Bauträgervertrag

• Verjährung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers in 3 Jahren

Landgericht Berlin, Urteil vom 21. September 2021 - 19 O 55/20

Das Landgericht weist in der Entscheidung auf die verschiedenen Standpunkte zur Verjährung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers hin. Insbesondere wird teilweise vertreten, dass der Anspruch des Bauträgers in zehn Jahren verjährt (§ 196 BGB). Andererseits wird die Geltung der allgemeinen  Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB angenommen. Es gibt auch einen vermittelnden Standpunkt. Hierbei ist der Schwerpunkt des Vertrages durch Auslegung zu ermitteln. Wenn der Schwerpunkt des Vertrages die Bauverpflichtung ist, dann gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Es gibt jedoch auch andere Fallkonstellationen.

Das Landgericht hat sich für die Anwendung der allgemeinen Verjährungsfrist von 3 Jahren entschieden. Der Bauträgervertrag ist ein gemischt typischer Vertrag ist, der sowohl werkvertragsrechtliche als auch kaufvertragsrechtliche Elemente hat. Das Landgericht führt aus, dass eine eindeutige Zuordnung von einzelnen Kaufpreiskomponenten auf die Übereignung des Grundstücks und auf die Bauleistung nicht möglich ist. Nach Auslegung des Vertrages wird die Anwendbarkeit der allgemeinen Verjährungsfrist bejaht, weil der Schwerpunkt des Vertrages auf den Bauleistungen gelegen hat.

Die Verjährung des des Bauträgers beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Kaufpreisraten sind in der Regel so vereinbart, dass sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten und nicht gleichzeitig mit dem Eigentumsverschaffungsanspruchs fällig werden. Nach der Auffassung des Landgerichts verjährt jede Kaufpreisrate selbstständig. 

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Bauträgervertrag

• (Erhöhte) Anforderungen an die Heizleistung müssen gesondert vereinbart werden

OLG Hamburg, Urteil vom 30.12.2020 - 4 U 21/20 und BGH, Beschluss vom 19.08.2021 - VII ZR 77/21 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Der Sachverhalt. Die Erwerber einer Eigentumswohnung nehmen den Bauträger auf Nachbesserung der Heizungsanlage in Anspruch. Sie beantragen, die Heizungsanlage derart herzustellen, dass eine bestimmte Heizleistungsparameter der Heizungsanlage und bestimmte Zimmertemperaturen in der Wohnung erreicht werden. Die Erwerber behaupteten eine Vereinbarung  über eine Raumlufttemperatur von 22°C für die Wohnräume und eine Raumlufttemperatur von 24°C für das Bad. Der Bauträger meinte, dass lediglich die Normvorgabe von 20°C für die Wohnräume und 24°C für das Bad geschuldet sei. Dies wäre auch vorliegend in der Eigentumswohnung vorhanden. Dem Verfahren gegen ein selbständiges Beweisverfahren voraus. Der dortige Sachverständiger hatte die Heizleistung in der Eigentumswohnung in verschiedenen Wohnbereichen gemessen und wurde in der mündlichen Verhandlung angehört. 

Das Urteil. Das Landgericht und das Oberlandesgericht hat die Klage der Erwerber auf Nachbesserung der Heizungsanlage abgewiesen. Eine Vereinbarung der von der Erwerberseite begehrten Raumlufttemperatur von 22°C konnte nicht nachgewiesen werden. Eine solche Vereinbarung liegt insbesondere nicht in der Erwähnung der 22°C Raumlufttemperatur im Wärmelieferungsvertrag, in dem die Erwerber eingetreten sind. Die Vereinbarung einer Raumlufttemperatur für Wohnräume von mindestens 22°C könne auch nicht aus der Vereinbarung des KfW-Effizienzhauses 70-Standards hergeleitet werden. 

Die Erwerber haben einen Anspruch darauf, dass die Wohnung für den üblichen Gebrauch geeignet ist. Hierzu müssen die üblichen Raumtemperaturen erreicht werden. Für den üblichen Gebrauch der Wohnung ist der Anhang D der EN 12831:2003(D) maßgebend. Demnach ist von einer erreichbaren Raumtemperatur von 20°C für Wohnräume und von 24°C für das Bad auszugehen. Dies hat der Gutachter im selbständigen Beweisverfahren auch bestätigt.

Ein Nachbesserungsanspruch besteht somit nicht.

Fazit. Die persönlichen Vorstellungen der Erwerber und die Anforderungen an die allgemein anerkannten Regeln der Technik und der geschuldeten Leistung gehen oft auseinander. Oder eine ausdrückliche Vereinbarung wird lediglich der Mindeststandard geschuldet. Es empfiehlt sich umso mehr, sich vor Abschluss des Vertrages über den Leistungsgegenstand genau zu informieren und/oder ausdrückliche Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes zu treffen.