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Anwaltliche Hilfe bei Baulasten

Warum gibt es Baulasten?

Das Problem. Nehmen wir an, Sie sind stolzer Eigentümer (E) eines unbebauten Grundstücks geworden.  Dieses ist nicht allzu groß und hat auch keine direkte Anbindung zu einer öffentlichen Straße, aber für die Errichtung Ihres Einfamilienhauses mit 100 qm Grundfläche reicht es nach Ihren Vorstellungen aus. Von Abstandflächen haben Sie auch schon etwas gehört. Genaueres wissen Sie nicht. Ihr Grundstücksnachbar (N) residiert auf einem großen Grundstück und lebt dort seit Jahren in seiner Villa. Sie verstehen sich prima mit Ihrem Grundstücksnachbarn. Nun erfahren Sie von Ihrem Architekten, dass Ihr Traum so nicht in Erfüllung gehen wird, weil die Abstandsflächen nach der Bauordnung nicht eingehalten werden können, um Ihren Haustraum mit 100 qm Grundfläche zu verwirklichen. Die wegemäßige Erschließung des Grundstücks ist im Moment nicht gesichert. Mit der Erteilung einer Baugenehmigung sei nicht zu rechnen. Was können Sie tun?      

Was sind Baulasten und wo sind sie geregelt?  

Baulasten sind öffentliche-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde übernimmt. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, bestimmte, sein Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlasen oder zu dulden.

Die rechtliche Ausgestaltung der Baulasten ist in den Landesbauordnungen zu finden (mit Ausnahme von Bayern). In Berlin ist die Baulast in § 84 der Bauordnung Berlin (BauO Bln) geregelt.

Dort heißt es: 

(1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümerin oder Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Erbbauberechtigte können ihr Erbbaurecht in entsprechender Weise belasten. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgerrinnen oder Rechtsnachfolgern.

Im Ausgangsfall würde dies bedeuten, dass sich Ihr Grundstücksnachbar (N) bereit erklärt, eine sein Grundstück betreffende Baulast bezüglich der Abstandsflächen und bezüglich des Wegerechts zur Erschließung des Grundstücks einzuräumen. Wenn der Grundstücksnachbar (N) eine solche Baulast übernimmt, können Sie  als Eigentümer (E) dann mit der Genehmigung Ihres Bauvorhabens auf Ihrem unbebauten Grundstück rechnen.

Die Eintragung der Baulast kann also dazu dienen, dass öffentlich-rechtliche Hindernisse für ein Bauvorhaben ausgeräumt werden.

Welche Arten von Baulasten gibt es? 

Die öffentlich-rechtlichen Wirkung der Baulast betrifft vorwiegend bauordnungsrechtliche Vorschriften. Die Baulast beschränkt sich aber nicht auf das Bauordnungsrecht, sondern ist auch zur Umsetzung von bauplanungsrechtlichen Erfordernissen erforderlich. Die Baulast dient auch hier als Sicherungsmittel und kann z.B. auch zur Durchsetzung des Rücksichtnahmegebotes gemäß § 35 Baugesetzbuch eingesetzt werden. 

Beispiele für die Arten von Baulasten: 

Abstandsflächenbaulast. Die Abstandsflächenbaulast beinhaltet die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht mit abstandsflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandsflächen in Anspruch zu nehmen. Damit wird dem Grundstücksnachbar ermöglicht, den Nachweis der Einhaltung der Abstandsflächen für sein Bauvorhaben zu ermöglichen. 

Regelung in Berlin: § 6 Bauordnung Berlin 

Stellplatzbaulast. Das öffentlich-rechtliche Erfordernis der Einrichtung von Stellplätzen oder Abstellplätzen für Fahrräder auf einem Grundstück (A) kann dort nicht erfüllt werden. Es ist aber möglich, dass die Stellplätze auf einem anderen Grundstück (B) errichtet werden. Die Stellplatzbaulast sichert hierbei die übernommene Verpflichtung des Grundstückseigentümers (B) ab. 

Regelung in Berlin: § 49 Bauordnung Berlin

Erschließungsbaulast (Geh,-Fahr- und Leitungsrecht). Nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften dürfen  z.B. Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche anliegt. Bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn keine Bedenken wegen des Brandschutzes bestehen. Hierzu dient die Erschließungsbaulast, die einem Grundstück die Zufahrt bzw. den Zugang zu einer öffentlich befahrbaren Verkehrsfläche garantiert. 

Weitere Anwendungsbeispiele für Baulasten sind

  • Kinderspielplätze gemäß § 8 Bauordnung Berlin  
  • Öffnungen in Brand- oder Gebäudeabschlusswänden gemäß § 30 Bauordnung Berlin
  • Müllbehälterstandorte gemäß § 45 Bauordnung Berlin
  • Gemeinsame Bauteile gemäß § 12 Bauordnung Berlin
  • Feuerwehrflächen 
  • Nutzungsmaßbeschränkungen

Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend. Das Eintragungserfordernis von Baulasten bedarf immer einer Einzelfallbetrachtung.

Dies gilt insbesondere Baulasten zur Sicherung bauplanungsrechtlichen Erfordernisse, hinsichtlich des Rücksichtnahmegebotes. Hier ist es unter anderem möglich, auch Baulast bezüglich der Sicherstellung von Bepflanzungen eintragen zu lassen, um das Rücksichtnahmegebot, zum Beispiel hinsichtlich einer aufgelockerten Einfriedung durch Bepflanzung mit Hecken, erfüllen zu können.  

Baulast Anwalt Berlin Rechtsanwalt luther reinke picaper

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Welche Behörde ist für Baulasten zuständig? 

Im Land Berlin sind die jeweiligen Bezirksbauämter für die Eintragung der Baulasten als Bauaufsichtsbehörden zuständig. Spezielle Zuständigkeiten der Senatsbauverwaltung gibt es ebenso. 

Die Erklärung einer Baulast bedarf der Schriftform. (§ 84 Abs. 2 Bauordnung Berlin) Die Baulasterklärung ist im Formular 140 des Formularcenters der Berliner Verwaltung zu finden. 

Baulasten werden in ein Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. (§ 84 Abs. 3 Bauordnung Berlin)

Ist es wichtig, über Baulasten informiert zu sein? 

Die Frage ist mit einem eindeutigen Ja zu beantworten. 

Die Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. Die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist zur Absicherung der Projektplanung geboten, da die tatsächliche Verwertbarkeit des Grundstücks in der Tat davon abhängt, ob Baulasten eingetragen sind oder ob das Grundstück Baulasten frei ist. 

Beabsichtigen Sie die bauliche Entwicklung oder Umgestaltung eines Grundstückes können bestehende Baulasten schnell Ihre Pläne durchkreuzen. 

Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Die Baulasten sind von den Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zu unterscheiden. Mit den Baulasten werden freiwillig öffentlich-rechtliche Verpflichtungen hinsichtlich eines grundstücksbezogenen Tuns, Duldens oder Unterlassens übernommen. die Pflichten aus der Baulast können nur von der Baubehörde durchgesetzt werden.

Im Verhältnis zwischen den Grundstücksnachbarn können zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten vereinbart werden, die im Grundbuch eingetragen sind. Die Dienstbarkeiten wirken auch für und gegen den jeweiligen Rechtsnachfolger. 

Auf jeden Fall lesenswert ist die Entscheidung OLG Rostock, Urteil vom 06.06.2019 - 3 U 92/17 zu diesem Thema. Aus den Entscheidungsgründen: 

1. Eine Verpflichtung zur Übernahme einer Wegebaulast kann sich aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Begleitschuldverhältnis ergeben.

2. Der Begleitanspruch setzt voraus, dass die Grunddienstbarkeit und die verlangte Baulast nach Inhalt und Umfang deckungsgleich sind. 

3. An der erforderlichen Deckungsgleichheit fehlt es, wenn die Grunddienstbarkeit für die Bebauung nach einem bestimmten Bebauungsplan erteilt ist, die Baulast aber für ein Bauvorhaben begehrt wird, für welches mehrere Dispense erteilt worden sind. 

4. Da die Klägerin eine aus dem Begleitschuldverhältnis herrührende Nebenpflicht der Beklagten geltend macht, die diese zu einem positiven Handeln verpflichten soll, es also Anspruchsvoraussetzung ist, dass die Parteien zum Zeitpunkt 25.03.2008 von der Notwendigkeit der Baulast nichts gewusst haben oder sich hierüber zumindest keine Gedanken gemacht hatten, liegt die Vortrags- und Beweislast hierfür auf Seiten der Klägerin.

Verzicht auf die Baulast 

Die im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast geht erst durch den Verzicht unter. Der Verzicht kann durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde erklärt werden. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor der Verzichtserklärung hat die Bauaufsichtsbehörde den Verpflichteten und den durch die Baulast Begünstigten anzuhören. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam. 

Die Voraussetzungen für den Verzicht auf die Baulast in dem Einzelfall zu prüfen. Hierbei ist die zentrale Frage zu klären, wann ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. 

Wir übernehmen für Sie gern die anwaltliche Vertretung mit folgenden Schwerpunkten:  

  • Prüfung der Eintragung von Baulasten im Baulastenverzeichnis
  • Verhandlungen mit den Grundstücknachbarn zur Übernahme einer Baulasterklärung 
  • Begleitung bei der behördlichen Eintragung von Baulasten
  • Prüfung von Löschungsmöglichkeiten eingetragener Baulasten   

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