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Kaufvertrag Eigentumswohnung prüfen lassen - Besonderheiten existierendes Wohnungseigentum

Der Kauf einer Wohnungseigentumseinheit bedeutet für den Käufer, dass er in eine bestehende Eigentümergemeinschaft eintritt. Dies hat Vor- und Nachteile. Gerne übernehmen wir die Prüfung Ihres Wohnungskaufvertrages für Sie und prüfen dies anhand der vorhandenen Unterlagen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem

Informationsblatt "Kaufvertrag Immobilie prüfen lassen" mit Checkliste und Kostenübersicht

Wichtige Unterlagen und Ihre Relevanz für die Prüfung Ihres Kaufvertragsentwurfs über eine Eigentumswohnung.

Grundbuchauszug / Wohnungsgrundbuch: Im Grundbuchauszug finden Sie die Art und den Umfang des Kaufgegenstandes. Dort wird das Sondereigentum beschrieben und die relevanten notariellen Urkunden benannt. Im oberen Bereich rechts finden Sie die Größe des Grundstückes auf dem sich Ihre Wohnung befindet, links ist das Flurstück sowie die Lage Beschrieben. In der Beschreibung wird das Sondereigentum mit seiner Nummer im Aufteilungsplan benannt.

Weiter unten werden alle notariellen Urkunden (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) in Bezug genommen, welche die Rechte und Pflichten des Sondereigentümers bestimmen. Wichtig ist, dass hier alle notariellen Unterlagen zur Prüfung vorliegen.

Grundbuch-Bestand
Grundbuch-Bestand

Teilungserklärung: Die Teilungserklärung begründet das Sondereigentum. In Verbindung mit dem Aufteilungsplan bestimmt es Art, Lage und Ausmaß der gekauften Wohnung. Wichtig ist, dass Teilungserklärung und Aufteilungsplan identisch sind. Insbesondere muss die Nummer des Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan identisch sein. Liegt ein Widerspruch vor, ist keine der beiden Urkunden vorrangig, sodass ggf. an bestimmten Teilen der Räume kein Sondereigentums vorliegt. Dies bedeutet, dass daran Gemeinschaftseigentum besteht und alle die Wohnung nutzen können. Dies ist zwar eine Ausnahme, aber leider nicht so selten, wie man annehmen sollte. Eine von 10 vor 2007 begründeten Wohnungsanlagen ist hier nach unserer Erfahrung betroffen.

Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument und bestätigt, dass jeweils aufgeteilte Wohnung als solche auch zu Wohnzwecken geeignet ist. Anbei ist deshalb stets der Aufteilungsplan, welcher den Umfang der Wohnung angibt. Jeder Raum ist mit der selben Nummer versehen. Nicht nummerierte Räume gehören nicht zum Sondereigentum. Beschreibungen der Nutzungsart sind regelmäßig nicht verbindlich.

Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Ist die GO im Grundbuch eingetragen, wirkt sie auch für jeden neuen Käufer der Wohnung. Wichtig ist, diese Rechte vorab zu prüfen, weil sich daraus umfangreiche Kostenrisiken und Duldungspflicht ergeben können. Dort ist auch bestimmt, welche Nutzungsmöglichkeiten von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht bestehen.

Beschlusssammlung: Die Beschlusssammlung wird seit 2007 vom WEG-Verwalter verpflichtend geführt und beinhaltet alle gefassten Beschlüsse sowie ihr rechtliches Schicksal. Die Beschlusssammlung gibt Aufschluss über Instandhaltungsrückstände, Mängel der Bausubstanz sowie das Innenleben der Gemeinschaft. Sie sollte vor jedem Kauf eingesehen werden und wird meist vom WEG-Verwalter digital übersendet.

Klare Vorteile sind, dass der Käufer  sich vorab über den Status der Gemeinschaft, die Instandhaltungsrücklage sowie das Innenleben  der Gemeinschaft informieren kann. Dies sollten Sie nutzen und alle möglichen Informationsquellen anfragen.

 

Der WEG-Verwalter kann Ihnen neben den relevanten Unterlagen auch Auskunft über das Innenleben / Interna der Gemeinschaft geben. Die Beschlusssammlung gibt Ihnen Aufschluss über Instandhaltungsmaßnahmen, Gerichtsverfahren und sonstige Streitpunkte in der Gemeinschaft seit 2007.

 

Bestandsurkunden: Insbesondere die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan sowie die Gemeinschaftsordnung sind in der Regel Teil des Grundbuches. Für Sie ist relevant, dass die Ihnen vorgelegten Unterlagen mit denen aus dem Grundbuch übereinstimmen. Bestenfalls stammen die Kopien direkt vom Grundbuchamt. So ist sichergestellt, dass Ihnen zur Prüfung tatsächlich die richtigen Unterlagen vorliegen. Bei Zweifeln sollten Sie sich eine Vollmacht zur Einsicht ins Grundbuch vom Verkäufer erteilen lassen. 

Die besondere Wichtigkeit dieser Frage ergibt sich daraus, dass sich rechtlich aus diesen Unterlagen der Umfang des Sondereigentums ergibt. Dort sind alle Regelungen über den räumlichen Umfang des Sondereigentums festgehalten.

Beispiel: Fehlt eine Terrasse in der Teilungserklärung und im Aufteilungplan, obwohl sie tatsächlich vorhanden ist, kaufen Sie diese Terrasse nicht mit. Wohnungseigentumsrechtlich gehört die Terrasse dann nicht zum Sondereigentum / Sondernutzungsrecht. Die Folge ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung untersagen kann. Die Frage wird in unterschiedlichster Ausgestaltung relevant.

 

Beispiel: Teilweise werden WEG's aus mehreren Häusern geplant, aber nur 1 oder 2 Häuser gebaut. Rechtlich bestehen aber alle geplanten Häuser. Dies hat nicht nur Relevanz bei den Stimmrechten und der Kostentragung, sondern auch Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Die Prüfung ist von besonderer Bedeutung, damit Sie nicht lediglich einen Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung kaufen.

Auch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen sind für Sie wichtig. Sie zeigen die wirtschaftliche Situation und die späteren Bewirtschaftungskosten. Gerade für Kapitalanleger sind geringe Betriebskosten von entscheidender Bedeutung, weil sie für die Vermietung günstig sind. Auch die Hausgeldkonten sollten abgefragt werden, um den Liquiditätsstatus der Gemeinschaft zu erfahren. 

Lassen Sie sich neben den rechtlichen Gegebenheiten auch immer über den Zustand der Immobilie aufklären. Für Sie sind sowohl vergangene als auch geplante Instandhaltungsmaßnahmen relevant sowie derzeit nicht behobene Schäden. Dies gilt gerade auch für einen Gewährleistungsausschluss. Nähere Informationen zu den Konsequenzen des Gewährleistungsausschlusses finden Sie hier:

Achten Sie bei der Kaufvertragsgestaltung darauf, dass steuerrechtliche Möglichkeiten zur Ersparnis der Grunderwerbssteuer genutzt werden. 

Beauftragen Sie uns mit der Prüfung 

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