Mängel an der Immobilie und Gewährleistungsausschluss

Mängel an einem gekauften Grundstück / einer Eigentumswohnung sind ärgerlich. Zumeist sieht der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vor (Ausnahme Bauträgervertrag oder sonstige vereinbarte Bauleistungen). Typische Formulierungen sind: „gekauft, wie besichtigt“, „die Gewährleistung für Mängel ist ausgeschlossen“. 

Haben Sie nicht vorab auf die Aufnahme von Gewährleistungsrechten im Kaufvertrag für wesentliche Mängel bestanden, kommt jetzt die schwierige Phase.

Der Käufer muss einen arglistig verschwiegenen Mangel dem Verkäufer nachweisen. Dieser Nachweis durch den Käufer ist aber sehr schwer zu führen. Es muss in einem etwaigen Gerichtsverfahren nicht nur der Mangel des Grundstückes / der Wohnung dargelegt und bewiesen werden, sondern gleichzeitig auch, dass der Verkäufer von diesem Mangel vor Vertragsschluss Kenntnis hatte und der Käufer ein Interesse an der Aufklärung hatte.

Wichtig ist hier, bevor der Verkäufer mit dem Anspruch konfrontiert wird, dass Beweise gesammelt werden. Informationen erhalten Sie oft vom Verwalter, Nachbarn, Mietern oder auch dem Makler. Dies aber meist Angst, weil sie fürchten, selbst in Anspruch genommen zu werden.

Hier muss zunächst eine behutsame Sachaufklärung erfolgen. Vor dem Kaufvertragsabschluss können Sie sich noch schützen. Nutzen Sie die Besichtigung um mit einem technisch versierten Dritten das Objekt zu prüfen.

Insbesondere wenn Anhaltspunkte bestehen, dass Mängel vorhanden sind oder einzelne Punkte durch den Käufer nicht geprüft werden können, stellt sich die Frage, ob und wie dies im Kaufvertrag Eingang finden soll.

Dies erfolgt im Kaufvertrag über Gewährleistungsgarantien oder Beschaffenheitsvereinbarungen. Ohne entsprechende Regelungen, ist der Käufer nicht geschützt. Auch Zusicherungen des Maklers oder Verkäufers sind nur sehr selten zu berücksichtigen, wenn diese nicht in den Vertrag Eingang gefunden haben.

Wichtige Punkte sind hier beispielsweise:

1.     eine fehlende Baugenehmigung
2.     Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn und anderen Eigentümern
3.     Altlasten auf dem Grundstück

Nachträglich kann eine Verbesserung der Situation meist nicht erreicht werden. Hier ist es wichtig herauszubekommen, ob der Anhaltspunkte / Indizien bestehen, welche für eine Kenntnis des Verkäufers sprechen. Arglistig heißt insofern bereits, dass der Verkäufer es für möglich erachtete, dass ein bestimmter Mangel vorliegt.

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