Rechtsanwalt Baurecht Berlin - Brandenburg

Abnahme und Zustandsfeststellung im Baurecht

Die Abnahme als Hauptleistungspflicht des Bestellers

Die Abnahme ist ein zentraler Begriff des Baurechts. Eine Definition der Abnahme wieder BGB, noch in der VOB/B enthalten. Gemeinhin gilt die Abnahme als eine Willensbekundung des Bestellers, dass er die Werkleistung im wesentlichen als sach-und fachgerecht ansieht und diese entgegennimmt. Die Abnahme ist eine Zäsur bei der Abwicklung des Vertrages. Mit der Abnahme tritt die Erfüllung des Werkvertrages ein. Die Abnahme ist eine vertragliche Hauptleistungspflicht des Bestellers. Die Regelung über die Abnahme findet sich in § 640 BGB. Abnahmeregelungen sind auch in der VOB/B (§ 12 VOB/B) enthalten.

Was bewirkt die Abnahme?

Die Abnahme löst verschiedene Rechtsfolgen aus. Die Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn/Restwerklohn. Mit der Abnahme ist der Wechsel in der Gefahrtragung verbunden. Dies bedeutet, dass das Risiko des Untergangs vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber übergeht. Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelbeseitigungsansprüche (Gewährleistung). Mängelrechte des Bestellers gehen mit der Abnahme, wenn dem Besteller die Mängel bei der Abnahme bekannt sind. Es verfällt mit der Abnahme die nicht vorbehaltene Vertragsstrafe. Einhergehend mit der Gefahrtragungsregelung wechselt auch die Beweislast mit der Abnahme. Die Abnahme hat somit vielfältige Wirkungen, die in jedem Baurechtsmandat zu beachten sind.

Rechtliche Folgen der Abnahme:

  • Beendigung des vertraglichen Erfüllungsstadium
  • Fälligkeit des Werklohns
  • Beginn der Verjährungsfrist für Mängelbeseitigungsansprüche (Gewährleistungsfrist)
  • Übergang der Leistungsgefahr auf den Besteller
  • Ende der Vergütungsgefahr für den Unternehmer
  • Ende der Schutzpflicht für das Werk durch den Unternehmer
  • Wechsel der Beweislast für die Mängelfreiheit
  • Beginn der Verjährungsfrist für Mängel
  • Verzinsungspflicht des Werklohns
  • Verlust von nicht vorbehaltener Vertragsstrafe und Ansprüchen wegen bekannter Mängel

Welche Formen der Abnahme gibt es?

Es gibt mehrere Abnahmeformen. Im Gesetz ist nur die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB geregelt. Die sogenannte förmliche Abnahme bedarf zunächst einer vertraglichen Vereinbarung. Beide Vertragsparteien nehmen dann (im besten Fall) einen gemeinsamen Termin zur Abnahme des Werks wahr. Von der förmlichen Abnahme können die Parteien auch wieder Abstand nehmen. Dies muss einverständlich geschehen und kann auch durch konkludentes Verhalten erfolgen. Die konkludente Abnahme ist dadurch gekennzeichnet, dass der Besteller durch sein nach außen hervortretendes Verhalten zu erkennen gibt, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht ansieht. Die Fälle einer konkludenten Abnahme betreffen insbesondere die Sachverhalte, in denen der Besteller das Werk in Benutzung nimmt und dem Unternehmer keine Mängelrügen oder anderer Äußerungen zukommen lässt, dass er das Werk nicht als vertragsgerecht ansieht.

Die Abnahmeformen sind:

  • Förmliche Abnahme
  • Konkludente Abnahme
  • Abnahmefiktion nach § 640 Abs. 2 BGB

Bei der Einführung der Abnahmefiktion nach § 640 Abs. 2 BGB durch das neue Bauvertragsrecht ist auf die Besonderheit bei Verbrauchern hinzuweisen. Aus den Gesichtspunkten des Verbraucherschutzes ist der Verbraucher im Abnahmeverlangen in Textform darauf hinzuweisen, dass er die Abnahme unter Benennung mindestens eines Mangels innerhalb der Abnahmefrist verweigern kann.  Fehlt eine solcher Hinweis, ist eine fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB bei Verbrauchern so nicht möglich.

Besonderheiten der VOB/B 

Die Abnahme ist in § 12 VOB/B geregelt. Nach der VOB/B gibt es ebenfalls die förmliche Abnahme, wenn eine Partei dies verlangt. Außerdem ist die fiktive Abnahme nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung und dem Zeitablauf von 12 Werktagen geregelt. Hinzu kommt die Abnahme durch Ingebrauchnahme, die nach dem Ablauf von 6  Werktagen nach Beginn der Benutzung angenommen wird.

Was ist die technische Abnahme?

Die technische Abnahme ist nicht mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme gleichzusetzen. Die technische Abnahme dient lediglich der technischen Kontrolle von Bauteilen, in der Regel dann, wenn diese beim Fortgang der Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.

Darf ich als Besteller die Abnahme verweigern?

Nach § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB darf die Abnahme vom Besteller nicht Wegen unwesentlicher Mängel verweigert werden. Die Frage, was ein unwesentlicher Mangel ist, bedarf der näheren Betrachtung. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an.

Eine Definition des unwesentlichen Mangels ist im Gesetz nicht zu finden. Die Rechtsprechung bezeichnet einen Mangel als unwesentlich, wenn seine Bedeutung soweit zurücktritt, dass es unter Abwägung von beiderseitigen Interessen für den Besteller zumutbar ist, die zügige Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses durch die Verweigerung der Abnahme nicht länger aufzuhalten.

Bei der Bewertung, ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht, sind die gesamten Umstände zu berücksichtigen, wobei vor allem die Art, der Umfang die Auswirkung des Mangels zu beachten sind. Die Frage, wann ein Mangel wesentlich ist, ist nicht mit subjektiven Erwägungen zu beantworten. Es müssen immer Tatsachen vorhanden sein, die eine objektive Einschätzung ermöglichen. 

Auch das Fehlen von noch unwesentlichen Restleistungen führt nicht zu einer berechtigten Abnahmeverweigerung durch den Besteller. 

Nur wenn ein Mangel wesentlich ist, darf ich die Abnahme als Besteller nach § 640 Abs. 1 BGB zunächst verweigern.  

Was ist eine Zustandsfeststellung? 

Aufgrund der gravierenden Folgen, die durch die Verweigerung von Abnahmeverlangen eintreten können, erfolgte die Aufnahme einer Regelung über die Zustandsfeststellung im neuen Bauvertragsrecht. Im Abschnitt über den Bauvertrag ist § 650g BGB enthalten. Eine Zustandsfeststellung soll dazu dienen, den Zustand des Werks zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangen des des Unternehmers zu dokumentieren.

Es wird folgende Unterscheidungen vorgenommen:

  • gemeinsame Zustandsfeststellung
  • einseitige Zustandsfeststellung

Die Ausgangslage:

Der Unternehmer hat die Abnahme der Leistung verlangt, der Besteller hat die Abnahme unter Angabe von Mängeln, wobei die Angabe eines Mangels ausreichen dürfte, verweigert. Daraufhin kann der Unternehmer dann ein Verlangen gegenüber dem Besteller äußern, dass er an der gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirkt.

Die Mitwirkungspflicht ist eine Obliegenheit aus dem Werkvertrag/Bauvertrag. Sinn macht eine gemeinsame Zustandsfeststellung selbstverständlich nur, wenn auch eine Dokumentation über die in Augenscheinnahme der Werkleistung gefertigt wird. Hier kann es in der Tat zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten kommen, insbesondere dann, wenn sich die Parteien nicht auf eine gemeinsame Dokumentation einigen können. 

Wenn der Besteller einem innerhalb einer angemessenen Frist benannten Termin oder zu einem vereinbarten Termin fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen und hierüber auch eine Dokumentation erstellen. Diese Vorschrift gilt nicht, wenn der Besteller aufgrund eines Umstandes fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Dies muss er dem Unternehmer unverzüglich mitteilen.

Die Beweislastumkehr als Rechtsfolge der einseitigen Zustandsfeststellung  

Kommt es allerdings zu einem solchen Fall, dass der Besteller fernbleibt und dies auch zu vertreten hat, so bewirkt die Zustandsfeststellung, die der Unternehmer dann einseitig vornimmt und dokumentiert eine Beweislastumkehr. Diese tritt für den Fall ein, dass der Besteller im Besitz des Werks ist. Wenn in der Dokumentation der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben ist, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist.  

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