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Prüfung Bauträgervertrag durch Anwalt

Besonderheiten neu errichteten Wohnungseigentums - Kaufvertrag über Neubau - Bauträgervertrag

Die Prüfung von Bauträgerverträgen ist insbesondere auch wegen des Umfangs der Regelungen und der Verknüpfungen der einzelnen Regelungspunkte untereinander komplex. Insbesondere auch wegen der Gesetzesänderung zum 1. Januar 2018 sind die Verträge noch nicht auf die rechtlichen Notwendigkeiten angepasst oder benachteiligen den Käufer unangemessen.

Dabei ist zu beachten, dass durch die Formbedürftigkeit des Immobilienkaufvertrags mündliche Zusagen des Verkäufers / Maklers keine Sicherheit bieten. Es muss sichergestellt werden, dass sämtliche relevanten Fragen im Kaufvertrag geregelt sind, da anderenfalls Schwierigkeiten auftreten können.

Berücksichtigen Sie dabei, dass bei einem Bauvorhaben das problemlos verläuft, es regelmäßig auf den Kaufvertrag kaum ankommt. Relevant wird der Kaufvertrag nur, wenn Fehler auftauchen oder Schwierigkeiten auftreten.

Unsere Beratung unterstützt Sie beim Vertragsabschluss, sodass Sie auf etwaige Schwierigkeiten vorbereitet sind und der wirtschaftliche Schaden minimiert wird. Gleichzeitig bereiten wir Eigentümer auf Ihre neue Stellung als Eigentümer, insbesondere bei Wohnungseigentum vor.

Prüfen Sie deshalb alle Unterlagen auf etwaige Fehler oder Ungenauigkeiten. Diese können auch in der Formulierung liegen. So besteht ein Unterschied zwischen folgenden drei Formulierungen:

Der Verkäufer versichert, dass er keine Kenntnis von etwaigen Altlasten und sonstigen Mängeln am Grundstück hat.

Der Verkäufer versichert, dass er keine Kenntnis von etwaigen Altlasten und sonstigen Mängeln am Grundstück hat und das das Grundstück grundsätzlich für das Bauvorhaben geeignet ist.

Der Verkäufer versichert, dass das Grundstück keine Altlasten und sonstigen Mängeln hat.

In einem Fall müssten Sie bei Schwierigkeiten nachweisen, dass der Verkäufer positive Kenntnis von etwaigen Mängeln hatte. Dies ist in einem Gerichtsverfahren regelmäßig sehr schwierig. Im Zweiten Fall gilt dies auch, es ist jedoch abgesichert, dass wenigstens das Bauvorhaben auf dem Grundstück durchgeführt werden kann. Im dritten Fall steht der Verkäufer für etwaige Mängel vollständig ein. Natürlich ist die Frage für Käufer erst relevant, wenn Schwierigkeiten am Grundstück auftreten. Gleiches ist bei vielen Regelungen denkbar.

Auch entstehen teilweise Fehler bei einer Aufteilung der Grundstücke, welche den rechtlichen Bestand des Wohnungseigentums betreffen können. Gerade beim Neubau kann dies zu erheblichen Schwierigkeiten führen, welche regelmäßig im Zeitpunkt, wenn die Fehler erkannt werden, vom Bauträger nicht mehr korrigiert werden können. Keine / falsche Zuordnung von Sondereigentum, Kellern oder Garten- / Terrassenflächen.

Kaufvertrag geregelt sein müssen. Dies gilt insbesondere für den Umfang der Bauverpflichtungen. Sämtliche Abweichungen von der Baubeschreibung nach Art und Ausstattung der Immobilie muss im Kaufvertrag enthalten sein und entsprechend verpflichtend geregelt sein. Verlassen Sie sich nicht auf die mündliche Zusicherung des Bauträgers, dass die Bauarbeiten später mit dem Bauleiter abgesprochen werden können oder auf etwaige "offene" Formulierungen im Kaufvertrag. 

Dabei ist insbesondere zu beachten, dass Bauträgerverträge auf Seiten der Verkäufer oft durch Objektgesellschaften abgeschlossen werden. Diese haben in der Regel kein oder nur sehr wenig Eigenkapital. Für Sie ist deshalb die Sicherung Ihrer Kaufpreisraten von entscheidender Bedeutung. Der Notar ist wirtschaftlich meist vom Verkäufer ausgesucht und beauftragt und ist ggf. verleitet seine Schutzfunktion nur oberflächlich zu erfüllen.

Punkte von wesentlicher Bedeutung sind, weil hier der Käufer oft benachteiligt wird oder die Regelungen nicht den optimalen Schutz für Käufer bieten:

Regelungen über die Abnahme: Wer erklärt die Abnahme? Wann wird Sie geschuldet? 

Regelungen über Bauverzug: Was geschieht im Falle eines Bauverzuges?

Regelungen  über Änderungsvollmacht für Bauträger: Wann sind Änderungen möglich und welche Lasten hat der Käufer zu tragen

Regelungen über Umfang der geschuldeten Bauleistungen: Welcher Qualitätsstandard wird geschuldet? Welche Baumaßnahmen verursachen Zusatzkosten? Wann können Sonderwünsche verlangt werden?

Regelungen über die Besichtigung während der Baumaßnahme: Dieser Punkt wird regelmäßig erst bei erkennbaren Baumängeln relevant, kann aber erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Regelungen über die Kaufpreisfälligkeit: Meist ist die Kaufpreisfälligkeit von der Mitteilung des Bauzustandes des Verkäufers abhängig. Die Regelungen sehen aber ein unabhängiges Prüfungsrecht nicht vor.

Regelungen in der Teilungserklärung: Umfang des Nutzungsrechts des Kaufgegenstandes.

Dies sind nur einige Punkte, welche beim Bauträgervertrag zu beachten sind. Daneben gelten natürlich auch alle Themen zu den Regelungen der Grundlagenurkunden, wie beim Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung. 

Es gelten insofern unseres Ausführungen hier.

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