Rechtsanwalt Nachbarrecht Berlin

Anwaltliche Hilfe im Nachbarrecht/Nachbarschaftsrecht

Streitigkeiten mit dem Grundstücksnachbarn. Was kann ich verlangen? Was muss ich dulden?

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Nachbarrecht. Streitigkeiten zwischen Grundstücksnachbarn sind vielfältiger Natur. Auslöser für solche Streitigkeiten sind oft persönliche Konflikte. Manche Nachbarn fühlen sich schlichtweg übergangen, andere suchen förmlich danach, einen Schwachpunkt zu finden, um Projekte des Grundstücksnachbarn zu erschweren oder zu verhindern. Das Nachbarrecht beschränkt sich aber nicht nur auf die Frage, wem die Äpfel eines Grenzbaums gehören, sondern hat oft weit reichende Bedeutung, insbesondere für die Bebauung von Baulücken im städtischen Raum. In der anwaltlichen Praxis ist häufig festzustellen, dass keine ausreichende Sensibilität für nachbarrechtliche Vorschriften vorhanden ist.

Die Rechtsgrundlagen des Nachbarrechts sind im BGB, dort in den §§ 903-924 zu finden. Das Nachbarrecht nimmt weitere gesetzliche Ausgestaltungen im Landesrecht. In Berlin gilt das Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Bln) vom 28. September 1973. 

Was darf ein Eigentümer eines Grundstücks nach den Vorschriften des BGB?

Nach § 903 BGB darf der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Diese Vorschrift ist die zentrale Vorschrift des deutschen Eigentumsrechts. Sie gilt auch für Grundstücke.  Grundsätzlich darf der Eigentümer mit seinem Eigentum verfahren, wie er möchte. Er muss jedoch die Gesetze und die Rechte Dritter beachten, die bei näherer Betrachtung das Eigentum beschränken und für Konfliktstoff sorgen können.

Welche gesetzlichen Einschränkungen des Eigentums gibt es?

a. Zunächst ist der Notstand gemäß § 904 BGB zu nennen. Der Eigentümer einer Sache ist nicht berechtigt, die Einwirkung eines anderen auf die Sache zu verbieten, wenn die Einwirkung zur Abwendung einer gegenwärtigen Gefahr notwendig und der drohende Schaden gegenüber dem aus der Einwirkung dem Eigentümer entstehenden Schaden unverhältnismäßig groß ist. Entsteht dem Eigentümer, dessen Eigentum aufgrund einer Notstandshandlung beeinträchtigt wird, ein Schaden, so ist dieser aufgrund dieser Vorschrift zu ersetzen.

Diese Vorschrift gilt auch für Grundstücke. Gefahrensituationen nach § 904 BGB erlauben es, das Nachbargrundstück zu betreten und es für die Abwehr der Gefahr in Anspruch zu nehmen. Der Grundstückseigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks muss dies dulden. Für den Fall einer Gefahrensituation würde auch die Widerrechtlichkeit gemäß § 123 Abs. 1 Strafgesetzbuch (Hausfriedensbruch) entfallen. 

b. Die Begrenzung des Eigentums nach § 905 BGB. Nach dieser Vorschrift erstreckt sich das Recht des Eigentümers eines Grundstücks auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat. 

Diese Vorschrift findet praktische Anwendung z.B. im Bereich der Kranüberschwenkrechte bei Lückenbauten oder Baumaßnahmen im städtischen Raum. Hier sind häufig die Grundstücksgrenzen eines Nachbargrundstücks in der Höhe durch den überschwenkenden Kran betroffen. Es stellt sich die Frage, ob der Grundstücksnachbar die Kranüberschwenkung zu dulden hat oder nicht. 

c. Die Zuführung unwägbaren Stoffe gemäß § 906 BGB. Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen nicht verbieten, wenn die Einwirkungen die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Es wird gesetzlich vermutet, dass die unwesentliche Beeinträchtigung dann vorliegt, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte nicht überschritten werden. 

Dennoch liegt in der Auslegung und der rechtssicheren Messung von Grenz- oder Richtwerten erhebliches Konfliktpotenzial. 

Eine Duldungspflicht des Eigentümers besteht allerdings auch bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch die ortsübliche Benutzung eines anderen Grundstücks, wenn die nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die den Benutzern des anderen Grundstücks wirtschaftlich zumutbar sind. Für diesen Fall kann der duldende Eigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. 

d. Keine Vertiefung gemäß § 909 BGB. Diese scheinbar unbedeutende Regelung hat insbesondere im städtischen Baulückenbau große Bedeutung. Nach § 909 BGB darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist. 

Die weitere praktische Ausgestaltung dieser Regelung findet sich in den landesgesetzlichen Nachbarrechtsgesetzen. Diese regeln das Procedere, wenn der z.B. der Baulückenanbau eine tiefere Gründung der Nachbarwand voraussetzt, sodass die Nachbarwand unterfangen oder der Boden im Bereich der Gründung der Nachbarwand verfestigt werden muss. 

Was kann der Eigentümer eines Grundstücks vom Nachbar verlangen?

a. Beseitigung von Gefahr drohender Anlagen gemäß § 907 BGB. Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf dem Nachbargrundstück nicht Anlagen hergestellt oder gehalten werden, von denen mit Sicherheit vorauszusehen ist, dass ihr Bestand oder ihre Benutzung eine unzulässige Einwirkung auf sein Grundstück zufolge hat. Es wird gesetzlich vermutet, dass die Beseitigung einer Anlage, die den landesgesetzlichen Vorschriften entspricht (Grenzabstand und sonstige Schutzmaßregeln) erst dann verlangt werden kann, wenn die unzulässige Einwirkung tatsächlich hervortritt. Und dieser Vorschrift sind Bäume und Sträucher ausgenommen. 

b. Tätigwerden bei drohendem Gebäudeeinsturz gemäß § 908 BGB. Droht einem Grundstück die Gefahr, zum es zum Beispiel durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen (Bau)Werkes auf dem Nachbargrundstück oder durch das Ablösen von Teilen des Gebäudes oder des Werkes beschädigt wird, so kann der Eigentümer von demjenigen, der für den eingetretenen Schaden verantwortlich sein würde, verlangen, dass er die erforderlichen Abwendungsmaßnahmen trifft. Hierbei ist zu beachten, dass das Gesetz ausdrücklich auf die §§ 836-838 BGB verweist. In diesen Vorschriften wird die Haftung des Grundstücksbesitzers und die Haftung des Gebäudeunterhaltspflichtigen geregelt.  

Die Vorschrift hat somit eine praktische Bedeutung. Die Verpflichtung zum Tätigwerden bei drohendem Gebäudeeinsturz oder anderen Gefahrensituationen gemäß § 908 BGB beschränkt sich somit nicht auf den jeweiligen Grundstückseigentümer, sondern auf den Grundstücksbesitzer und den Gebäudeunterhaltspflichtigen. Tritt eine Gefahrensituation auf, ist bei der Prüfung der Rechtslage stets auch der erweiterte Adressatenkreis bei drohendem Gebäudeeinsturz nach § 908 BGB zu beachten. 

Darf ich als Nachbar die Wurzeln eines Baumes oder Strauches abschneiden?

Die Antwort auf diese Frage ist im § 910 BGB Überhang zu finden. Demnach kann der Eigentümer eines Grundstücks die Wurzel eines Baumes oder eines Strauchs, die vom Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten. Dieses Recht steht dem Eigentümer aber nicht zu, wenn die Wurzeln die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen. 

Für herüberragende Zweige gilt das gleiche, allerdings mit der weiteren Voraussetzung, dass der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen muss und die Beseitigung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt ist. 

Wem gehören heruntergefallene Früchte?

Dies ist in § 911 Überfall geregelt. Früchte, die von einem Baum oder einem Strauch auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen, gelten als Früchte dieses Grundstücks. Der Nachbar kann diese Früchte somit behalten. Keine Anwendung findet diese Vorschrift, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient.

Wenn der Baum auf der Grenze zwischen zwei Grundstücken (Grenzbaum) steht, so Gebühren die Früchte und wenn der Baum gefällt wird, auch der Baum den Nachbarn zu gleichen Teilen. Diese Regelung ist in § 923 BGB Grenzbaum mit weiteren Vorschriften enthalten.

Mein Nachbar hat über die Grundstücksgrenze gebaut. Was kann ich tun? 

Zur Beantwortung der Frage ist zunächst § 912 BGB Überbau; Duldungspflicht heranzuziehen. Hat der Eigentümer eines Grundstücks der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Diese Vorschrift enthält zwei wichtige Komponenten. Die eine ist die Klärung der Frage, dass dem überbauenden Eigentümer bei dem Überbau weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies ist immer eine Frage des Einzelfalls. Außerdem muss der Eigentümer, dessen Grundstück überbaut wird, sofort Widerspruch erheben, um einer Duldungspflicht zu entgehen.  

Wenn eine Duldungspflicht besteht, so ist der Nachbar mit einer Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Geldrente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend. Die Rente für den Überbau ist an den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks jährlich im Voraus zu entrichten. Das Recht auf die Überbaurente geht allen anderen Rechten an dem belasteten Grundstück vor. Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus. Die Gewährung der Überbaurente wird nicht im Grundbuch eingetragen. Zum Verzicht auf die Überbaurente oder zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist wiederum die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Dies regelt § 914 BGB Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente

Besteht eine Berechtigung zum Erhalt einer Überbaurente so kann der Rentenberechtigte jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat. Dies regelt § 915 BGB Abkauf.

Unter welchen Voraussetzungen habe ich ein Notwegerecht? 

Diese Frage beantwortet § 917 BGB Notweg. Wenn einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, so kann der Eigentümer von dem Nachbarn verlangen, dass dieser bis zur Behebung des Mangels die Benutzung des Grundstücks zur Herstellung der erforderlichen Verbindung duldet. Der Nachbar, über dessen Grundstück der Notweg führt, ist durch eine Geldrente zu entschädigen.

Das Notwegerecht ist ausgeschlossen, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird. Weitere Regelungen sind in § 918 BGB Ausschluss des Notwegerechts enthalten. 

Wer darf Grenzanlagen nutzen, die Grundstücke voneinander trennen?

Nach § 921 BGB Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Grenzanlagen, wie Zwischenräume, Raine, Winkel, Graben, Mauern, Hecken, Planken oder andere Einrichtungen, die zum Vorteil beider Grundstücke dienen, gemeinschaftlich berechtigt sind. Von diesem Grundsatz ist diejenige Einrichtung ausgenommen, die nach äußeren Merkmalen daraufhin weiß, dass sie einem Nachbarn allein gehört. 

Unterliegen die nachbarrechtlichen Ansprüche der Verjährung?

Es gibt zahlreiche nachbarrechtliche Ansprüche, die nicht der Verjährung unterliegen. Hierzu gehören unter anderem:  

  • § 907 Ansprüche wegen Gefahr drohender Anlagen
  • § 908 Ansprüche wegen drohenden Gebäudeeinsturz
  • § 909 Ansprüche wegen Vertiefung
  • § 915 Anspruch auf Abkauf der Überbaurente
  • § 917 Errichtung Notweg nach Abs. 1
  • § 923 Beseitigungsanspruch Grenzbaum nach Abs. 2

Was regelt das Berliner Nachbarrechtsgesetz?

Das Berliner Nachbarrechtsgesetz befasst sich mit den Ansprüchen des Nachbarn als Eigentümer des an ein Grundstück angrenzenden Grundstücks. Gleiches gilt für den Erbbauberechtigten anstelle des Grundstückseigentümers. Das Berliner Nachbarrechtsgesetz trifft viele Regelungen, die für bei der Planung und Umsetzung von Projekten im städtischen Raum, z.B. bei der Bebauung von Baulücken, zu beachten sind. Die Kenntnis des Berliner Nachbarrechtsgesetzes ist für Bauträger, Projektentwickler, Eigentümer und andere, am Bau Beteiligte von großer Bedeutung.  

Das Berliner Nachbarrechtsgesetz regelt folgende Bereiche: 

  • Nachbarwand 
  • Grenzwand 
  • Hammerschlags- und Leiterrecht 
  • Höherführen von Schornsteinen, Lüftungsleitungen und Antennenanlagen
  • Bodenerhöhungen 
  • Einfriedungen 
  • Grenzabstände für Pflanzen 

Ansprüche nach dem Berliner Nachbarrechtsgesetz auf Schadenersatz verjähren nach drei Jahren ab Kenntniserlangung vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen. Andere Zahlungsansprüche verjähren in drei Jahren, beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. 

Das Berliner Nachbarrechtsgesetz ist auch Gegenstand des Beitrages Projekt Baulücke auf dieser Website. 

Nachbarrecht Nachbarschaftsrecht Rechtsanwalt Berlin

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Wie setze ich nachbarrechtliche Ansprüche durch? Lohnt es sich zum Gericht zu gehen? 

Unabhängig von den rechtlichen Regelungen, die zur Regulierung von nachbarrechtlichen Ansprüchen vorhanden sind, sollte im Fokus des Umgangs mit nachbarrechtlichen Streitigkeiten stets der Versuch einer Einigung zwischen den Grundstücksnachbarn stehen. Selbstverständlich können gesetzliche Ansprüche im streitigen Wege durchgesetzt und gerichtlich geltend gemacht werden. 

Dennoch besteht ein nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis. Insbesondere selbstnutzende Eigentümer bilden eine auf Dauer angelegte Nachbargemeinschaft, an die sie, im Gegensatz zu Mietern, faktisch gebunden sind. Deshalb ist es ratsam, Streitigkeiten unter Zuhilfenahme der gesetzlichen Regelungen und der sachlichen Erläuterung der Rechtslage mithilfe von Streit schlichtenden Maßnahmen zu lösen. Zumindest ist dies einen ernsthaften Versuch wert. 

In diesem Sinne sollten auch Rechtsanwälte handeln, die als Interessenvertreter der Mandanten auftreten. Wenn es sich nicht vermeiden lässt, verbleibt der Gang zum Gericht.

Gibt es eine alternative Möglichkeiten zur Streitbeilegung im Nachbarrecht?

Die Möglichkeiten von alternativen Streitbeilegungsverfahren sind gegeben. Wir können Ihnen alternative Streitbeilegung durch Mediation anbieten. Die Mediation unter Einbeziehung aller Konflikt Beteiligten ist eine sinnvolle Möglichkeit, um nachbarrechtliche Streitigkeiten zu klären und ohne die gerichtliche Inanspruchnahme aus dem Weg zu räumen.

Hinweis zur Mediation: Nach den Vorschriften des Mediationsgesetzes kann entweder eine Mediation oder eine anwaltliche Interessenvertretung erfolgen. 

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