Jahresabrechnung Online-Check Bevor Sie beginnen Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient ausschließlich dem Eigentümer bei: a) der Kontrolle der Verwaltung b) der Information über die Vermögenssituation der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die eigenen Kostenbelastung Mangels umfangreicher gesetzlicher Regelungen ist eine Prüfung stets im Einzelfall notwendig. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Diese Vorprüfung gibt Ihnen aber bereits einen Anhaltspunkt, ob Bedenken gegen Ihre Abrechnung und die damit einhergehenden Beschlüsse bestehen. Bitte beachten Sie, dass hinsichtlich einer beschlossenen Jahresabrechnung die gerichtliche Anfechtungsfrist einen Monat beträgt. Insofern ist schnelles Prüfen und Handeln erforderlich. Unabhängig von dem Ergebnis dieser Onlineprüfung sollten Sie, sofern Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, einen erfahrenen Spezialisten mit der Detailprüfung beauftragen. Für eine erste Onlineprüfung Ihrer Jahresabrechnung benötigen wir Ihre Mitarbeit. Bitte beantworten Sie die Fragen sorgfältig, um ein möglichst aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten. Folgender Text gilt nur für WEGs mit Untergemeinschaften: Sollten Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft Untergemeinschaften gebildet haben, so können Sie die Onlineprüfung auch durchführen. Hier ist jedoch bei Zweifeln an der Abrechnung stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen, weil grundsätzlich Untergemeinschaften nur in sehr engen Grenzen zulässig getrennt abgerechnet werden dürfen! Allgemeine Fragen zu Ihrer Jahresabrechnung Wurde auf der Eigentümerversammlung (EV) über die Gesamtabrechnung (Zu-/Abflüsse für das Gesamtobjekt) und alle Einzelabrechnungen der Sondereigentumseinheiten (Verteilung auf Wohnung/Gewerbe) beschlossen und lagen alle Abrechnungen in der EV vor? Ja Nein Ist der Abrechnungszeitraum ( exakt vom 1. Januar bis 31. Dezember des Abrechnungsjahres) angegeben? Ja Nein Ist der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft angegeben? Ja Nein Haben alle Sondereigentümer Ihre Einzelabrechnung für jede Sondereigentumseinheit separat erhalten? Ja Nein Fragen zur Gesamtabrechnung Enthält die Gesamtjahresabrechnung die Kontostände aller Bankkonten (Sparkasse, Volksbanken, etc.) unter Angabe der Bankverbindung sowie eventuell der Barkasse zum 1. Januar und 31. Dezember des Abrechnungsjahres? Ja Nein Bitte geben Sie die Summe aller Bankkontostände (inklusive Barkasse) zum 1. Januar des Abrechnungsjahres an (zum Bespiel: 3000,50) Bitte geben Sie die Summe aller Bankkontostände (inklusive Barkasse) zum 31. Dezember des Abrechnungsjahres an. (zum Bespiel: 3000,50) Ist die tatsächliche Entwicklung mit Anfangs- und Endbestand der Instandhaltungsrückstellung für den Abrechnungszeitraum angegeben? Ja Nein tatsächlicher Stand der Instandhaltungsrückstellung zum 1. Januar (zum Bespiel: 3000,50) tatsächlicher Stand der Instandhaltungsrückstellung zum 31. Dezember (zum Bespiel: 3000,50) Ist die geplante Entwicklung mit Anfangs- und Endbestand (Soll-Zahlungen inklusive Hausgeldausfall) der Instandhaltungsrückstellung für den Abrechnungszeitraum angegeben? Ja Nein Sind alle tatsächlichen Einnahmen (Hausgelder, Zinsen, Zahlungen auf rückständige Hausgelder der Vorjahre, Mietentgelte, etc), welche im Abrechnungsjahr eingenommen wurden, in der Abrechnung enthalten? Ja Nein Bitte geben Sie die Summe <b>aller</b> angegebenen Einnahmen im Abrechnungszeitraum an .(zum Bespiel: 3000,50) Sind alle tatsächlichen Ausgaben (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Rechtverfolgungskosten, Instandsetzungskosten, unberechtigte Entnahmen, etc), welche im Abrechnungsjahr ausgegeben wurden, in der Abrechnung enthalten? Ja Nein Bitte geben Sie die Summe aller angegebenen Ausgaben im Abrechnungszeitraum an. (zum Bespiel: 3000,50) Ist der Verteilerschlüssel für jede Abrechnungsposition angegeben? Ja Nein (Typischerweise sind das die Miteigentumsanteile, soweit es keine andere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung gibt oder ein Beschluss seit 2007 über eine andere Umlage vorliegt. Ausnahme Heizkostenabrechnung (s.u.)) Sind die auf die Sondereigentumseinheit umgelegten Kosten unter Berücksichtigung des Verteilerschlüssels rechnerisch richtig? Ja Nein (Berechnung: [Gesamtkosten der Abrechnungposition / Gesamtverteilerschlüssel (z.B.: alle Miteigentumsanteile ] x Einzelverteilerschlüssel (z.B.: Miteigentumsanteile der Sondereigentumseinheit)) Sonderfrage nur für Wohnanlagen, in denen der Verwalter die Heizkosten abrechnet: Enthält die Einzelabrechnung eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mit einer Umlage nach Verbrauch und Wohnfläche? Ja Nein Sind die Rechtsverfolgungskosten für einen Rechtsanwalt für einen Anfechtungsprozess nach der gerichtlichen Kostenentscheidung (Kostenfestsetzungsbeschluss) oder soweit diese noch nicht vorhanden ist, nur auf die dortigen Beklagten umgelegt worden? Ja Nein Die Verteilung der Verfahrenskosten eines Anfechtungsprozesses ist sehr speziell. Die Kosten hängen von dem Verfahrensstand ab. Die Heizkostenabrechnung Ist der Anfangs- und Endbestand der Brennstoffe (Öl, Kohle, etc.), soweit diese durch die Verwaltung eingekauft werden, angegeben ? Ja Nein Sind nur die im Abrechnungsjahr tatsächlich verbrauchten Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung umgelegt? Ja Nein Sind die Kosten für Warmwasser und Heizung nach Verbrauch (50 bis 70 %) und der Rest nach Wohnfläche / Heizfläche abgerechnet worden? Ja Nein Die Entlastung des Verwalters Ist dem Verwalter durch Beschluss Entlastung erteilt worden? Ja Nein Ist für jede Ausgabe (Zahlung) ein Beleg vorhanden? ( Für die Beantwortung dieser Fragen müssten Sie in die Abrechnungsunterlagen Einsicht genommen haben!) Ja Nein Hat der Verwalter nur Zahlungen vorgenommen, zu denen er von der Eigentümergemeinschaft ermächtigt war? (hier insbesondere ungenehmigte Entnahmen, Zahlungen an unbeauftragte Dienstleister, o.ä.) Ja Nein Prüfung Sehr geehrte Besucherin, sehr geehrter Besucher, vielen Dank, dass Sie unsere Fragen sorgfältig beantwortet haben. Ihre Jahresabrechnung hat folgende Auffälligkeiten: Die Gesamt- und Einzelabrechnungen sind entweder nicht gemeinsam beschlossen worden oder es lagen nicht alle Einzelabrechnungen zur Kontrolle vor. Die Zu-/Abflüsse sowie die Kostenverteilung auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten können deshalb nicht ordnungsgemäß geprüft werden. Das Abrechnungsjahr ist nicht angegeben oder läuft nicht vom 1. Januar bis 31. Dezember. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht angegeben, was die Zuordnung der Abrechnung erschwert. Nicht alle Sondereigentümer haben Ihre Abrechnung erhalten, sodass keine vollständige Abrechnung beschlossen wurde. Der Anfangs- und Endstand der Bankkonten und Barkasse wurde nicht angegeben oder sind nicht prüfbar angegeben, sodass die Schlüssigkeit der Abrechnung nicht gegeben ist. Die tatsächliche Instandhaltungsrückstellungen ist nicht angegeben, sodass diese nicht prüfbar ist. Die eigentlich geplanten Instandhaltungsrückstellungen sind nicht angegeben, sodass es an einer Übersicht fehlt, wie hoch die Instandhaltungsrückstellung sein müsste. Es sind nicht alle Einnahmen angegeben, welche im Abrechnungszeitraum erzielt wurden, sodass eine Schlüssigkeitsprüfung nicht erfolgreich ist. Es sind nicht alle Ausgaben angegeben, welche im Abrechnungszeitraum getätigt wurden, sodass eine Schlüssigkeitsprüfung nicht erfolgreich ist. Der Verteilerschlüssel ist nicht angegeben, sodass unklar ist, wie die Umlage erfolgt ist. Die anteilige Berechnung in der Einzelabrechnung ist falsch. Es fehlt die Heizkostenabrechnung, sodass ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung vorliegt. Die Rechtsanwaltskosten aus Anfechtungsprozessen sind falsch umgelegt worden. Falls Sie Brennstoffe für die Wohnungseigentümergemeinschaft einkaufen und diese selbst über den Abrechnungszeitraum lagern, dürfen in der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden. Die übrigen Zahlungen sind noch als Wert bei der WEG in Form der Brennstoffe. Es dürfen nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe umgelegt werden, sonst liegt ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung vor. Die Abrechnung der Heizkosten darf nicht nach Miteigentumsanteilen erfolgen, sondern ist zwingend zu mindestens 50 bis höchstens 70 % nach Verbrauch und sonst nach Wohn- oder Heizfläche umzulegen. Durch die Entlastung des Verwalters besteht das Risiko, dass Ansprüche gegen diesen verloren gehen. Hier muss zwingend geprüft werden, ob Anhaltspunkte für Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter bestehen oder ob unberechtigte Zahlungen erfolgt sind. Jede Zahlung des Verwalters muss für jeden Eigentümer prüfbar sein. Insofern dürfen keine Zahlungen erfolgen ohne, dass ein Beleg vorliegt. Anderenfalls besteht ein Rückforderungsrecht gegenüber dem Verwalter. Dies ist nicht mehr möglich, wenn dem Verwalter für das Abrechnungsjahr Entlastung erteilt wurde. Der Beschluss über die Entlastung muss deshalb angefochten werden. Die unberechtigten Zahlungen führen nicht zu einer Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung. Unberechtigte Zahlungen müssen vom Verwalter zurückgefordert werden. Dies ist nicht mehr möglich, wenn dem Verwalter für das Abrechnungsjahr Entlastung erteilt wurde. Der Beschluss über die Entlastung muss deshalb angefochten werden. Die Plausibilitätsprüfung der Einnahmen und Ausgaben ist gescheitert. Ihre Abrechnung scheint rechnerisch unrichtig. Die Einnahmen, Ausgaben und Kontostände sind nicht nachvollziehbar aus der Abrechnung. Auf dieser Basis kann eine Kostenverteilung nicht erfolgen. Es liegt ein Eingabefehler bei den Kontoständen / Einnahmen / Ausgaben vor. Geben Sie die Daten bitte mit Komma an. Weitere offensichtliche Fehler liegen nach derzeitiger Prüfung nicht vor. Die Fehler der Abrechnung müssen innerhalb der Anfechtungsfrist bei Gericht angegriffen werden. Bedenken Sie, dass die Anfechtungsfrist nach dem Versammlungstag nur exakt einen Monat beträgt. Warten Sie deshalb nicht, bis Sie das Versammlungsprotokoll erhalten haben. Dann kann es bereits zu spät sein! Kontaktieren Sie uns also zeitnah, damit wir Ihre Rechte wahren können. Ihr Name* Ihre E-Mail-Adresse* Ihre Rückrufnummer Weitere Hinweise Bitte um Kontakt* Die obigen Hinweise habe ich zur Kenntnis genommen. Bitte nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Diese Feld nicht ausfüllen!
