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Mängel an der Immobilie und Gewährleistungsausschluss

 

Mängel an einem gekauften Grundstück / einer Eigentumswohnung sind ärgerlich.

Zumeist sieht der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vor (Ausnahme Bauträgervertrag oder sonstige vereinbarte Bauleistungen). Typische Formulierungen sind: „gekauft, wie besichtigt“, „die Gewährleistung für Mängel ist ausgeschlossen“. 

Hat man vorab nicht auf die Aufnahme von Gewährleistungsrechten im Kaufvertrag für wesentliche Mängel bestanden, kommt jetzt die schwierige Phase. Der Käufer muss einen arglistig verschwiegenen Mangel dem Verkäufer nachweisen. Der Nachweis durch den Käufer ist aber sehr schwer. Es muss in einem etwaigen Verfahren nicht nur der Mangel des Grundstückes / der Wohnung dargelegt werden, sondern gleichzeitig, dass der Verkäufer von diesem Mangel vor Vertragsschluss Kenntnis hatte und der Käufer ein Interesse an der Aufklärung hatte.

Wichtig ist hier, bevor der Verkäufer konfrontiert wird, dass Beweise gesammelt werden. Informationen erhalten Sie oft vom Verwalter, Nachbarn, Mietern oder auch dem Makler. Dies aber meist nur, wenn diese keine Angst haben, selbst in Anspruch genommen zu werden. Hier muss behutsam zunächst eine Sachaufklärung erfolgen.

Vor dem Kaufvertragsabschluss können Sie sich noch schützen. Nutzen Sie die Besichtigung um mit einem technisch versierten Dritten das Objekt zu prüfen. Insbesondere wenn Anhaltspunkte bestehen, dass Mängel vorhanden sind oder einzelne Punkte durch den Käufer nicht geprüft werden können, stellt sich die Frage, ob und wie dies im Kaufvertrag Eingang finden soll. Dies erfolgt im Kaufvertrag über Gewährleistungsgarantien oder Beschaffenheitsvereinbarungen. Ohne entsprechende Regelungen, ist der Käufer nicht geschützt. Auch Zusicherungen des Maklers oder Verkäufers sind nur sehr selten zu berücksichtigen, wenn diese nicht in den Vertrag Eingang gefunden haben-

Wichtige Punkte sind hier beispielsweise:

1.     eine fehlende Baugenehmigung

2.     Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn und anderen Eigentümern

3.     Altlasten auf dem Grundstück

Nachträglich kann eine Verbesserung der Situation zumindest nicht erreicht werden. Hier ist wichtig herauszubekommen, ob der Anhaltspunkte / Indizien bestehen, welche für eine Kenntnis des Verkäufers sprechen. Arglistig heißt insofern bereits, dass der Verkäufer es für möglich erachtete, dass ein bestimmter Mangel vorliegt.

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