Fachanwalt Wohnungseigentumsrecht Berlin

Das neue WEG-Gesetz seit dem 01.12.2020 

WEMoG - Basiswissen 

Mit der letzten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich einerseits die Struktur dieses Rechtsgebietes grundlegend geändert. Insbesondere gilt:

Entstehung der WEG - Zeitpunkt - werdender Wohnungseigentümer

Die WEG entsteht durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG) oder durch Aufteilung durch den Alleineigentümer (§ 8 WEG), z. Bps. Bauträger, Vorratsteilung.

Die Konstruktion der werdenden WEG ist mit der Gesetzesreform obsolet geworden. Mit Anlage der Wohnungsgrundbücher entsteht die WEG auch als Ein-Mann-WEG!

Zudem ist der „werdende Eigentümer“ jetzt gesetzlich geregelt (§ 8 Abs.3 WEG): Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer (z. Bsp. einen Bauträger) hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Verhältnis der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft – des Verwalter- der Sondereigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig. Der Verwalter hat eine gesetzliche Vertretungsmacht für die WEG (§ 9b Abs.1 WEG).

Eigentümer haben gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar nur gegen diese, Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Ansprüche eines Einzelnen gegen einen anderen Miteigentümer bestehen nur, wenn das Sondereigentum gestört ist (Bsp. Geräuschbelästigung, Trittschall, Geruchsbelästigung).

Es gibt keine direkten Ansprüche des Einzeleigentümers auf primäre Leistungspflichten (Vertragserfüllung) aus dem Verwaltervertrag und auf Umsetzung der ordnungsgemäßen Verwaltung. Für Klagen auf Erstellung der Jahresabrechnung, Durchführung von Beschlüssen etc. ist seit dem 01. Dezember 2020 nur noch die WEG prozessführungsbefugt.

Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen etc.) ist gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten.

Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen und können nicht mehr von einem Miteigentümer direkt gegen einen anderen Miteigentümer durchgesetzt werden. Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegen einen Miteigentümer vorgehen.

Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung erfolgt durch den Beiratsvorsitzenden oder einen sonst bestimmten Vertreter nach § 9b Abs.2 WEG

Bei Pflichtverletzungen des Verwalters zum Schaden einzelner Eigentümer haftet die Gemeinschaft. Die Gemeinschaft haftet für das Organverschulden des Verwalters (§31 BGB).  Im Innenverhältnis haftet der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verursachung von Schäden.

Wirtschaftsplan- Jahresabrechnung – Vermögensbericht

Grundlage der Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG sind die Beschlüsse über die Vorschüsse und die Nachschüsse.

Auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes beschließen die Eigentümer über die zu leistenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG).

Auf der Grundlage der Abrechnung über den Wirtschaftsplan beschließen die Eigentümer über zu leistende Nachschüsse (Abrechnungsspitze) und Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs.2 WEG)

Die Beschlussfassung erfolgt nicht mehr über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung insgesamt. Darüber hat die WEG keine Beschlusskompetenz. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan insgesamt ist nichtig und kann daher keine Zahlungspflicht begründen.

Es besteht Anspruch der Eigentümer gegen die WEG auf Erstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und des Vermögensberichtes (§ 28 Abs.4 WEG).

Beschlussanfechtungsklage

Die Beschlussanfechtungsklage, die Klage auf Durchsetzung der ordnungsgemäßen Verwaltung richtet sich nur noch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr gegen den Verwalter (§ 44 WEG).

Für nähere Informationen über das neue WEG-Gesetz werden unter www.akademie-wohnungseigentuemer.de weitere Beiträge veröffentlicht.  

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