Sachkundenachweis / Fortbildungspflicht für Weg-Verwalter und Makler vom Bundestag beschlossen (Stand: 9. November 2017)

 

Update 9. November 2017:

Etwas verzögert wurde am 22. September 2017 die letzte Hürde für die Verwalter und Makler im Zusammenhang mit der Fortbildungspflicht genommen. Es gilt:

  1. Immobilienverwalter (Wohnimmobilien und WEG-Verwalter) benötigen eine Gewerbeerlaubnis
  2. Ausnahme von der Gewerbeerlaubnis (private Immobilienverwalter, Selbstverwaltung der WEG

Die Voraussetzung der Gewerbeerlaubnis ist:

  1. die persönliche Zuverlässigkeit
  2. geordnete Vermögensverhältnisse
  3. Wohnimmobilienverwalter benötigen eine Berufshaftpflichtversicherung

Es wird eine Übergangsfrist von 16 Monaten gewährt. Genaueres wird in einer noch zu erstellenden Verordnung geregelt werden.

Umfang der Fortbildungspflicht:Diese verblieb wie im Update vom 26. Juni 2017 dargestellt bei 20 Stunden pro 3 Jahre. Auch hier gilt die Übergangsfrist. Nunmehr fehlt es noch an der Verordnung in welcher die Einzelheiten der neuen Verpflichtungen zur Weiterbildung, zur  Information über die Qualifikation und Weiterbildung gegenüber dem Verbraucher  und Berufshaftpflichtversicherung geregelt werden. Zuständig ist das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Ab dem 1.08.2018 wird dann das Gesetz vollumfänglich –samt Verordnung-  in Kraft treten. Bereits tätige Immobilienverwalter haben bis zum 1.3.2019 Zeit, eine Erlaubnis zu beantragen. Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem Aus- oder Fortbildungsabschluss sollen in den ersten drei Jahren nach Aufnahme Ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit werden. Diesen Vorteil haben insbesondere geprüfte Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte. Andernfalls müssen 20 Weiterbildungsstunden innerhalb von drei Jahren absolviert und nachgewiesen werden. Der erste Nachweis für die absolvierte Weiterbildung ist für die bereits heute tätigen Gewerbetreibenden erstmalig zum 31. Januar 2020 zu erbringen. Bis dahin sind die 20 Stunden zu absolvieren! 

Fortbildungsangebot: Wir erarbeiten derzeit mit der Akademie für Wohnungseigentümer ein Fortbildungsangebot für WEG-Verwalter und deren Mitarbeiter. Dieses wird als Inhouse-Seminar sowie als normales Seminar angeboten werden. Für mehr Informationen nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

 

Update 26. Juni 2017:

Alles neu und doch anders. So kann das Ergebnis des nunmehr 2 Jahre dauernden Prozesses zusammengefasst werden.Das Gesetz ist nunmehr fast beschlossen. Am 7. Juli 2017 soll es in der letzten Sitzung des Bundesrates beschlossen werden. Wird der Vermittlungsausschuss nicht angerufen, was der derzeitigen Annahme entspricht, wird Folgendes gelten:

gewerbliche Verwalter von Wohnungsimmobilien: Erstmals sind nunmehr auch gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien betroffen. Für diese gelten die gleichen Vorgaben, wie für WEG-Verwalter.

Im Gesetz wird es neu heißen:

"Verwalter sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden; das gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für den Gewerbetreibenden ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder der Verwaltung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen.“

Danach sind 20 Stunden Weiterbildung für einen Zeitraum von 3 Jahren erforderlich. Es wird sich zeigen, wie genau dies für größere Verwaltungsunternehmen gehandhabt wird. Eine Haftpflichtversicherung, wie geplant, ist weiterhin beizubringen. Mit Ausnahme des Sachkundenachweises und der Erweiterung auf Wohnungsverwalter hat sich nichts Wesentliches verändert.

WEG-Verwalter: Hier gilt das zum Wohnungsverwalter gesagte entsprechend.

Immobilienmakler: Für Makler gilt die Fortbildungspflicht entsprechend.

Übergangsfrist: Die neuen Regelungen treten frühestens am 1. Mai 2018 in Kraft. Es müssen seit der Verkündung zusätzlich 9 Monate vergangen sein. Wir werden den genauen Termin aktualisieren.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es einen Sachkundenachweis damit nicht geben wird. Aus Sicht des Verbrauchers mag dies Schade sein, für Verwalter aber eine Vereinfachung.

Update zum 1. September 2016:

Am 31. August 2016 hat das Bundeskabinett dem schon seit Sommer 2015 vorliegenden Gesetzesentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für WEG-Verwalter und Immobilienmakler zugestimmt. Mietverwalter sind derzeit vom Sachkundenachweis nicht betroffen.

Die Regelungen werden mit großer Wahrscheinlichkeit in 2017 im Rahmen einer Änderung von § 34c GewO in Kraft treten. Es wird eine Regelung für aktive Verwalter geben, wenn diese mindestens 6 Jahre am Markt tätig waren. AUsgenommen sind ferner selbstverwaltende Miteigentümer.

Sollte man von der Regelung nicht betroffen sein, muss innerhalb eines Jahres der Behörde der Sachkundenachweis vorgelegt werden.

Betroffene WEG-Verwalter und Makler müssen:

  • einen Nachweis über die Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse beibringen
  • die Sachkündeprüfung ablegen

Im Gesetzesentwurf heißt es dazu:

"der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder Nummer 4 betreiben will, nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er dieSachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 notwendig ist."

  • eine Haftpflichtversicherung nachweisen
  • Vermögensschadenversicherung nachweisen

Zusätzlich werden auch Mitarbeiter ggf. eine Qualifikation nachweisen müssen.zes

Im Gesetzesentwurf heißt es:

"(2a) Gewerbetreibende nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4 dürfen Perso-nen, die direkt bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Ab-schluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbli-che Räume oder Wohnräume oder direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftli-chem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes mitwirken, nur be-schäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Personen über die für die jeweiligeTätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen.“

Die Kriterien der Sachkündeprüfung werden derzeit erarbeitet und obliegen, nach Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung der IHK.

Hier der Link zum Gesetzesentwurf:

 

 

Neue gesetzliche Erlaubnispflicht für gewerblich tätige WEG-Verwalter

 

Der Beruf des WEG-Verwalters

Gesetzliche Zugangsvoraussetzungen zu dem Beruf des WEG-Verwalters gab es bislang so gut wie keine: in der noch aktuellen Fassung muss die Aufnahme des Gewerbes lediglich angezeigt werden. Eine Untersagung der gewerblichen WEG- Verwaltung erfolgt nur im Falle der Unzuverlässigkeit, beispielsweise bei Überschuldung oder bei strafbarem Verhalten im Zusammenhang mit der Ausübung des Gewerbes. Danach kann bislang beispielsweise einem WEG-Verwalter die gewerbliche Tätigkeit untersagt werden, wenn er Gelder der WEG unterschlagen hatte. Die Untersagung der Tätigkeiterfolgte aber frühestens dann, wenn der Schaden bei den Eigentümern bereits eingetreten war. Darüber hinaus vertraute der Gesetzgeber bislang auf die Selbstregulierung der Branche, d.h. Abberufung des Verwalters durch die WEG, die Konkurrenz des Marktes, die freiwillige Zertifizierung und die Erteilung von Gütesiegeln durch verschiedene Verbände und die Mitgliedschaft in diesen Verbänden.

Demzufolge gibt es auch keine gesetzliche Beschreibung des Berufsbildes des WEG-oder Immobilienverwalters. Der Beruf des WEG Verwalters ist nicht definiert.

Angesichts der hohen Vermögenswerte und Rechtsgüter, für die ein WEG- Verwalter verantwortlich ist, fordern die Eigentümer und die Verbände der Immobilienverwalter schon seit Jahren diese Gesetzeslücke im Sinne des Verbraucherschutzes und auch des Schutzes des Berufes zu schließen. In Deutschland gibt es inzwischen ca. 9 Millionen Eigentumswohnungen mit steigender Tendenz. So setzen Privatkäufer nicht selten ihr gesamtes Vermögen bei Erwerb der Wohnung ein, zur Altersabsicherung und privaten Vermögensbildung ein. Dabei wissen die Eigentümer wenig über die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und die Anforderungen die sie an einen Verwalter stellen können. Sie vertrauen ihrem Verwalter, dessen Tätigkeit ein hohes Maß an kaufmännischem, rechtlichem und technischem Sachverstand erfordert und ein erhebliches Haftungsrisiko birgt.

Der Koalitionsvertrag aus dem Jahr 2013 (18. Wahlperiode) hat erstmalig die Verbesserung des Verbraucherschutzes im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen vorgesehen.

Der Referentenentwurf zur Gesetzesänderung:

Mitte Juli 2015 legte das BMWi einen Referentenentwurf zur Regelung der Berufszulassung von WEG- Verwaltern und von Immobilienmaklern vor. Erstmalig wird darin für WEG- Verwalter eine Erlaubnispflicht in §34 GewO eingeführt: Voraussetzungen für die Erteilung dieser Erlaubnis werden neben der bisher geforderten Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen in §34c GewO nunmehr der Sachkundenachweis und der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung sein.

Damit ist erstmalig die gewerbliche Ausübung von WEG- Verwaltung nicht nur anzeigepflichtig, sondern an eine Erlaubnis durch die Behörde zu erteilende Erlaubnis geknüpft.

Zeitgleich wird auch für Immobilienmakler die Pflicht zum Sachkundenachweis und zur Berufshaftpflichtversicherung eingeführt.

Die geplanten Regelungen orientieren sich dabei an den bereits bestehenden Regelungen die bereits für Versicherungsvermittler (§ 34d GewO) und Finanzanlagenvermittler (§ 34f GewO).

 

Die gesetzliche Änderung umfasst zudem die Ermächtigung zur Erweiterung  einer zustimmungspflichtigen Rechtsverordnung (Makler- und Bauträgerverordnung). Darin werden dann die Details zur erforderlichen Sachkunde und zur Berufshaftpflichtversicherung geregelt.

 

Die Versicherungspflicht

 

Die Regelung einer Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden in der Gewerbeordnung, entspricht rechtlich einer „Pflichtversicherung“ gemäß §§100 ff. VVG. Damit muss die Versicherung folgenden gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen:

-        die Freistellungs- (§100 VVG) und Rechtsschutzfunktion (§101 VVG),

-        eine Deckungssumme in Höhe von mindestens 250.000 Euro je Versicherungsfall

-        eine Mindestdeckungssumme von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle pro Jahr (§114 VVG),

-        die Versicherung von grob fahrlässigen Pflichtversicherungen des Verwalter (§103 VVG) (kein Versicherungsschutz bei vorsätzlichem Handeln)

-        ein Direktanspruch der WEG gegen die Versicherung, für den Fall, dass der Verwalter nicht mehr auffindbar ist oder verfahren über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird (§115 VVG).

 

Der Sachkundenachweis

 

Die Sachkundeprüfung ist bei der Industrie – und Handelskammer abzulegen. Wo man die dazu erforderlichen Kenntnisse erwirbt ist nicht geregelt. Dies kann durch private Anbieter und Verbände erfolgen, möglicherweise auch im Fern- oder sogar im Selbststudium.

Der Inhalt der Prüfung muss allerdings noch detailliert ausgearbeitet werden. Hierzu sind die verschiedenen Expertengremien gefragt.

 

Stärkere Kontrolle des Personals

 

Der gewerbliche Verwalter soll darüber hinaus gem. §34c Abs.2a GewO gesetzlich verpflichtet werden, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die direkt bei der Verwaltung fremden Wohnungseigentums mitwirken, etwa bei der Erstellung von Jahresabrechnungen, bei der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Der Nachweis kann etwa Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Ein Sachkundenachweis auch für die Mitarbeiter – etwa in Form eines IHK-Zertifikats – soll hingegen nicht erforderlich sein. Diese ist nur für den Verwalter selbst erforderlich.

 

 

Übergangsregelung

 

Gewerbliche WEG-Verwalter, die über eine Erlaubnis nach den bisherigen Regelungen der Gewerbeordnung verfügen müssen und die Tätigkeit weiterhin ausüben wollen, sind nach dem Referentenentwurf verpflichtet, innerhalb von 7 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes eine entsprechende Erlaubnis gemäß §34c Absatz1 Satz1 Nummer 4 GewO zu beantragen. Damit müssen auch die bereits tätigen Verwalter, die Versicherung und den Sachkundenachweis erbringen, es sei denn sie fallen unter die sog.

 

Alt-Hasen-Regelung

 

Gewerbetreibende, die seit sechs Jahren vor der Verkündung der gesetzlichen Erlaubnispflicht ununterbrochen selbständig als Wohnungseigentumsverwalter tätig waren und dies gegenüber der zuständigen Behörde spätestens 7 Monate nach Verkündung der gesetzlichen Änderung nachweisen, vom Nachweis der Sachkundeprüfung befreit.  

 

Stellt der Referentenentwurf ein ausreichendes Konzept dar?

 

Der Referentenentwurf regelt die Minimalforderungen der Verbraucherverbände und der Verbände der Immobilienwirtschaft. Es handelt sich um eine einmalige Chance. Tritt die Neuregelung in Kraft, wird man seitens der Politik für sehr lange Zeit keinen Anlass zur Nachbesserung sehen. Ein Grund mehr den Referentenentwurf kritisch zu prüfen und Nachbesserungen unverzüglich einzufordern. <s>Dies tun die Verbände</s>.

 

Hierzu einige Anmerkungen:

 

Die Mindestversicherungssumme ist zu gering bemessen <s>g</s>, da ein Schaden von 250.000,00 EUR in einer größeren WEG schnell erreicht sein kann. Schon die jährlichen Wohngeldeinnahmen übersteigen oft diesen Betrag. Weiterhin wird die Höhe des vereinbarten Selbstbehaltes des Verwalters kritisch betrachtet und für regelungsbedürftig erachtet. In der Höhe des vereinbarten Selbstbehaltes übernimmt die Versicherung den Schaden nämlich nicht.

 

Vielfach wird über die Berufshaftpflichtversicherung hinaus eine Betriebshaftpflichtversicherung gefordert. Diese würde die Risiken eines Sach- und Personenschadens im Betrieb des Verwalters selbst und innerhalb der verwalteten Liegenschaft versichern. Es ist fraglich ob eine solche Betriebshaftpflichtversicherung erforderlich ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ist selbst gemäß §21 Abs.5 Nr.3 WEGesetz zwingend versichert sofern Personen- und Sachschäden bei Nichtmiteigentümern entstehen, die vom Gebäude ausgehen.

 

Die ursprüngliche Forderung nach einer gesetzlichen Verpflichtung zum Abschluss einer Vertrauensschadenshaftpflichtversicherung gegen vorsätzliches Handeln des Verwalters und auch seiner Mitarbeiter wird zu recht nicht mehr thematisiert. Diese Versicherung wird und kann auch nur über die Mitgliedschaft des Verwalters zu einem Verband angeboten werden, die eine solche Versicherung anbietet. Die gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss einer solchen Versicherung würde de facto zu einer Zwangsmitgliedschaft für WEG-Verwalter in einem Verband führen. Es dürfte nachvollziehbar und ausgeschlossen sein, dass der Gesetzgeber sich zu einer solchen Regelung entschließt.

Was den zu erbringenden Sachkundenachweis angeht, so wird es nun um die inhaltlichen Anforderungen gehen, die in der Prüfung zu erfüllen sind. Der Sachkundenachweis muss mit Inhalten gefüllt werden, damit er nicht ein leicht zu erhaltendes bloßes Stück Papier, eine Formalität wird. Vorschläge wurden von den Experten erarbeitet.

 

Auch deshalb ist die Forderung nach einer gesetzlichen Verpflichtung zu einer regelmäßigen Fortbildung sinnvoll und m.E. zu unterstützen. Allein schon, wenn man die wirtschaftlichen und rechtlichen Entwicklungen der letzten 15 Jahre betrachtet, so liegt es auf der Hand, dass mit dem vor 15 Jahren erworbenen Wissen, eine ordnungsgemäße Verwaltung nach heutigen Maßstäben nicht mehr gewährleistet wäre.

 

Schlussendlich wird m.E. ebenfalls zu recht die Frage gestellt, warum nicht auch die Sondereigentumsverwaltung in den Anwendungsbereich der Zulassungsvoraussetzungen fällt. Auch hier besteht eine Lücke im Verbraucherschutz. Die Vermietung von Wohnungen durch private Investoren als weitere Säule in der privaten Altersvorsorge und Vermögensbildungen ist keine Seltenheit und ist zudem politisch wünschenswert. Ein entsprechender Verbraucherschutz ist auch hier erforderlich.

 

Fazit

Ziel des Gesetzesentwurfes ist eine Verbesserung des Verbraucherschutzes. Zudem erhofft sich die Politik einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohngebäuden. Mit der

Es ist davon auszugehen, dass nur ein sachkundiger Verwalter in der Lage sein wird, die ordnungsgemäße Verwaltung und Maßnahmen der Modernisierung und Instandhaltung planvoll, praktisch und rechtlich ordnungsgemäß umzusetzen. Die Hauptaufmerksamkeit sollte daher auf der Ausbildung und ständigen Fortbildung der Verwalter liegen. Der Prüfungskatalog für die Sachkundeprüfung ist daher von besonderer Bedeutung.

Dort wo Menschen am Werke sind, können Schäden entstehen, auch bei noch so guter Ausbildung. Angesichts der Risiken schützen die Versicherungen sowohl den Verwalter, als auch die Wohnungseigentümer. Die Versicherungspflicht ist daher eine weitere Säule, die dann greift, wenn der Schaden entstanden ist. Schwarze Schafe die Gelder vorsätzlich und in strafbarer Weise veruntreuen, wird man auch mit einer Versicherung nicht davon abhalten. <s></s>

Der Referentenentwurf zur Änderung der Gewerbeordnung wird eine Lücke im Verbraucherschutz schließen und zur Prägung eines einheitlichen Berufsbildes des Wohnungseigentumsverwalters beitragen. Dies war längst überfällig.

Gesetze wirken regulierend und verbraucherschützend. All dies ist jedoch kein Grund für Eigentümer sich bequem zurückzulehnen. Effektiver Verbraucherschutz wird durch Gesetze unterstützt. Er erfolgt aber auch und vor allem durch Verbraucherwissen. Die Kriterien für die Beauftragung eines Verwalters stellen nach wie vor die Verbraucher selbst auf. Über das gesetzliche Mindestmaß hinaus können jederzeit weitergehende Anforderungen gestellt werden.

28. August 2015, RAin Lorraine Picaper

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