Rechtsanwalt Baurecht Berlin - Brandenburg

Vergütungsfragen im Bauvertragsrecht

Wenn‘s ums Geld geht.

Die Regelungen der Vergütung des Bauunternehmers haben zentrale Bedeutung. Die fundierte Kenntnis über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Vergütung bilden die Grundlage für eine wirtschaftlich erfolgreiche Unternehmung. Dies gilt sowohl für den Handwerker als auch für die Baufirma oder den Generalübernehmer.

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit Vergütungsfragen im Bauvertragsrecht nach BGB und VOB/B, das Verbraucherbauvertragsrecht und für den Werkvertrag über Bauleistungen. Dargestellt werden die Berechnungsarten der Vergütung, nämlich Einheitspreisvertrag und Pauschalpreisvertrag.  

Die Vergütung des Bauträgers folgt anderen gesetzlichen Regelungen. Diese werden hier nicht angesprochen, sondern unter der Rubrik Bauträgerrecht gesondert behandelt.

Außerdem wird die Vergütung von Architekten und Ingenieuren und die Bedeutung der HOAI in diesem Beitrag nicht weiter beleuchtet.

Vergütungsvereinbarung im Bauvertrag

Eine erste Voraussetzung für den Vergütungsanspruch ist die Vergütungsvereinbarung. In der Regel treffen die Bauvertragsparteien schriftliche Vereinbarungen in Form eines Bauvertrages oder Werkvertrages nach BGB oder auf der Grundlage der VOB/B.

Allein zu Beweiszwecken ist es anzuraten, die vertraglichen Vereinbarungen, die Bauleistungen zum Gegenstand haben, schriftlich zu fixieren, auch wenn die Schriftform keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Abschluss von Bauverträgen oder Werkverträgen ist, mit Ausnahme von Verbraucherbauverträgen ist. Bei dem Verbrauchervertrag ist die Textform nach § 650i Abs. 2 BGB vorgeschrieben.   

Einbeziehung der VOB/B

Die Regelungen der VOB/B sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese müssen wirksam in das Vertragsverhältnis einbezogen werden. Die Einbeziehung der VOB/B kann zwischen erfahrenen Vertragsparteien im Baugewerbe durch die einfache Bezugnahme auf die VOB/B in der jeweils geltenden Fassung erfolgen. Der Text der VOB/B muss hierbei dem Vertragspartner nicht zur Verfügung gestellt werden.

Anders verhält es sich, wenn ein Vertragspartner ein Verbraucher ist. Wenn die VOB/B in einen solchen Vertrag einbezogen werden soll, so muss der Vertragspartner, der die VOB/B verwenden will, die VOB/B in Textform dem Verbraucher aushändigen.

Inhaltskontrolle der VOB/B nach § 310 BGB

Es gilt folgender Grundsatz.

Wird die VOB/B als Ganzes zwischen erfahrenen Vertragsparteien im Baugewerbe vereinbart, d. h. werden keine inhaltlichen Änderungen zwischen den Parteien in anderen Regelungen des Bauvertrages/Werkvertrages getroffen, dann findet keine Inhaltskontrolle der Regelungen der VOB/B nach den §§ 305 ff. BGB die die Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einen Vertrag regeln, statt. Werden hingegen zwischen diesen Vertragsparteien Modifizierungen an den VOB/B Klauseln vorgenommen und wird die VOB/B somit nicht mehr als Ganzes vereinbart, ist die Inhaltskontrolle nach § 305 ff. BGB wieder eröffnet. Dies kann dazu führen, dass einzelne Klauseln der VOB/B nicht wirksam sind und somit dann wieder die allgemeine gesetzliche Regelung gilt.

Anders verhält es sich wiederum, wenn die VOB/B in einen Vertrag einbezogen wurde, bei dem ein Verbraucher Vertragspartei ist. Die einzelnen Klauseln der VOB/B unterliegen bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern stets der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof mit dem Urteil vom 24. Juli 2008 – VII ZR 55/07 entschieden.

Berechnungsarten der Vergütung von Bauverträgen

Zwischen dem Bauvertragsparteien werden in der Regel entweder Einheitspreisverträge oder Pauschalpreisverträge geschlossen. Zur Anwendung kommen auch Stundenlohnverträge oder eine Abrechnung nach Selbstkosten.  Der Sonderfall, dass keine Vergütung vereinbart wird, wird weiter unten behandelt. Das BGB kennt begrifflich die Berechnungsarten der Vergütung nicht. Die praktisch bedeutsamsten Berechnungsarten Einheitspreisvertrag oder Pauschalpreisvertrag sind im BGB nicht geregelt. In der VOB/B indes schon.

Der Einheitspreisvertrag

In § 2 Abs. 2 der VOB/B wird der Einheitspreisvertrag wie folgt definiert definiert.

(2) Die Vergütung wird nach den vertraglichen Einheitspreisen und den tatsächlich ausgeführten Leistungen berechnet, wenn keine andere Berechnungsart (z.B. durch Pauschalsumme, nach Stundenlohnsätzen, nach Selbstkosten) vereinbart ist.

Der Vergütungsvereinbarung und Einheitspreisen geht die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses (LV) durch den Besteller oder Auftraggeber voraus. Auf Basis dieses Leistungsverzeichnisses erstellt der Unternehmer ein Angebot. Hiernach einigen sich die Parteien auf den Einheitspreis. Die Preisvereinbarung wird aus dem sogenannten Vordersatz ( die Benennung der jeweiligen Vertragsposition), der Leistungsbeschreibung, dem Einheitspreis für die jeweilige Position und den Gesamtpositionspreis gebildet. Diese vertragliche Vereinbarung dient dann auch der Abrechnung der Einzelpositionen.

Die Bestandteile des Einheitspreisvertrages sind:

  1. Einzelkosten der Teilleistung (EKT): hierzu zählen Lohn- und Gehaltskosten, Materialkosten, Gerätekosten, sonstige Kosten
  2. Baustellengemeinkosten (BGK): hierzu zählen die Kosten, die konkret auf der Baustelle anfallen und nicht konkret eine Einzelleistung zugeordnet werden können, da sie auch von anderen Unternehmen genutzt werden. Es erfolgt in der Regel eine prozentuale Umlage dieser Kosten, wie zum Beispiel für die Nutzung eines Baukrans
  3. Allgemeine Geschäftskosten (AGK): hierzu zählen die Kosten, die dem Unternehmer bei der Unterhaltung seines Geschäftsbetriebes regelmäßig anfallen, wie Miete für Büroräume, Gehälter für sein Personal, Steuern und Abgaben
  4. Wagnis und Gewinn

Abrechnung des Einheitspreisvertrages  

Nach der Leistungserbringung durch den Unternehmer erfolgt die Abrechnung eines Einheitspreisvertrages nach dem Aufmaß.

Die Regelungen sind wiederum in der VOB/B, dort in § 14 Satz 2 enthalten:

(1) Der Auftragnehmer hat seine Leistungen prüfbar abzurechnen. Er hat die Rechnungen übersichtlich aufzustellen und dabei die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen; sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen.

Fazit:

Der Einheitspreisvertrag basiert auf der Vereinbarung von Einzelpreisen bezogen auf die ausgeschriebene Einzelpositionen. Der Unternehmer ist verpflichtet, die von ihm erbrachten Leistungen nach Aufmaß abzurechnen. Kommt es bei Einzelpositionen zu einem Mehraufwand, so ist gemäß § 2 Abs. 2 VOB/B für die 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren.

Da sich die ursprünglich vorgestellten Mengen zum Teil erheblich ändern können, trägt der Besteller das diesbezügliche Risiko einer Mehrvergütung.

Der Pauschalvertrag

Vom Einheitspreisvertrag ist der Pauschalvertrag zu unterscheiden. Der Pauschalvertrag gliedert sich weiter auf in den Detailpauschalvertrag und den Globalpauschalvertrag.

Der Detailpauschalvertrag

Ähnlich wie beim Einheitspreisvertrag wird der Preis der Leistung aufgrund eines vor dem Vertragsschluss übermittelten Leistungsverzeichnisses ermittelt und pauschaliert. Die Pauschalierung betrifft die Mengen und Massen der Leistung. Ändern sich die Mengen im Verlaufe der Leistungserbringung, so besteht im Gegensatz zum Einheitspreisvertrag zunächst keine Möglichkeit, die einzelnen Positionspreise anzupassen.

Der Globalpauschalvertrag

Die zu erbringende Bauleistung beim Globalpauschalvertrag wird nicht durch Einzelpositionen ermittelt, sondern durch eine funktionale Leistungsbeschreibung näher bestimmt. Hierbei sind alle Leistungen zu erbringen, die zur Erreichung des vereinbarten zwecks erforderlich sind.

Bei dieser Vertragsform sind mehr-oder minder Leistungen grundsätzlich ebenfalls nicht auszugleichen, soweit diese sich im vertraglichen Rahmen halten.

Anpassungsmöglichkeiten Pauschalvertrag

Nach § 2 Abs. 7 VOB/B ist die im Vertrag vorgesehene Leistung nur dann anzupassen, wenn die ausgeführte Leistung, von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich abweicht, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme gemäß § 313 BGB nicht zumutbar ist. Der Ausgleich erfolgt auf Verlangen einer Vertragspartei unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten. Die Zone der Preisanpassungsmöglichkeiten wird bei der Opfergrenze plus/minus 20 % erreicht. Bei Mengenabweichungen unterhalb dieser Opfergrenze ist eine Preisanpassungsmöglichkeit des Pauschalpreisvertrages nicht möglich.

Anpassung der Vergütung eines Bauvertrages bei Änderungen des Bauentwurfs

Wird allerdings der Bauentwurf geändert, so ist der ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr-und Minderkosten zu vereinbaren. Die entsprechenden Regelungen hierfür sind in § 2 Abs. 5 VOB/B und im § 650c BGB enthalten.

Vergütungsanpassung bei Anordnungen nach § 650b Absatz 2

(1) Die Höhe des Vergütungsanspruchs für den infolge einer Anordnung des Bestellers nach § 650b Absatz 2 vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. 

Abrechnung des Pauschalvertrages

Auch beim Pauschalvertrages der Unternehmer verpflichtet, die Leistung in prüfbare Form abzurechnen. Zur Vorlage eines Aufmaßes ist der allerdings in der Regel nicht verpflichtet.

Sonderfall: Fehlende Vergütungsvereinbarung

Fehlt eine Vergütungsvereinbarung zwischen den Vertrags Parteien gilt folgendes:

Für die Lösung dieser Konstellation bietet § 632 BGB die Rechtsgrundlage.

Demnach gilt eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werks den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das ist immer eine Frage des Einzelfalls.

Die Beweislast, dass eine unentgeltliche Leistung erfolgen sollte, trifft den Besteller der Leistung. Andererseits muss der Unternehmer beweisen, dass das Werk nur gegen Vergütung zu erwarten ist. Die Werkleistung ist von den sogenannten Gefälligkeiten abzugrenzen.

Wird ein Handwerker beauftragt und treffen die Parteien keine weitere Preisvereinbarung, so ist anzunehmen, dass die Handwerkerleistung auch nur gegen Vergütung zu erwarten ist. Der Handwerker, der einen Geschäftsbetrieb führt, hat eine Gewinnerzielungsabsicht, mit der Folge, dass eine Leistung auch bei fehlender Preisvereinbarung vergütet werden muss.

Geschuldet wird der Höhe nach, die sogenannte übliche Vergütung. Die übliche Vergütung ist zu bestimmen, notfalls durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Der Sachverständige würde dann die Vergütung ermitteln, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien am Ort oder in der Region der Leistungserbringung üblicherweise für die Leistung gleicher Art, Güte und Umfang gewährt wird.

Vergütung Bauvertrag Luther Reinke Picaper

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Fazit: 

Um die berechtigten Werklohnansprüche durchzusetzen, ist auf eine rechtssichere Vergütungsvereinbarung zu achten. Dies setzt die Kenntnis über die Vertragsarten voraus. Außerdem muss Ihr Geschäftsbetrieb auf eine ordnungsgemäße Kalkulation und Abrechnung der Vergütung eingestellt sein. Sie sollten die Vorrausetzungen schaffen, um die vereinbarte Vergütung zu erhalten.       

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