Ein rechtlicher Überblick der Mietpreisbremse.

Nun ist sie da. Die Mietpreisbremse! Sie betrifft jeden Vermieter, von der großen Wohnungsbaugesellschaft, über den institutionellen Investor bis zum Privatanleger. Die Vorschriften gelten für jede einzeln vermietete Wohnung, auch wenn diese die einzige vermietete Wohnung und Ihrer Altersvorsorge dient. Bevor Sie sich im Paragraphendickicht verlieren, hier ein erster Überblick.

Geltungsbereich und Ziel der Mietpreisbremse

Zunächst hat der Gesetzgeber die §§ 556 ff. BGB ergänzt. Darin sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Verordnungen Gebiete festzulegen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Der Bund hat nicht vorgegeben, nach welchen Kriterien zu beurteilen ist, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt oder nicht. Zunächst gilt es auch jeweils zu prüfen, ob für das Gebiet auch wirklich eine entsprechende Verordnung in Kraft gesetzt ist. Berlin war gut vorbereitet und hat eine Verordnung in Kraft gesetzt, mit der für das gesamte Berliner Stadtgebiet ab dem 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse einführt wurde. 

Miethöhe

Wesentliche Regelung der Mietpreisbremse ist die Regelung des § 556 d Abs.1 BGB:

Danach darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen.

Gemeint ist die Grundmiete, also die reine Nettokaltmiete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge. Das bedeutet, dass anders als bisher, bei einer Neuvermietung die Miethöhe maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Schon hier kann man erste Problemlagen erahnen:

Alle Fragen, die sich bislang nur bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, also der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gestellt haben, stellen sich nun bereits bei Abschluss eines jeden Mietvertrages!

Grundsätzlich kann der Mietspiegel gut abgefragt werden unter  www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

Es stellen sich altbekannte Probleme:

• Wie ermittelt man bei einer Teilinklusivmiete oder einer Inklusivmiete die ortsübliche Nettokaltmiete?
• Welche wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale liegen im konkreten Fall vor?
• In welche Baualtersklasse ist das Gebäude einzuordnen?
• Was ist mit Untermietzuschlägen, Gewerbezuschlägen?
• Wie sind geldwerte Mieterleistungen zu bewerten?

Die Liste könnte noch um viele Fragen erweitert werden.

Sicherlich wird man auf die Rechtsprechung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB zurückgreifen können. Ein Bestandsschutz gilt zugunsten einer höheren Miete, wenn der Vormieter zuletzt eine Miete schuldete, die höher als die Miete gemäß § 556 d Abs.1 BGB lag. In diesem Fall darf auch bei Neuvermietung in Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Ausnahmen. Zugunsten der Investoren im Wohnungsbau, die wegen des bestehenden Wohnungsmangels, politisch erwünscht sind, hat der Gesetzgeber weitere Ausnahmen für die Anwendung der Mietpreisbremse geregelt.

Es soll noch Anreiz bestehen zum Neubau von Wohnungen, die dringend benötigt werden. Deshalb sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB) nicht von der Mietpreisbremse betroffen.

Gemeint ist nicht nur der komplette Neubau von Häusern, sondern auch die Neuerstellung einzelner Wohnungen, zum Beispiel beim Dachgeschossausbau, Souterrain oder Umbau alter Gebäude, wenn erstmalig Wohnungen entstehen.

Ebenfalls ausgenommen von der Anwendung der Mietpreisbremse sind Mietverträge bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 d BGB).

Was eine umfassende Modernisierung ist, hat der Gesetzgeber nicht genauer beschrieben. Die Gesetzesbegründung sagt, dass eine Modernisierung dann umfassend ist, „wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass die Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.“

Auch hier wird jeder Einzelfall zu prüfen sein.

WICHTIG!

Beachten Sie, dass Sie den Mieter seit 2019 über die Ausnahmetatbestände vorab informieren müssen. Erfolgt dies nicht, kann zwei Jahre lang die Ausnahme nicht berücksichtigt werden.

Rechtsfolgen einer zu hoch vereinbarten Miete

Wirksamkeit des Vertrages. Vereinbaren die Vertragsparteien entgegen der bestehenden Regelung eine zu hohe Miete, so stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen.

Nach einer Ansicht ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miethöhe übersteigt. Der Mieter wäre dann lediglich verpflichtet, den zulässigen Teil zu bezahlen, auch wenn in seinem Mietvertrag etwas anderes steht. Der Mietvertrag hätte danach Bestand (Blank, WuM 2014, 641 (654)).

Nach anderer Ansicht soll diese Rechtsfolge nur eintreten, wenn dem Mieter die Wohnung bereits zur Nutzung überlassen wurde (Derleder, WuM 2014, 443).

Gerichtliche Entscheidungen hierzu sind abzuwarten. Allerdings scheint es eher wahrscheinlich, dass auch schon vor Überlassung an den Mieter der Vertrag seine Gültigkeit behält, denn der Gesetzgeber wollte eine mieterfreundliche Regelung treffen.

Rückforderungsansprüche, Schadenersatzansprüche, Auskunftsanspruch und Rüge. Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Vereinbarung oder auch sogar in Kenntnis der Vereinbarung, so kann er den Teil der Miete, der die Grenzen der §§ 556 d und e BGB überschreitet nur insoweit zurückverlangen, als er den Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat und die Miete nach der Rüge fällig geworden ist (§ 556 g Abs. 2 BGB).

Es besteht ein bereicherungsrechtlicher Rückerstattungsanspruch. Es steht dem Mieter, damit er die Zulässigkeit der Miethöhe überhaupt prüfen kann ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu (§ 556 g Abs.2 BGB). Die Rüge muss auf konkrete qualifizierte Tatsachen gestützt werden. In der Praxis bedeutet dies, dass der Mieter die Rüge nur erheben kann, wenn der Vermieter dem Auskunftsanspruch des Mieters auch nachgekommen ist. Der Mieter muss aus dem Auskunftsersuchen alle Informationen erhalten, die ihm die Berechnung der zulässigen Miete ermöglichen.

Fraglich ist ob der Vermieter den Vormietvertrag vorlegen muss. Unter Schwärzung der Personalien des Vormieters wäre dies sicherlich zulässig, aber ist er dazu auch verpflichtet oder reicht die mündliche Mitteilung? Spätestens im gerichtlichen Verfahren, wäre der Vermieter allerdings für die Höhe der Vormiete und die Richtigkeit seiner Angaben beweispflichtig. Wird eine überhöhte Miete vereinbart, so liegt darin ggf. eine vertragliche Pflichtverletzung. Wird darüber hinaus über die Vormiete noch eine falsche Auskunft erteilt, so liegt darin erst Recht eine schuldhafte Pflichtverletzung.

Schuldhafte Pflichtverletzungen können zu Schadenersatzansprüchen der Mieter führen.

Fazit Diese Ausführungen bieten lediglich einen Überblick in die Grundstruktur und die wichtigsten Neuregelungen. Sie sollen zunächst der Orientierung dienen.

• Viele Fragen bleiben offen, viele Fragen werden sich noch ergeben.
• Was ist zum Beispiel mit Staffelmieten?
• Was ist mit Indexmieten?
• Was ist, wenn die Vormiete wegen eines unbehebbaren Mangels gemindert war?
• Was ist, wenn einzelne Nebenräume gesondert vermietet waren?
• Ist eine geldwerte Leistung des Vormieters als Miete einzubeziehen?
• Wie kann ich als Mieter mein Interesse an einer möglichst hohen Miete, ohne Verstoß gegen die Regelungen in die Tat umsetzen?
• Welche Auskünfte schulde ich?
• Wie kann ich als Mieter meinen Auskunftsanspruch durchsetzen?  

Der Fragenkatalog könnte noch lang werden. Wie immer ist jeder Fall einzeln und genau zu prüfen. Wie die Praxis mit der Regelung umgehen wird und wie die Gerichte über Grenzfragen entscheiden werden, ist noch offen.

Wir beobachten diese Entwicklungen und werden darüber regelmäßig berichten, viele Einzelfragen vertiefen und Ideen entwickeln.