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Kaufvertragsprüfung - Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie

Vermietete Immobilien werden häufig als Kapitalanlage verwendet. Der Mietvertrag bildet dann die wirtschaftliche Grundlage der Investition. Häufig ist hier ein alter / älterer Mietvertrag vorhanden, welcher die aktuelle Rechtslage nicht hinreichend wiedergibt.

Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturklauseln, Kleinreparaturklauseln, Untermieterlaubnisse und ähnliches. Um die wirtschaftlichen Risiken einzuschätzen, sollte dies vorab geprüft werden. Beachten Sie, dass auch unwirksame Klauseln im Mietvertrag unter Umständen zu Zusatzkosten führen können. Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturklauseln. Unter Umständen sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet.

Auch Unterschiede zwischen Kaufgegenstand und Mietvertrag (beispielsweise bei der Wohnungsgröße) können erhebliche Auswirkungen haben, da Sie in den Mietvertrag zu unveränderten Konditionen eintreten.

Sollten Sie zusätzlich später oder sofort die Eigennutzung der Immobilie beabsichtigen, sind die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung vorab zu prüfen.

Ablauf der Eigenbedarfskündigung - Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters 

Mit Eintragung im Grundbuch gehen bestehende Wohnungsmietverträge und Gewerberaummietverträge auf den neuen Eigentümer gemäß § 566 BGB über. Es bedarf dazu keiner zusätzlichen Vereinbarung mit dem Mieter. Es handelt sich um einen gesetzlichen Vertragsübergang.

Dies hat zur Konsequenz, dass sämtliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter übergehen. Für den Käufer sind deshalb die Regelungen im Mietvertrag von entscheidender Bedeutung. In diese Regelungen tritt der neue Eigentümer ein.

Dies gilt für alle Verpflichtungen:

  1. Mängel und Mängelbeseitigungsansprüche
  2. Mietzins und Mietstruktur
  3. Mietvertragsdauer
  4. Ausschluss von Kündigungsrechten (Eigenbedarf)

Sollte Sie die Immobilie als Eigennutzer kündigen wollen, sind bestimmte Anforderungen an die Kündigung zu erfüllen und Fristen zu beachten. Beachten Sie auch, dass die Kündigung erst ab Eintragung im Grundbuch möglich ist.

Weitere Informationen zur Kündigung wegen Eigenbedarf finden Sie hier:

Versuchen Sie deshalb mit dem Mieter in Kontakt zu kommen und ein Gefühl für den Mieter zu erhalten. Dabei können Sie auch die Angaben des Vermieters prüfen.   

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