Rechtsanwalt Vermieter Berlin - Kündigungsmöglichkeiten als Vermieter

Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter sind im Mietrecht rar, wenn sich der Mieter keiner Pflichtverletzungen schuldig macht.

Außerdem sind die Formvorschriften für eine Kündigung hoch.

Die genaue Beachtung der gesetzlichen Vorgaben ist entscheidend für die Wirksamkeit einer Kündigung.

Wir haben hier einige wichtige Informationen für Vermieter, insbesondere zur fristlosen Kündigung und zur Eigenbedarfskündigung zusammengetragen:  

 

Wann und wie ist eine Kündigung für den Vermieter rechtssicher möglich?

In Deutschland gilt der Grundgedanke des sozialen Mietrechts. Dies findet in unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen Ausdruck. Der Vermieter ist deshalb gehalten, seine Kündigung in der gesetzlichen Form zu erstellen, die Kündigungsfristen zu beachten, den Zugang nachweisen und auf einen Kündigungsgrund stützen zu können.

Form der Kündigung

Nach den Vorschriften des BGB hat die Kündigung schriftlich zu erfolgen und den Kündigungsgrund anzugeben. Schriftlichkeit setzt insbesondere die eigenhändige Unterschrift unter die Kündigung voraus. Die Kündigung muss an alle Mieter gerichtet sein und diesen auch jeweils zugehen.

Beachten Sie, dass Gerichte nur die angegebenen Kündigungsgründe berücksichtigen und insbesondere bei fristlosen Kündigungen eine erneute Kündigung mit nachgeschobenen Gründen wegen fehlender zeitlicher Nähe zum Pflichtverstoß meist scheitert. Es ist insofern ratsam, möglichst umfassend unter Berufung auf alle bekannten Gründe eine Kündigung zu stützen.

Für Hausverwaltungen gilt: Beachten Sie § 174 BGB; eine Kündigung kann mangels beigefügter Originalvollmacht zurückgewiesen werden.

Es ist ratsam, die Kündigung per Boten oder jedenfalls per Einwurfeinschreiben zuzustellen. Nur auf diese Art kann der Nachweis der Kündigung vor Gericht geführt werden. Bitte beachten Sie, dass ein Einschreiben mit Rückschein für eine Kündigung ungeeignet ist.

Um zu verhindern, dass allein durch Zeitablauf das Mietverhältnis fortgesetzt wird, sollte der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB stets innerhalb der Kündigung widersprochen werden.

Bei einer ordentlichen Kündigung ist ferner auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinzuweisen, und es sind die entsprechenden Fristen zu beachten. Damit kann dem Mieter in einem Räumungsverfahren die Berufung auf besondere Härten abgeschnitten sein, wenn er diese nicht wiederum fristgerecht erhoben hat.

WICHTIG: Für Erwerber einer Wohnung gilt, dass grundsätzlich die Vermieterstellung erst mit Eintragung ins Grundbuch begründet wird, eine Kündigung damit erst ab diesen Zeitpunkt durch den Erwerber möglich ist. Vorher muss ggf. der Verkäufer noch die Kündigung aussprechen! Vorherige Mietrückstände nach einem Eigentumswechsel sind ggf. irrelevant.

Kündigungsfrist

Eine fristlose bzw. außerordentliche Kündigung setzt keine Frist für die Beendigung voraus. Das Mietverhältnis kann und wird mit Ausspruch der Kündigung sofort beendet. Es bietet sich an, eine Räumungsfrist von bis zu einer Woche zu gewähren. Typischerweise erfolgt ein Auszug des Mieters ohne Räumungsklage ohnehin nicht, sodass sogleich das Räumungsverfahren eingeleitet werden sollte. Die Kündigungsfrist für eine ordentliche bzw. fristgemäße Kündigung beträgt in der Regel 3 Monate. Die Kündigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats auszusprechen. Es kommt auf den Zugang der Kündigungserklärung für die Fristberechnung an!

Beispiele:

• Kündigung am 20.01.2014 zum 30.04.2014

• Kündigung am 02.02.2014 zum 30.04.2014

• Kündigung am 10.02.2014 zum 31.05.2014

Die Kündigungsfristen verlängern sich nach 5 Jahren Mietdauer um 3 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer nochmals um 3 Monate. Nach 8 Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist damit ca. 9 Monate. Bei der Formulierung der Kündigungsfrist bietet es sich an, wie folgt zu kündigen:

„Die Kündigung erfolgt zum nächst möglichen Termin, dies ist nach hiesiger Berechnung der 31.xx.20xx.“

 

WICHTIG für Erwerber von Eigentumswohnungen: Für Erwerber von Eigentumswohnungen gilt ggf. ein Kündigungsausschluss für Eigenbedarf von bis zu 10 Jahren (§577a BGB). Lassen Sie sich im Vorfeld eines Kaufes beraten.

Kündigungsgründe für fristlose bzw. außerordentliche Kündigung

Die fristlose oder außerordentliche Kündigung ist an keine Frist gebunden und nur aus wichtigem Grund zulässig. Allgemein liegt ein solch wichtiger Grund vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Regelbeispiel sind nach § 543 Abs. 2 BGB:

1. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
2. der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
3. der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.
4. Nichtzahlung der vereinbarten Kaution, wenn diese mindestens 2 Monatsmieten beträgt
5. sonstige Verstöße gegen mietvertragliche Pflichten nach erfolgloser Abmahnung bzw. bei Entbehrlichkeit der Abmahnung

Die häufigste Kündigung erfolgt wegen Zahlungsverzugs, wobei die Faustformel voraussetzt, dass entweder ein Rückstand von 2 Monatsmieten erreicht wird oder mehr als 1 Monatsmiete über mindestens 2 Zahlungstermine hinweg rückständig ist. Beachten Sie, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsverfahrens unwirksam werden kann durch vollständigen Ausgleich des Mietrückstandes (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Lassen Sie sich beraten, ob ggf. eine hilfsweise ordentliche Kündigung das Mietverhältnis dauerhaft beenden kann (vgl. LG Berlin Az.:67 S 290/14).

Kündigungsgründe für fristgemäße bzw. ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur in gesetzlich ausdrücklich zugelassenen Einzelfällen möglich. Diese sind zum Beispiel:

• Eigenbedarf: Eigenbedarf liegt vor, wenn die Wohnung vom Vermieter für sich selbst, einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt wird. Grundsätzlich setzt dies die Nutzung als Wohnung voraus, eine Eigenbedarfskündigung zur beruflichen Nutzung ist aber auch denkbar. Beachten Sie hier die Probleme und Risiken des vorgeschobenen Eigenbedarfs, rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfs und überhöhten Wohnbedarfs. Weiterhin wird die Kündigung stets auf Widersprüche und Treuwidrigkeit überprüft. Lassen Sie sich im Vorfeld beraten, um Ihre Kündigung rechtssicher zu gestalten. Bitte beachten Sie den durch Rechtsverordnung möglichen Kündigungsausschluss für Erwerber einer neu umgewandelten Eigentumswohnung.

WICHTIG für Erwerber von Eigentumswohnungen: Für Erwerber von Eigentumswohnungen gilt ggf. ein Kündigungsausschluss für Eigenbedarf von bis zu 10 Jahren. Lassen Sie sich im Vorfeld eines Kaufes beraten.

• Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung: Dieser Kündigungsgrund liegt in der Regel nicht vor. Erforderlich sind erhebliche Nachteile durch die jetzige Nutzung, welche nach einer Kündigung nicht mehr bestehen. Nicht ausreichend ist, dass nur eine höhere Miete vom Vermieter verlangt werden kann, sondern dass das Grundstück erst nach der Kündigung überhaupt in einen wirtschaftlich nutzbaren Zustand versetzt werden kann. Ob ein geplanter Verkauf im Einzelfall wegen der erheblichen Preisunterschiede im vermieteten und unvermieteten Zustand eine Kündigung wegen fehlender Wirtschaftlichkeit rechtfertigt , wird unterschiedlich beurteilt. Lassen Sie sich beraten!

• Kleinere Vertragsverletzungen: Kleinere Vertragsverletzungen, welche keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, können aber eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt zum Beispiel wegen unerlaubter Untervermieter, unpünktlicher Mietzahlung oder sonstiger Verfehlungen (Beleidigung des Vermieters, Störung des Hausfriedens, Verstöße gegen die Hausordnung, vertragswidriger Gebrauch) aus dem Mietvertrag. Gegebenenfalls ist auch eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt. In der Regel ist hier aber eine Abmahnung erforderlich.

Sonderkündigungsrechte

Unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Vermieter von selbstbewohnten Objekten ein Sonderkündigungsrecht zu. Wegen der meist direkten Auswirkungen der Kündigungen kann hier nur zu einer frühzeitigen Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe geraten werden. Sollten Sie einen guten Draht zu Ihrem Mieter haben, kann auch ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden.

Nach der Kündigung ist vor der Räumung

Regelmäßig ziehen Mieter nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung nicht aus. Um dem Mieter den Besitz an der Wohnung zu entziehen und die Räumung der Wohnung zu erreichen, ist eine Räumungsklage erforderlich. Diese wird zwar von den Gerichten bevorzugt verhandelt. Dennoch ist eine Verfahrensdauer von 6 Monaten in erster Instanz nicht ungewöhnlich. Meist wird ebenfalls eine Räumungsfrist gewährt. Frühzeitiges Handeln ist deshalb geboten. 

Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter hat ein Recht, seine Wohnung zu nutzen. Der Gesetzgeber hat deshalb den Kündigungsgrund Eigenbedarf vorgesehen. Bei einer entsprechenden Kündigung ist der Sachverhalt dem Mieter hinreichend zu erläutern.

Dabei ist grundsätzlich die Person zu benennen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, und das Interesse darzulegen. In einem Gerichtsverfahren muss der Vermieter dies auch nachweisen.

Im Urteil des BGH vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/13 – hat dieser ausgeführt:

„Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17.03.2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8).“

Daran kann sich der Mieter orientieren.

Weiterhin sind ggf. Sperrfristen zu beachten, wenn die Wohnung gerade erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Gleiches gilt für eine ggf. lange Kündigungsfrist, die auch von der Mietvertragsdauer abhängt und maximal 9 Monate  beträgt.

Bitte beachten Sie auch das Risiko eines vorgetäuschten Eigenbedarfs. 

Kündigung wegen sonstiger Pflichtverletzungen

Verhält sich ein Mieter in der Mietergemeinschaft oder gegenüber dem Vermieter ungebührlich, besteht unter Umständen ein Kündigungsrecht. Die Durchsetzung hängt aber meist an einer ausreichenden Sachverhaltsdokumentation sowie der Einhaltung der Kündigungsformalien. Dies auch schon bei einer zumeist notwendigen Abmahnung. 

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