigenleistung des Erwerbers, so bestehen hier keine Beurkundungspflichten. 

Insbesondere Sonderwunschverträge mit Drittfirmen können formfrei geschlossen werden. Weitere Ausführungen folgen zu diesem Punkt weiter unten in diesem Beitrag.

Habe ich als Erwerber einen Anspruch auf die Ausführung von Sonderwünschen nach Vertragsschluss?

Einen solchen Anspruch kennt das Gesetz nicht.

Der Bauträger ist also nicht verpflichtet, mit Ausnahmen von nur geringfügigen Sonderwünschen, mit dem Erwerber die Durchführung von Sonderwünschen bei und vor allem nach Abschluss des Bauträgervertrages zu vereinbaren.

Es ist jedoch bei den allermeisten Bauträgerverträgen der Fall, dass sich die Parteien auf einen Vorbehalt von Sonderwünschen im Bauträgervertrag einigen.

Die Ausgestaltung dieses Sonderwunschvorbehaltes im Bauträgervertrag ist durchaus unterschiedlich.

Ein ausgewogener Sonderwunschvorbehalt wird Regelungen zu folgenden Punkten treffen:

  • Umsetzung von Sonderwünschen unter der Bedingung, dass sie bautechnisch und planerisch möglich sind
  • Umsetzung von Sonderwünschen, wenn Sie nicht in das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Erwerber eingreifen
  • Ablehnungsrecht des Bauträgers zur Umsetzung von Sonderwünschen, auch in Abhängigkeit des Baufortschritts
  • Vereinbarung einer Bearbeitungspauschale für den Sonderwunsch, da hierfür Planungsleistungen erforderlich sind
  • Vereinbarungen über die Vergütung des Sonderwunsch oder über die Reduzierung des Kaufpreises des Bauträgervertrages
  • Regelungen zur Ausführung von Sonderwünschen durch Drittfirmen

Für einen Erwerber empfiehlt es sich daher immer auch bei Abschluss des Vertrages über etwaige Sonderwünsche nachzudenken und diese entweder sofort mit dem Bauträger zu vereinbaren oder die Sonderwunschklausel, die in den notariellen Verträgen vorgegeben wird, aufmerksam zu lesen und gegebenenfalls Änderungen mit dem Bauträger zu verhandeln. 

Ausführung der Sonderwünsche durch Drittfirmen

In den meisten Fällen ist es sicherlich so, dass die Sonderwünsche durch den Bauträger selbst ausgeführt werden. Der Erwerber kann jedoch auch Sonderwunschleistungen mit Drittfirmen vereinbaren. Der Erwerber und der Bauträger können bereits mit Abschluss des Bauträgervertrages über konkrete Sonderwunschleistungen mit Drittfirmen Regelungen treffen. 

Stehen die Sonderwünsche des Erwerbers aber noch nicht fest, sollte der Erwerber im Sonderwunsch Vorbehalt eine Regelung über die Ausführung von Sonderwünschen durch Drittfirmen mit dem Bauträger treffen. 

Hier sind verschiedene Regelungsinhalte denkbar. Der Bauträger kann sich vorbehalten, dass die Arbeiten von Drittfirmen nur bei ausdrücklichen Zustimmung während der Bauphase erlaubt sind. Gleichfalls ist denkbar, dass die Arbeiten von Drittfirmen erst nach der Übergabe und der Abnahme des Sondereigentums durch den Erwerber durchgeführt werden. 

Rechtsnatur des Sonderwunschvertrages mit Drittfirmen

Der Sonderwunsch ist als Werkvertrag über Bauleistungen einzuordnen. Für ihn geltend die Vorschriften über das Werkvertragsrecht gemäß §§ 631 - 650 BGB. Werkverträge mit Drittfirmen sind weder Verbraucherbauverträge, noch Bauverträge. 

Wenn der Erwerber Verbraucher es gelten jedoch die allgemeinen Vorschriften über die Verbraucherverträge.

Hierbei kommt es darauf an, ob der Vertragsschluss des Werkvertrages außerhalb der Geschäftsräume erfolgt ist oder nicht.

Erfolgt der Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume, so besteht ein Widerrufsrecht bis zur Fertigstellung der Leistung, wenn keine Widerrufsbelehrung ausgehändigt wurde.

Ansonsten gilt das Leistungsstörungsrecht für den Fall der mangelhaften Leistung des Drittunternehmens. 

Die Vergütung für die Sonderwunschleistung ist auch in ausschließlich zwischen dem Drittunternehmen und dem Erwerber zu regeln. 

Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum oder Schäden am Sondereigentum anderer Erwerber? 

Kommt es bei der Ausführung bei der Ausführung von Werkleistungen durch das Drittunternehmen zu Schäden am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum anderer Erwerber, so stellen sich verschiedene Haftungskonstellationen. 

Ist der beauftragende Erwerber noch nicht Eigentümer, so haftet der Bauträger den anderen Erwerbern gegenüber bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die vertragsgemäße Herstellung. Wird durch ein Drittunternehmen während der Bauphase das Gemeinschaftseigentum beschädigt, so muss der Bauträger diese Beschädigung zum Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beseitigt haben. Vertragliche Ansprüche mit dem Drittunternehmen bestehen nicht, da nicht der Bauträger mit dem Drittunternehmen einen Werkvertrag geschlossen hat, sondern der Erwerber. Fraglich sind auch die Auswirkungen, wenn der Erwerber von einem Widerrufsrecht Gebrauch macht und somit im Vertragsverhältnis zum Drittunternehmen die Gewährleistungsansprüche verliert. 

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