Wissen im Wohnungseigentumsrecht für WEG-Verwalter

Unser Team von rechtsanwalt.immobilien hat für WEG-Verwalter wichtige Fragen versucht vorab zu beantworten. Als erfahrene Fachanwälte in dem Bereich Wohnungseigentumsrecht möchten wir aber gleich klarstellen, dass eine Einzelfallprüfung von Rechtsfrage hier nicht vorweggenommen werden kann. Gerne beraten wir Sie hier.

Folgende Fragen haben wir für Sie auf dieser Seite beantwortet:

1. Wie habe ich die Jahresabrechnung zu erstellen?
2. Wie erstelle ich einen Wirtschaftsplan richtig?
3. Was muss ich bei einer Eigentümerversammlung beachten? Einberufung, Protokoll etc.
4. Die Eigentümer wollen den angekündigten Beschluss in der WEG-Versammlung anders fassen. Wie gehe ich vor?
5. Wie bereite ich einen Beschluss zur Beauftragung eines Handwerkers für Instandsetzungsmaßnahmen ordentlich vor? Kann ich die Instandhaltungsrücklage immer verwenden?

Wie habe ich die Jahresabrechnung zu erstellen?

Die Hauptfehler für die Prüfung einer Jahresabrechnung sind formeller Natur. Nutzen Sie unseren Checkliste Jahresabrechnung mit Onlineprüfung, um zu prüfen, ob Ihre Jahresabrechnung die wesentlichen Fehler auslässt.

Wir haben darauf verzichtet hier nochmals alles darzustellen.

Im Grundsatz wird eine rechnerisch schlüssige, übersichtliche und vollständige Abrechnung geschuldet, die den Eigentümern sowohl die Kontrolle des WEG-Verwalters ermöglicht, als auch den aktuellen Liquiditätsstand der WEG darstellt.  

Wie erstelle ich einen Wirtschaftsplan richtig?

Der Wirtschaftsplan umfasst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des zukünftigen Wirtschaftsjahres. Da dieser meist erst nach Beginn des Jahres beschlossen wird, bietet es sich an, einen Fortgeltungsbeschluss zusätzlich zu fassen.

Beim Wirtschaftsplan besteht ein erhebliches Ermessen. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Gesamtsumme als auch der Abrechnungsschlüssel. Es bietet sich jedoch an, den Wirtschaftsplan entsprechend der Jahresabrechnung zu erstellen. Dies ist jedoch nicht zwingend. Bei der Höhe der Vorauszahlungen kann sich der Verwalter an der vorherigen Jahresabrechnung orientieren. Auf dieser Basis sind die zu zahlenden Vorschüsse zu ermitteln und etwaige Sonderausgaben zu berücksichtigen.

Wird ein Wirtschaftsplan beschlossen und dennoch angefochten, so besteht bis zur gerichtlichen Aufhebung der Zahlungsanspruch fort.

Was muss ich bei einer Eigentümerversammlung beachten? Einberufung, Protokoll etc.

Grundsätzlich gilt, dass Beschlussgegenstände innerhalb der Ladungsfrist angekündigt werden müssen. Ist ein Themenkomplex angekündigt worden, kann aber auch vom Beschlussentwurf abweichende Beschlüsse getroffen werden. Dies liegt darin begründet, dass die Beschlusskompetenz bei den Eigentümern liegt. Nur diese können den Beschlusstext abschließend bestimmen, weil auch nur diese durch den Beschluss gebunden werden.

Abweichungen von der zweiwöchigen Ladungsfrist nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG begründen nicht zwingend eine Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse. Es ist vielmehr zusätzlich erforderlich, dass dieser Einberufungsmangel sich auf das Abstimmungsverhalten ausgewirkt hat. In solchen Fällen bietet es sich an, einen Zweitbeschluss herbeizuführen.

Bei der Versammlung dürfen grundsätzlich nur der Verwalter, die Eigentümer und von Ihnen zulässig bevollmächtigte Dritte anwesend sein. Meist ergibt sich aus der Teilungserklärung eine Begrenzung der Vertretungsberechtigung.

Es gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.

Wird die Anwesenheit eines unberechtigten Dritten gerügt, muss grundsätzlich ein Geschäftsordnungsbeschluss der Eigentümer der WEG herbeigeführt werden. 

Die Eigentümer wollen den angekündigten Beschluss in der WEG-Versammlung anders fassen. Wie gehe ich vor?

Die Hoheit über die Beschlüsse obliegt den Eigentümern. Der Verwalter ist zwar zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung verpflichtet und muss in diesem Zuge auch die Beschlüsse vorbereiten. Dennoch hängt die genaue Formulierung und Entscheidung über einen Beschluss vom Willen der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.

Abweichungen sind auch gegen den Willen des Verwalters zulässig. Den Verwalter trifft hier nur eine Hinweispflicht, wenn Anzeichen für eine Unzulässigkeit oder Anfechtbarkeit der Beschlüsse gegeben sind. Diese Bedenken sollten in das Versammlungsprotokoll der WEG aufgenommen werden.

Wie bereite ich einen Beschluss zur Beauftragung eines Handwerkers für Instandsetzungsmaßnahmen ordentlich vor? Kann ich die Instandhaltungsrücklage immer verwenden?

Die ordnungsgemäße Verwaltung sieht auch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vor. Darauf muss der Verwalter hinwirken. Im Rahmen notwendiger Baumaßnahmen sind deshalb in der Regel 3 Kostenangebote einzuholen. Auf dieser Basis wird den Eigentümern die Möglichkeit gegeben, die Wahl des Bauunternehmers zu treffen. Dabei muss nicht zwingend das günstigste Angebot gewählt werden. Die Wahl ist Sache der Eigentümer.

Soll für Instandsetzungsmaßnahmen die Instandhaltungsrücklage bzw. Instandhaltungsrückstellung verwendet werden, ist der Beschluss jedenfalls gleichzeitig mit dem Instandsetzungsbeschluss zu treffen. Ein im Nachhinein gefasster Beschluss wäre anfechtbar.

Der Eigentümer darf auf die Kostenumlage ohne Verwendung der Instandhaltungsrückstellung vertrauen. Wird kein abweichender Beschluss getroffen, erfolgt die Kostentragung nach dem Gesetz und eine Verteilung im Rahmen einer Sonderumlage oder in der Jahresabrechnung. 

Wohnungseigentumsrecht für Hausverwalter

Die Entwicklung des Wohnungseigentums ermöglicht es, anders als früher, Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem einzelnen Gewerberaum zu begründen. Früher war es in der Regel nur möglich, Eigentum an einem Grundstück zu erwerben und durch das Grundstück auch an dem dazugehörigen Gebäude/Haus.

Durch diese Entwicklung ist die verbreitete Sichtweise, dass Wohnungseigentum und Eigentum an einem Grundstück identisch sind. Rechtlich und tatsächlich ist dem jedoch nicht so. Als Eigentümer eines Grundstücks hat man die komplette Verfügungsgewalt über Haus und Grundstücksfläche. Der Eigentümer kann nach seinen Vorstellungen das Grundstück sowie das dazugehörige Haus/Gebäude gestalten.

Im Wohnungseigentumsrecht hat der Eigentümer von Wohneigentum einen ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück sowie Alleineigentum am Wohneigentum/Teileigentum (Sondereigentum). Der Miteigentumsanteil führt zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft und begründet einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Dies führt zu der Situation, dass dem Eigentümer anteilig das Gebäude/Grundstück und vollständig sein Sondereigentum (z. B.: seine Wohnung) gehört. Alle mit dem Gebäude/Grundstück zusammenhängenden Entscheidungen sind somit von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen. Dem einzelnen Eigentümer einer Wohnung ist die Gestaltung/Bewirtschaftung dieses Teils des Grundstückes/Gebäudes entzogen und der Gemeinschaft übertragen. Dieses Spannungsverhältnis führt zu vielfältigen rechtlichen Problemen.

Besondere Schwierigkeiten kann die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bereiten. Diese ist jedoch folgeträchtig, da sie nicht nur über die Gestaltungsmacht des einzelnen Eigentümers entscheidet, sondern auch über die Kostentragungslast. Die Zuordnung ist abhängig von den Vereinbarungen der Eigentümer sowie dem WEG-Gesetz, wobei nicht jede Regelung/Vereinbarung zwischen den Eigentümern gesetzlich gestattet ist. Es kommt stets auf eine Prüfung im Einzelfall an.

Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt in der Regel der einzelne Eigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils. Die Berechnung und Abrechnung erfolgt über den WEG-Verwalter.

Der Wirtschaftsplan regelt die Kostentragung während eines Wirtschaftsjahres, ist insofern eine Art Finanzplan. Die Jahresabrechnung regelt die Abrechnung für abgelaufene Wirtschaftsjahre endgültig und begründet die tatsächlich Kosten. Fehlerhafte Beschlüsse über den Wirtschaftsplan / die Jahresabrechnung müssen angefochten werden, weil sie sonst in der Regel Wirksamkeit entfalten, unabhängig der Fehlerhaftigkeit. Einen ersten Check können Sie im Onlinecheck der Jahresabrechnung vornehmen.

Insbesondere wegen der Wirksamkeit von fehlerhaften/rechtswidrigen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine fristgerechte Anfechtung erforderlich. Beschlüsse können nur innerhalb 1 Monats nach dem Versammlungstag gerichtlich angefochten werden. Eine schnelle Reaktion ist somit notwendig.

Gern beraten wir Sie hier.