Mietpreisbremse bei Wohnraummietverträge

Die Mietpreisbremse: ein rechtlicher Überblick!  

Nun ist sie da: die Mietpreisbremse! Sie betrifft jeden Vermieter, die große Wohnungsbaugesellschaft, den Investor sowie jeden einzelnen Privatanleger für jede einzelne vermietete Eigentumswohnung, auch wenn es nur eine ist!  Bevor man sich im §§Dickicht verliert, hier ein erster Überblick!

 

Ziel der Mietpreisbremse und Geltungsbereich

Zunächst hat der Gesetzgeber die §§ 556 ff. BGB ergänzt. Darin sind die Landesregierungen ermächtigt durch Verordnung Gebiete festzulegen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Nicht vorgegeben hat der Bund, nach welchen Kriterien zu beurteilen ist, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Zunächst gilt es auch jeweils zu prüfen, ob für das Gebiet auch wirklich eine entsprechende Verordnung schon in Kraft gesetzt ist. Berlin war gut vorbereitet und hat eine Verordnung in Kraft gesetzt, die für das gesamte Berliner Stadtgebiet ab dem 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse einführt.

 

Miethöhe

Wesentliche Regelung der Mietpreisbremse ist die Regelung des § 556 d Abs.1 BGB: danach darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen. Gemeint ist die Grundmiete, also die reine Nettokaltmiete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge.

Das bedeutet, dass anders als bisher, bei einer Neuvermietung die Miethöhe maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Schon hier kann man erste Problemlagen erahnen: alle Fragen, die sich bislang nur bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, also der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gestellt haben, stellen sich nun bereits bei Abschluss eines jeden Mietvertrages! Grundsätzlich kann der Mietspiegel gut abgefragt werden unter

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

Es stellen sich altbekannte Probleme: Wie ermittelt man bei einer Teilinklusivmiete oder einer Inklusivmiete die ortsübliche Nettokaltmiete? Welche wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale liegen im konkreten Fall vor? In welche Baualtersklasse ist das Gebäude einzuordnen? Was ist mit Untermietzuschlägen, Gewerbezuschlägen, wie sind geldwerte Mieterleistungen zu bewerten? Die Liste könnte noch um viele Fragen erweitert werden. Sicherlich wird man auf die Rechtsprechung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB zurückgreifen können.

Ein Bestandsschutz gilt zugunsten einer höheren Miete, wenn der Vormieter zuletzt eine Miete schuldete, die höher als die Miete gemäß § 556 d Abs.1 BGB lag. In diesem Fall darf auch bei Neuvermietung in Höhe der Vormiete vereinbart werden.

 

Ausnahmen

Zugunsten der Investoren im Wohnungsbau, die wegen des bestehenden Wohnungsmangels, politisch erwünscht sind, hat der Gesetzgeber weitere Ausnahmen für die Anwendung der Mietpreisbremse geregelt. Es soll noch Anreiz bestehen zum Neubau von Wohnungen, die dringend benötigt werden.

Deshalb sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB) nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Gemeint ist nicht nur der komplette Neubau von Häusern, sondern auch die Neuerstellung einzelner Wohnung, zum Beispiel beim Dachgeschossausbau, Souterrain oder Umbau alter Gebäude, wenn erstmalig Wohnungen entstehen.

Ebenfalls ausgenommen von der Anwendung der Mietpreisbremse sind Mietverträge bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 d BGB). Was eine umfassende Modernisierung ist, hat der Gesetzgeber nicht genauer beschrieben. Die Gesetzesbegründung sagt, dass eine Modernisierung dann umfassend ist, „wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.“ Auch hier wird jeder Einzelfall zu prüfen sein.

 

Folge einer zu hoch vereinbarten Miete

Wirksamkeit des Vertrages

Vereinbaren die Vertragsparteien entgegen der bestehenden Regelung eine zu hohe Miete, so stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen. Nach einer Ansicht ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miethöhe übersteigt. Der Mieter wäre dann lediglich verpflichtet, den zulässigen Teil zu bezahlen, auch wenn in seinem Mietvertrag etwas anderes steht. Der Mietvertrag hätte danach Bestand (Blank, WuM 2014, 641 (654)). Nach anderer Ansicht soll diese Rechtsfolge nur eintreten, wenn dem Mieter die Wohnung bereits zur Nutzung überlassen wurde (Derleder, WuM 2014, 443). Gerichtliche Entscheidungen hierzu sind abzuwarten. Allerdings scheint es eher wahrscheinlich, dass auch schon vor Überlassung an den Mieter der Vertrag seine Gültigkeit behält, denn der Gesetzgeber wollte eine mieterfreundliche Regelung treffen.

 

 

Rückforderungsansprüche, Schadenersatzansprüche, Auskunftsanspruch und Rüge

Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Vereinbarung oder auch sogar in Kenntnis der Vereinbarung, so kann er den Teil der Miete, der die Grenzen der §§ 556 d und e BGB überschreitet nur insoweit zurückverlangen, als er den Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat und die Miete nach der Rüge fällig geworden ist (§ 556 g Abs. 2 BGB). Es besteht ein bereicherungsrechtlicher Rückerstattungsanspruch.

Es steht dem Mieter, damit er die Zulässigkeit der Miethöhe überhaupt prüfen kann ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu (§ 556 g Abs.2 BGB). Die Rüge muss auf konkrete qualifizierte Tatsachen gestützt werden. In der Praxis bedeutet dies, dass der Mieter die Rüge nur erheben kann, wenn der Vermieter dem Auskunftsanspruch des Mieters auch nachgekommen ist. Der Mieter muss aus dem Auskunftsersuchen alle Informationen erhalten, die ihm die Berechnung der zulässigen Miete ermöglichen. Fraglich ist ob der Vermieter den Vormietvertrag vorlegen muss. Unter Schwärzung der Personalien des Vormieters wäre dies sicherlich zulässig, aber ist er dazu auch verpflichtet oder reicht die mündliche Mitteilung? Spätestens im gerichtlichen Verfahren, wäre der Vermieter allerdings für die Höhe der Vormiete und die Richtigkeit seiner Angaben beweispflichtig.

Wird eine überhöhte Miete vereinbart, so liegt darin ggf. eine vertragliche Pflichtverletzung. Wird darüber hinaus über die Vormiete noch eine falsche Auskunft erteilt, so liegt darin erst Recht eine schuldhafte Pflichtverletzung. Schuldhafte Pflichtverletzungen können zu Schadenersatzansprüchen der Mieter führen.

 

Fazit

Diese Ausführungen bieten lediglich einen Überblick in die Grundstruktur und die wichtigsten Neuregelungen. Sie sollen zunächst der Orientierung dienen. Viele Fragen bleiben offen, viele Fragen werden sich noch ergeben. Was ist zum Beispiel mit Staffelmieten? Was ist mit Indexmieten? Was ist, wenn die Vormiete wegen eines unbehbbaren Mangels gemindert war? Was ist, wenn einzelne Nebenräume gesondert vermietet waren? Ist eine geldwerte Leistung des Vormieters als Miete einzubeziehen? Wie kann ich als Mieter mein Interesse an einer möglichst hohen Miete, ohne Verstoß gegen die Regelungen in die Tat umsetzen? Welche Auskünfte schulde ich? Wie kann ich als Mieter meinen Auskunftsanspruch durchsetzen?  Der Fragenkatalog könnte noch lang werden. Wie immer ist jeder Fall einzeln und genau zu prüfen. Wie die Praxis mit der Regelung umgehen wird und wie die Gerichte über Grenzfragen entscheiden werden, ist noch offen. Wir beobachten diese Entwicklungen und werden darüber regelmäßig berichten, viele Einzelfragen vertiefen und Ideen entwickeln.

Ihre Ansprechpartner

Bild Rechtsanwalt Erik Reinke
Bild Rechtsanwalt Erik Reinke

RA Erik Reinke

HKM Rechtsanwälte

Persönliche
Kontaktdaten

Rechtsanwalt André Maier
Bild Rechtsanwalt André Maier

RA André Maier

HKM Rechtsanwälte

Persönliche
Kontaktdaten

Bild Rechtsanwältin Lorraine Picaper
Bild Rechtsanwältin Lorraine Picaper

RAin Lorraine Picaper

Anwaltskanzlei Picaper

Persönliche
Kontaktdaten

HKM Rechtsanwälte
Oranienburger Straße 16
10178 Berlin

Telefon 030 200 75 90


Anwaltskanzlei Picaper
Kurfürstenstraße 26a
12249 Berlin

Telefon 030 81 86 75 56


Wie können wir Ihnen helfen?

Bitte schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen. Wir werden uns umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen.

Zum Kontaktformular

E-Mail senden

Wir verwenden auf dieser Seite Cookies. Wenn Sie auf OK klicken oder weiter diese Seite nutzen, sind Sie mit der Nutzung von Cookies einverstanden. Mehr Informationen und Möglichkeit zur Deaktivierung.