Mietendeckel in Berlin bei Wohnraummietverträge

Der Mietendeckel in Berlin : ein rechtlicher Überblick!  

Das Gesetz zum Mietendeckel ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und es gibt viel Verunsicherung. Wir versuchen hier etwas Licht ins Dunkle zu bringen. Ihre Ansprechpartner halten regelmäßig auch ein Seminar für die Akademie für Wohnungseigentümer zu diesem Themna, wo Sie sich anmelden können. 

https://www.akademie-wohnungseigentuemer.de/ 

 Der aktuelle Gesetzestext ist da und das Gesetz ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten.

Gesetzestext finden Sie hier

Update 18. April 2020: Die Sanktionierung von Auskunftsverstößen scheint begrenzt auf die coronabedingten Auswirkungen. Darauf deuten jedenfalls Aussagen der Verantwortlichen hin. Dies steht zwar im Widerspruch zu Pressemitteilung. Es sollte die Auskunftspflicht deshalb kurzfristig erfolgen, um Bußgelder zu vermeiden.

Ferner wurden die Ausführungsvorschriften mit Bußgeldkatalog und Definitionen veröffentlicht. Wir haben dies hier zusammengestellt: Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel.

Update 25. März 2020: Die Saktionierung von Verstößen gegen die Informationspflicht zum 23. April 2020 für jedes Bestandsmietverhältnis wurde zunächst für 6 Monate ausgesetzt:

https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/nachrichten/6119541-2340281-mietendeckel-keine-sanktionen-bei-versto.html

Sollten Sie dennoch Unterstützung mit Mietvertrag für den Mietendeckel oder Anschreiben an die Mieter benötigen, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

 Update 24. Februar 2020:

 Der Mietendeckel ist da!

 Nach viel Verunsicherung ist es nun soweit: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen - kurz: der Mietendeckel- ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Den aktuellen Gesetzestext finden Sie hier:

https://www.rechtsanwalt.immobilien/fileadmin/user_upload/ausgabe-nr-6-vom-22-2-2020-s-49-56__2_.pdf

 

Wirksamkeit trotz verfassungsrechtlicher Bedenken!

Obwohl verfassungsrechtliche Bedenken gegen das Gesetz bestehen und mehrere Fraktionen des Deutschen Bundestages und des Berliner Abgeordnetenhauses von Berlin ein verfassungsgerichtliches Normenkontrollverfahren angekündigt haben, ist das Gesetz bis auf weiteres für wirksam zu betrachten. Es drohen hohe Bußgelder für Vermieter und ihre Verwaltungen, die gegen das Gesetz verstoßen. Die Bescheide sind sofort vollziehbar und ein Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Deshalb…

...raten wir dringend dazu, sich auf jeden Fall an das Gesetz zu halten!

Für Vermieter und Verwalter gilt es zu handeln und den in jeder Hinsicht sichersten Weg zu beschreiten: Einerseits soll kein bußgeldbewehrter Verstoß begangen werden und andererseits keine Ansprüche verloren gehen.

Sollte das Gesetz gänzlich oder teilweise für verfassungswidrig erklärt werden, ist es im besten Fall so, dass Sie keinen Bußgeldbescheid erhalten haben und Ihr Mieter die  einbehaltene Miete unter Berücksichtigung der Verjährungsvorschriften nachzuzahlen hat.

Sollte das Gesetz Bestand haben, so ist es im besten Fall für Sie so, dass Sie keinen bußgeldbewehrten Verstoß begangen haben und bei Ablauf nach 5 Jahren die höhere Miete nach BGB sofort auf Ihrer vertraglichen Grundlage fordern können. Denn parallel zum MietenWoG (Mietendeckel) gelten die Vorschriften des BGB weiter.

 

Auf diesem WEG begleiten wir Sie gern!

 

Wir bieten Vermietern und Verwaltern persönliche / telefonische Erstberatungen zum MietenWoG (Mietendeckel)  für 190 € zzgl. USt. an. Die weiteren Kosten bei einer Beauftragung für weitergehende Beratung, auch für die Anpassung der Mietverträge sowie das Verfassen von Informationsschreiben an die Mieter besprechen wir dann individuell. 

Erste Hilfe!

Im Folgenden geben wir Ihnen erste Handlungsempfehlungen basierend auf den derzeitigen Erkenntnissen und dem aktuellem Verständnis des veröffentlichten Gesetzestextes. Auf gerichtliche Entscheidungen können wir naturgemäß nicht zurückgreifen. Wir gehen den nach eingehender Beratung mit unseren Fachkollegen wahrscheinlichsten und für Sie sichersten Rechtsweg. Spätere gerichtliche Entscheidungen können hierzu eine andere Rechtsmeinung vertreten. Die folgenden Informationen ersetzen zudem keine Einzelfallberatung.

 

 I.Auf welche Mietverträge ist das Gesetz anzuwenden?

Der Mietendeckel gilt grundsätzlich für alle Wohnräume, die vor dem 1. Januar 2014 bezugsfertig geworden sind. Er gilt damit auch für die Vermietung möblierter Wohnungen, einzelner Zimmer, Studentenwohnungen oder Einliegerwohnungen. Es muss sich einfach nur um Wohnraum handeln. Die Art der Vermietung (gewerblich, privat) ist grundsätzlich egal, so dass wohl auch Verträge zur gewerblichen Weitervermietung (§ 565 BGB) betroffen sind. Wesentlichster Ausnahmetatbestand neben der Neuvermietung ist der mit Neubauaufwand hergestellte dauerhaft unbewohnte und unbewohnbare Wohnraum, welcher ab dem 1. Januar 2014 wieder bezugsfertig wurde.

 

II.Für Bestandsmietverhältnisse gilt zum 23.02.2020

Informationspflichten bis spätestens 22. April 2020 (§§ 3 Abs.1, 6 Abs. 4 und 7 MietenWoG)  für Bestandsmietverhältnisse: Jeder Vermieter ist unaufgefordert (!) verpflichtet, innerhalb von 2 Monaten seinem Mieter alle Informationen zur Einordnung in die richtige Miethöhe zur Verfügung zu stellen. Dies gilt für alle Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes (vor dem 23. Februar 2020) schon abgeschlossen waren, sei es vor dem 18.06.2019 oder nach dem 18.06.2019. Ein Unterlassen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§11 Abs.1 MietenWoG). Wir raten dazu die Information jedenfalls in Textform, unter Nachweis der Zustellung, zu erteilen.

Folgende Informationen muss das Informationsschreiben mindestens enthalten:

?                   erstmalige Bezugsfertigkeit und Ausstattung (Definition Sammelheizung / Bad)

?                   ggf. Berufung auf Merkmal „modern“ (barrierefreier Aufzug,

Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh / (m²a), Einbauküche, hochwertige

Bodenbeläge, hochwertige Sanitärausstattung)

?                   ggf. Modernisierungszuschläge nach dem 18. Juni 2019 (§ 7 MietenWoG),

            Modernisierungszuschläge vor dem 18.06.2019 gehören in die “Nettomiete”, § 3           Abs. 5 MietenWoG)

?                   ggf. Zuschläge 1/2 Familienhaus

Bei einem Verstoß gegen die Informationspflicht gelten ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes empfindliche Ordnungsgelder bis 500.000 €. Beachten Sie, dass bereits fahrlässige Fehler oder Falschangaben die Ordnungswidrigkeit verwirklichen. Die Daten sind deshalb in jedem Fall auf Vollständigkeit und Richtigkeit konkret zu prüfen.

Gern beraten wir Sie individuell mit Blick auf die Vermeidung von Bußgeldern und im Sinne eines möglichst effizienten Vorgehens bei der Erstellung des Informationsschreibens an Ihre Mieter!

Mietenstichtag 18. Juni 2019 gilt ab sofort: Für Mieterhöhungen nach dem 18. Juni 2019 gilt, dass diese nicht mehr gefordert oder entgegengenommen werden dürfen. Dies gilt unabhängig von der Art der Mieterhöhung (Nachtrag, § 558 BGB, Indexmiete, Staffelmiete). Ordnungswidrig handelt auch, wer ab dem 23.02.2020 (sprich ab der Märzmiete 2020) eine zu hohe Miete “fordert oder entgegennimmt” (§11 Abs.1 Ziff. 4 MietenWoG). Daher raten wir dazu, die gültige Miethöhe (Stichtagsmiete 18. Juni 2020)  jetzt zu ermitteln und den Mieter - soweit sich für den konkreten Mietvertrag eine Herabsenkung ergibt, sofort anzuschreiben und ihn auf die neue Mietobergrenze (Miete zum 18. Juni 2019) hinzuweisen. Dies kann praktischerweise mit dem Informationsschreiben verbunden werden, sollte dann aber schnellstmöglich erfolgen und nachweisbar zugestellt werden.

Wie wird die Miete genau berechnet?

Miete zum 18. Juni 2019 = Mietobergrenze

Spätere Mieterhöhungen (Staffelmiete, Indexmiete, § 558 BGB) bleiben außer Betracht und dürfen nicht mehr gefordert oder entgegengenommen werden.

Eine bereits vor dem 18.06.2019 erklärte Mieterhöhung, die erst nach dem 18.06.2019 fällig war und über der Mietobergrenze liegt, darf vom Vermieter nicht gefordert oder entgegengenommen werden.

Für noch laufende Mieterhöhungsverfahren auf Zustimmung, sei es gerichtlich oder außergerichtlich, lassen Sie sich anwaltlich beraten! Es laufen die Zustimmungs- / Klagefristen weiter. Derzeit spricht viel dafür, dass diese, da sie nur die vertragliche Grundlage betreffen, weiterhin gefordert werden dürfen.

Außerdem gilt für Lastschriften: Die Einziehung der Miete über die Obergrenze hinaus per Lastschrift ist sofort einzustellen, um nicht versehentlich den Tatbestand des Forderns einer überhöhten Miete zu erfüllen. Dies gilt spätestens ab dem 22. November 2020, mit Beginn der Mietherabsetzung, vorsorglich jedoch sofort, ab dem 23.02.2020 die Stichtagsmiete vom 18.06.2019 gilt!  

Ab dem 22. November 2020 gilt gem. § 5 MietenWoG das Verbot einer überhöhten Miete im Bestandsmietverhältnis: Die Miete ist auf die Kappungsgrenze von maximal 20% über der Mietobergrenze herabzusenken. Es bedarf keines Bescheides der Behörde, das Fordern / Entgegennehmen einer höheren Miete vollendet den Bußgeldtatbestand und kann im Rahmen der typischen Verjährungsfrist durch die Ämter verfolgt werden.

 

Berechnung der Miete für Bestandsmietverhältnisse ab dem 22.November 2020:

Wohnung im Mehrfamilienhaus:

Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung

+/- Lage = X

X + (20% von X) = zulässige Miete

 

Wohnung im 1-/2-Familienhaus:

Tabellenwert gemäß Baualter + 10 % Zulage + ggf. 1 € für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung +/- Lage = X

 

X + (20% von X) = zulässige Miete

 

Höhere Stichtagsmieten vom 18.06.2019 sind ab dem 22.November 2020 zu kappen!

Die Lage der Wohnung wird gemäß § 5 Abs. 3 MietenWoG noch durch Rechtsverordnung bestimmt. Es ist nicht die Lage nach dem Mietspiegel 2019.

Zuschläge sind nur sehr begrenzt möglich (s.u.).

 

 III.Welche Miete gilt bei Wiedervermietung oder Neuvermietung zwischen Stichtag

       (18.06.2019) und Inkrafttreten (23.02.2020)

Mietendeckel: Besteht das Mietverhältnis über den 23.02.2020 hinaus fort, so gilt die bei Wiedervermietung vereinbarte Miete, auch wenn diese über der Obergrenze vereinbart wurde und auch wenn sie höher liegt als die Vormiete zum Stichtag am 18. Juni 2019.

Auch hier gilt: Informationspflicht bis zum 22. April 2020 und  Mietherabsetzung gem. § 5 MietenWoG ab dem 22. November 2020.

 

 IV.Welche Miete gilt bei Wiedervermietung oder Neuvermietung nach Inkrafttreten

(23.02.2020)? Wie ist der Vertrag zu gestalten?

Doppelte Obergrenze bei Wiedervermietung: Wird nach Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet, ist die Stichtagsmiete zum 18.06.2018 zu beachten (bei Wiedervermietung), gleichzeitig ist aber die Mietobergrenze einzuhalten (§ 4 MietenWoG). Es gilt jeweils der niedrigere Wert im Vergleich zwischen Stichtagsmiete aus dem Vormietverhältnis und Mietobergrenze (Tabellenmiete zzgl. Zuschläge).

Gem. §3 Abs.3 gilt außerdem:  Beträgt die Miete weniger als 5,02 EUR und weist die Wohnung zwei Merkmale nach § 6 Abs. 3 auf, erhöht sich die Miete bei Wiedervermietung um 1 EUR, maximal auf 5,02 EUR!

Mietendeckel bei Neuvermietung: Für Neuvermietung von Wohnraum der vor dem Inkrafttreten noch nie als Wohnraum vermietet war (geringer Anwendungsbereich) gilt ab dem Inkrafttreten des Gesetzes die Mietobergrenze des Mietendeckels.

Die Informationspflicht gem. §§ 3,6 und 7 MietenWoG besteht vor Abschluss des Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der zuständigen Behörde!

Bei der Vertragsgestaltung ist zu beachten, dass sämtliche bisher geltenden Regelungen des BGB (insbesondere Mietpreisbremse) nicht außer Kraft gesetzt sind und nach wie vor parallel gelten. Durch entsprechende Vertragsgestaltung für den Fall einer etwaigen Verfassungswidrigkeit oder dem Ablauf der Geltungsdauer des Gesetzes kann und sollten Vermieter und Verwalter vorbeugen, damit die nach BGB gültige Miete dann auch vereinbart ist und nicht nur die Mietobergrenze des Mietendeckels!

Bei der richtigen Formulierung Ihres Mietvertrages, sind wir gern behilflich! Fragen Sie uns!

Berechnung der Neuvermietungsmiete:

Im Wesentlichen gilt für Neuvermietungen ab dem 23. Februar 2020: Grundlage der Mietforderung ist die Miete nach dem Tabellenwert gemäß §6 MietenWoG. Ausnahme ist, wenn die Vormiete geringer als die Tabellenmiete mit Zuschlägen war, dann gilt die Vormiete.

Es sollte jedoch die höhere Marktmiete immer schon vertraglich vereinbart werden und die Miete nach dem Mietendeckel nur entgegengenommen werden unter dem Vorbehalt der Nachforderung der vertraglich vereinbarten Marktmiete. Hier kommt es auf die korrekte Vertragsgestaltung  an.

Zuschläge sind nur in sehr begrenztem Maße möglich. Unter anderem gilt Folgendes:

-                     für Häuser mit maximal 2 Wohnungen ist ein Aufschlag von 10% möglich

-                     für Wohnraum mit moderner Ausstattung ist ein Aufschlag von 1 EUR möglich

            (mindestens drei der im Gesetz genannten Merkmale (barrierefreier Aufzug,             Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh / (m²a), Einbauküche, hochwertige

            Bodenbeläge, hochwertige Sanitärausstattung) müssen erfüllt sein)

-                     Modernisierungen während der Gültigkeit des Mietendeckels sind nur in

            begrenztem Umfang möglich (8% Umlage, maximal jedoch 1 EUR) 

 

   V.Was gilt bei Modernisierungen ab Stichtag?

Die Zulässigkeit von Modernisierungen und insbesondere Modernisierungsmieterhöhungen ist in diesem Fall einzelfallbezogen zu betrachten und es sind verschiedene Informationspflichten und Anzeigepflichten gegenüber der IBB zu erfüllen. Gerne beraten wir Sie hier. Mieterhöhungen sind hier jedoch nur sehr begrenzt möglich. Es sind für bereits durchgeführte Modernisierungen, welche zu Modernisierungsmieterhöhungen nach dem Stichtag geführt haben, besondere Anzeigepflichten zu erfüllen. Hier gilt eine Frist bis zum 23. Mai 2020.

 

 VI.Das Gesetz führt beim Eigentümer zu einer besonderen Härte, was tun?

Im Falle einer besonderen Härte für Eigentümer kann ein Antrag bei der IBB auf Genehmigung einer höheren Miete gestellt werden. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.

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Für weitere Beratung und Kosten kontaktieren Sie uns gern! Ihre Ansprechpartner für dieses Thema:

 

 

 

Update 5.2. 2020

 

Inkrafttreten


Ab Mitte / Ende Februar gilt der Mietendeckel. Unabhängig von der Frage der Verfassungsgemäßheit der Regelungen gilt es für Vermieter sich soweit rechtskonform zu verhalten, damit einerseits  kein Bußgeld festgesetzt wird und andererseits keine Ansprüche verloren gehen. Sollte das Gesetz ggf. später für verfassungswidrig erklärt werden, so können die mietvertraglich bis zum Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarten Mieten unter Berücksichtigung der Verjährungsvorschriften vom Vermieter nachgefordert werden.

Unsere Empfehlungen dienen als erste Handlungsempfehlung und basieren auf den derzeitigen Erkenntnissen zum Mietendeckel. Die Informationen ersetzen keine Einzelfallberatung und aufgrund der Neuheit des Gesetzes besteht das Risiko, dass die Empfehlungen von Gerichten nicht akzeptiert werden.

Anwendungsbereich

 

Der Mietendeckel gilt für alle Wohnräume, die vor dem 1. Januar 2014 bezugsfertig geworden sind. Ausgenommen sind lediglich öffentlich geförderter Wohnraum oder Wohnraum der mit Neubauaufwand hergestellt wurde und vorher dauerhaft unbewohnbar war und auch nicht bewohnt wurde. 

Informationspflicht in den ersten 2 Monaten nach Inkrafttreten für alle zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisse - Was ist dem Mieter mitzuteilen?

Jeder Vermieter ist verpflichtet innerhalb von 2 Monaten seinem Mieter alle Informationen zur Einordnung im Rahmen des Mietendeckels zur Verfügung zu stellen. Dies gilt für alle Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttreten des Gesetzes (Mitte Februar) schon abgeschlossen waren, sei es vor dem 18.06.2019 oder nach dem 18.06.2019.

Es handelt sich dabei um folgende Informationen:

- Baualtersklasse

- Ausstattung (Definition Sammelheizung / Bad)

- Berufung auf Merkmal „modern“

- ggf. Modernisierungszuschläge

- ggf. Zuschläge 1/2 Familienhaus

Was ist bei der Neuvermietung ab Inkrafttreten des Gesetzes zu beachten ?

Bei der Neuvermietung nach dem Inkrafttreten des Gesetzes (Mitte Februar 2020) gilt der Mietendeckel.  Es darf keine Miete vereinbart werden, die höher liegt als  der Tabellenmietwert gem. § 6, ggf. erhöht durch eine moderne Ausstattung oder zulässige Modernisierungen. Gegebenenfalls kann durch eine Vertragsgestaltung eine etwaige Verfassungswidrigkeit des Gesetzes vorgebeugt werden. Es verbleibt hier aber ein Restrisiko. Anderenfalls ist auch nach Aufhebung des Mietendeckels die Miete vereinbart. Darauf ist zu achten. Dies gilt dann auch nach Auslauf des Mietendeckels.

Was ist im Bestandsmietverhältnis  (bestehendes Mietverhältnis am 18.06.2019) zu beachten?

Es gilt ab Inkrafttreten des Gesetzes  die oben dargestellte Informationspflicht.

 Es gilt die Miete, die am 18.06.2019 vereinbart war. Diese gilt auch dann, wenn sie über dem Tabellenwert des Mietendeckels liegt. Liegt die Miete niedriger bleibt sie auf diesem Niveau.


Hat der Mieter nach Inkrafttreten des Gesetzes die nach dem 18. Juni 2019 erhöhte Miete weiter gezahlt, die alte zu hohe Mete weitergezahlt, steht ihm ein Rückforderungsanspruch zu.  Eine Ordnungswidrigkeit hat der Vermieter durch Entgegennahme einer überhöhten Miete ab Inkrafttreten des Gesetzes (Mitte Februar) begangen. Es droht für die Entgegennahme einer überhöhten Miete ein Bußgeldbescheid.  

Zahlt der Mieter nach Inkrafttreten des Gesetzes (ab Mitte Februar) die alte zu hohe Miete weiter, dann darf diese Miete nicht kommentarlos entgegengenommen werden, da sonst ein Bußgeldbescheid droht. Wir empfehlen daher das oben  genannte Informationsschreiben nicht erst kurz vor Ablauf der Frist zu versenden, sondern unverzüglich nach Inkrafttreten des Gesetzes und darin auch entsprechende Hinweise für den Fall einer Überzahlung aufzunehmen. Die Überzahlungen sind zurückzuerstatten, ggf. zu separieren. Es gilt das Risiko zu vermeiden, dass Ordnungswidrigkeiten begangen werden.

9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt auch für Bestandsmietverhältnisse ein Verbot eine überhöhte Miete entgegen zu nehmen. Die Berechnung erfolgt wie folgt:

120 % Grenze der zulässigen Miete nach §§ 6,7 unter Berücksichtigung der Zu-und Abschläge für Wohnlage

Grundlage ist der Tabellenwert

Es gibt einen Zuschlag von 20 % auf die Miete

Es gibt einen Abschlag bei einfacher (-0,28 €) / mittlerer Wohnlage (- 0,09 €) oder Zuschlag bei guter Wohnlage (+ 0,78 €)


Es gibt einen Aufschlag für moderne Ausstattung oder/und Ein-/Zweifamilienhaus

Es bedarf keines Verwaltungsaktes für die Herabsetzung. Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz. Dieses greift unmittelbar.

Gerne beraten wir sie proaktiv über alle Fallstricke des Mietendeckels und mögliche Regelungsvarianten. Verwaltungen bieten wir auch Inhouse-Seminar zu diesem Thema an. Sprechen Sie uns an.

Update: 27. Januar 2020 zum Gesetzesstand 23. Januar 2020

Anwendungsbereich: Es wurde eine Ausnahme zum Mietendeckel aufgenommen. Neuerdings ist auch Wohnraum im Einzelfall ausgenommen, wenn er vorher dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum mit Neubauaufwand wieder hergestellt wurde. Dies umfasst jedoch keine vollständige Sanierung oder Entkernung, wenn der Wohnraum davor bewohnt und nicht dauerhaft unbewohnbar war. Es sind weiterhin Sanierungsobjekte regelmäßig ausgeschlossen.

Es gibt nur folgende Ausnahmen vom Mietendeckel neu:

1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,

2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,

3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird

4. von Wohnraum in einem Wohnheim und

5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

 

Anders als ursprünglich vorgesehen, wurde auf eine ausdrückliche Eingriffsbefugnis der Behörde verzichtet. Hintergrund war, dass zunächst geplant war, dass die Behörden durch entsprechende Bescheide überhöhte Mieten verbieten können und die Vermieter dann im Rahmen eines Verwaltungsverfahren den Verwaltungsakt angreifen müssten.

 

Die jetzige Regelung ist nur noch als Verbotsgesetz ausgestaltet. Die Regelungen entfalten über § 134 BGB Wirkung als Verbotsgesetz direkte Wirkung. Die Durchsetzung wäre dann dem Mieter über ein Verfahren vor dem Zivilgericht auferlegt.

 

 

Unabhängig davon bleiben die Regelungen über die Ordnungswidrigkeiten erhalten. Der Mieter muss insofern im Rahmen der Ordnungswidrigkeitenvorschriften besonders vorsichtig sein.

 

Insofern sind die neuen Ordnungswidrigkeitenvorschriften relevant:

 

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 3 Satz 3 nicht nachkommt,

2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 nicht nachkommt,

3. die Auskunft nach § 5 Absatz 4 nicht erteilt oder

4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt oder.

5. entgegen § 7 die Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. 

 

Kurzerläuterung der Ordnungswidrigkeiten:

 

•Zu 1: Keine Auskunftserteilung auf Verlangen der zuständigen Stelle•zu 2:  Keine Auskunftserteilung über Stichtagsmietzins (vor Abschluß des MV und jederzeit auf Verlangen des Mieters/ der Behörde•Zu 3:Keine Auskunft über Berechnung der Obergrenze (vor Abschluss bzw. innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten im Mietverhältnis)•Zu 4: Forderung oder Entgegennahme (neu!) unzulässig hoher Miete

 

•Zu 5: Nichtinformation (vollständig, krorrekt und fristgerecht) der Investitionsbank Berlin (elektronisch oder schriftlich)

 

Informationspflicht des Vermieters, was hat zu erfolgen:

Gesetzestext: „Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die gleiche Pflicht trifft die Vermieterinnen und Vermieter neuen Mieterinnen und Mietern gegenüber vor Vertragsschluss. Der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung gegenüber ist auf deren Verlangen in jedem Fall diese Auskunft zu erteilen.“

Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände

- Baualtersklasse

- Ausstattung (Definition Sammelheizung / Bad)

- Berufung auf Merkmal „modern“

•Auskunft, kein Nachweis•immer vor Abschluss des neuen Vertrages•Bestandsmietverhältnis: nach Inkrafttreten (Frist: 2 Monate)

 

 

Hinweis: Bei Unkenntnis muss sich der Vermieter Kenntnis verschaffen. Wird dies vom Mieter verweigert oder vereitelt, ist ggf. eine auch fristlose Kündigung des Mieters denkbar.  

 

Gesetzesstand bis 23. Januar 2020

Was aber sieht das Gesetz ab inkrafttreten vor?

 Ziel des Mietendeckels und Geltungsbereich

Erklärtes Ziel des Mietendeckels ist, dass flächendeckend in Berlin eine Mietpause eintritt. Dies gilt für alle Wohnräume, wobei es sich dabei um sämtliche Räume handelt, welche rechtlich und tatsächlich als Wohnräume geeignet sind. Dies bedeutet, dass die Räume baurechtlich als Wohnräume genehmigt sein müssen. 

Es gibt nur folgende Ausnahmen:

 

1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,

2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, 3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde,

4. von Wohnraum in einem Wohnheim und

5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

 

Sollte für Ihre Wohnung keine Mietpreisbindung bestehen, ist die relevanteste Ausnahme damit der Wohnraum, welcher nach dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurde. Achtung, anders als bei der Mietpreisbremse soll hier nicht in Anwendung von § 16 WoFG auch Wohnraum fallen, der unter wesentlichem Bauaufwand zu Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse erfolgt ist. Umfasst von der Ausnahme ist nur der Neubau, wobei Neubau alles ist, wo Wohnraum neu geschaffen wurde. Indiz kann sein, ob es eine Abrissgenehmigung nach dem Zweckentfremdungsgesetz Berlin bedürft hätte oder gab.

 

Sanktionen des Gesetzes

Um den Mietendeckel besser zu verstehen, sollte sich jeder Vermieter zuerst die Sanktionen vor Augen halten. Der Gesetzgeber plant, dass Verstöße gegen den Mietendeckel mit einer Ordnungswidrigkeit bis zu 500.000 € pro Einzelfall geahndet werden können. Insofern sollte der Vermieter im Rahmen der Risikominimierung die Verwirklichung der Tatbestände vermeiden. Dies ist teilweise sehr einfach möglich. Darum vorab der Gesetzestext, damit im Nachgang die einzelnen wesentlichen Themen berücksichtigt werden können. Relevant sind zunächst erstmal nur Nr. 3/4

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 2 Satz 4 nicht nachkommt,

2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 Satz 5 nicht nachkommt,

3. die Auskunft nach § 5 Absatz 4 nicht erteilt oder

4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 7 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 6 Absatz 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete fordert.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. 

Mieterhöhungen

Der Gesetzestext lautet in § 3 Abs. 1:

 Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Ist vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Überschreitung der zu diesem Stichtag geschuldeten Miete nicht zulässig. War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag oder in den Fällen des Satzes 3 die zum Ende der letzten Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

Das Gesetz sieht vor, dass Mieterhöhungen nach dem 18. Juni 2019 nicht mehr gefordert werden dürfen. Hier sind sämtliche Mieterhöhungen umfasst (§ 558 BGB, Staffelmiete, Indexmiete, etc) Beachten Sie hier den genauen Wortlaut. Es heißt nicht, dass diese nicht vereinbart werden dürfen. Insofern spricht viel dafür, dass auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zwar Mieterhöhungen vereinbart, aber eben nicht mehr geltend gemacht werden dürfen. Es ist eine unechte Rückwirkung, da dies mit Inkrafttreten faktisch die Miete reduziert, wenn Sie der Mieter nicht zahlt. Beachten Sie hier, dass die Nutzung von Lastschrifteinzugsverfahren problematisch sein kann und zur Verwirklichung des Tatbestandes der Ordnungswidrigkeit führen kann. Dies sollte vermieden werden. Das Einziehen der Miete kann ein Fordern im Sinne der ORdnungswidrigkeitenvorschrift sein. Auch Mieterhöhungsverlangen können noch gerichtlich durchgesetzt werden, jedoch der Mieter sollte nicht auf Zahlung in Anspruch genommen werden. Sei es durch Mahnung, Klage oder Kündigung.

 

Neuvermietung

Der Gesetzestext lautet in § 3 Abs. 2:

(2) Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmalig vermietet, ist es verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. 

Beachten Sie hier den Unterschied zwischen der Ordnungswidrigkeitenvorschrift und dem gesetzlichen Verbot. Hier besteht für Vermieter die Möglichkeit durch ggf. gestaltete Vereinbarungen eine höhere Miete zu vereinbaren, diese aber vom Mieter nicht zu fordern. Nehmen Sie vor der Verwendung solcher Klausel jedoch Kontakt zu einem Rechtsanwalt auf.

Die Miethöhe richtet sich nach § 5

(1) Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle: 

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 Euro

Es dürfen keine Zuschläge für Möblierung verlangt werden. Bei Ein- / Zweifamilienhäusern dürfen 10 % Zuschlag zum Tabellenwert verlangt werden.

 

Der Tabellenwert erhöht sich um 1 € (pauschal), wenn eine moderne Ausstattung der Wohnung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn 3 von 5 Merkmalen vorliegen

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

2. Einbauküche,

3. hochwertige Sanitärausstattung,

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Bei Modernisierungen sind ggf. weitere Zuschläge bis 1 € zulässig. 

 

Wiedervermietung

Bei der Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt das zur Neuvermietung gesagte, wobei jedoch lediglich die Vormiete verlangt werden darf, falls diese geringer als die Tabellenmiete ist. Eine Mietanpassung bei der Wiedervermietung ist nur in folgendem Ausnahmefall zulässig. Die Miete beträgt unter 5,02 €, dann darf die Miete auf 5,02 € angepasst werden, maximal aber um 1 €.

Im Gesetz heißt es:

Wird der Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wiedervermietet, ist es unbeschadet des Absatzes 1 verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. Beträgt die nach Absatz 1 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. 

Falle des Gesetzes: die Informationspflicht

Das Gesetz ist mit einer Falle insbesondere für private und kleine Vermieter versehen. So ist es nach § 5 Abs. 4 erforderlich, dass jeder Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und bei jeder Vermietung den Mieter über die Umstände die zur Einordnung in die Miettabelle beitragen, informiert. Dies umfasst das Baujahr, die Art der Ausstattung sowie ein Hinweis auf die Miettabelle. Um hier keine Fehler zu machen, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Im Gesetz heißt es:

(4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. 

 

Mietherabsetzung ( 9 Monate nach Inkrafttreten)

 

Bei der Mietherabsetzung ist geplant, dass diese 9 Monate nach Inkrafttreten von jedem Mieter verlangt werden kann, wenn die Miete über der nachfolgenden Berechnung liegt. Hier ist ein Verfahren (derzeit bei der Senatsverwaltung) geplant und am Ende ein Bescheid. Um hier Dauerwirkungen zu vermeiden, sollten Sie in diesen Fällen einen Rechtsanwalt aufsuchen. Solange keine Post vom Amt da ist, muss jedoch nichts unternommen werden.

die Miethöhe berechnet sich wie folgt:

  1. Grundlage ist der Tabellenwert
  2. Es gibt einen Abschlag bei einfacher (-0,28 €) / mittlerer Wohnlage (- 0,09 €) oder Zuschlag bei guter Wohnlage (+ 0,78 €)
  3. Es gibt einen Aufschlag für moderne Ausstattung oder/und Ein-/Zweifamilienhaus
  4. Es gibt einen Zuschlag von 20 % auf die Miete
  5. daraus ergibt sich die Miete, auf die nach dem Gesetz herabgesetzt werden kann

Im Gesetz heißt es:

(2) Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 7 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Härtefallregelung

Das Gesetz sieht Härtefallregelungen vor, ob diese jedoch für die Vermieter im Einzelnen greifen, ist unklar. Jedenfalls wird dafür eine erhebliche finanzielle Belastung des Vermieters benötigt, welche auch im Rahmen einer Umschuldung (Verringerung der Tilgung) vermindert werden kann. Es ist davon auszugehen, dass ein Härtefall nur angenommen wird, wenn die Instandsetzung nicht gewährleistet ist und / oder die Zinsen für einen Kredit nicht gezahlt werden können durch die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Gerne beraten wir Sie hier.

Ist das Gesetz verfassungswidrig?

Sie lesen derzeit viel über die Frage, ob das Gesetz verfassungswidrig ist oder nicht. Hier sind 2 wesentliche Punkte zu unterscheiden:

1.) Hat das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein solches Gesetz

Hier ist die überwiegende Anzahl der Gutachten zu der Überzeugung gelangt, dass keine Gesetzgebungskompetenz für einen entsprechenden Eingriff besteht. Diese Annahme ist aber nicht zwingend. Hintergrund soll hier Art. 74 Nr. 1 GG sein. 

Die konkurrierende Gesetzgebung erstreckt sich auf folgende Gebiete:

1.das bürgerliche Recht, das Strafrecht, die Gerichtsverfassung, das gerichtliche Verfahren (ohne das Recht des Untersuchungshaftvollzugs), die Rechtsanwaltschaft, das Notariat und die Rechtsberatung;

Da der Bund von der Gesetzgebungskompetenz abschließend im Rahmen des bürgerlichen Rechts (Mietpreisbremse, Mieterhöhung, Moderniserung etc. nach BGB) Gebrauch gemacht hat, kann das Land Berlin nicht selbst Regelungen verfassen. Das Land Berlin geht davon aus, dass aufgrund der in Art. 70 eine Gesetzgebungsbefugnis besteht, da es sich hier um öffentliches Mietpreisrecht handelt und der Bund hierfür keine Regelung getroffen hat und dies seit der Förderalismusreform (Wegfall Wohnungswesen als Gesetzgebungskompetenz beim Bund) dies auch nicht mehr dürfte. In Art. 70 GG heißt es:

(1) Die Länder haben das Recht der Gesetzgebung, soweit dieses Grundgesetz nicht dem Bunde Gesetzgebungsbefugnisse verleiht.

Die Wahrscheinlichkeit für eine Verfassungswidrigkeit sieht der Unterzeichner hier bei 80/20. Die Details sollen hier aber nicht näher dargestellt werden und haben meist rechtshistorischen Hintergrund. Es geht im Wesentlichen auch um die Frage der Widersprüchlichkeit der Regelungen.

 

2.) Ist das Gesetz ein Verstoß gegen die Grundrechte der Vermieter (Eigentumsgarantie / Gleichbehandlungsgrundsatz)

Die Frage, ob das Gesetz materiell verfassungswidrig oder besser gesagt verfassungsgemäß ist, stellt sich erst, wenn tatsächlich ganz oder teilweise eine Gesetzgebungskompetenz besteht. Dann muss man sich an dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse orientieren. Danach sind Regelungen grundsätzlich zeitlich befristet möglich, wenn eine soziale Wohnungspolitik wegen der Mietpreisentwicklung nicht möglich ist. Die Eingriffe können dann auch gravierend sein, müssen jedoch auch die Unterschiede berücksichtigen. Insbesondere die Vereinheitlichung der Vermietung ohne Ansehung der Lage und der Ausstattung bei der Wiedervermietung spricht jedenfalls für sehr erhebliche Eingriffe, welche nur bei einem guten Wohnungsneubaukonzept zu rechtfertigen wären. Derzeit liegt ein solches Konzept nicht vor. Es spricht viel dafür, dass die meisten Regelungen auch verfassungswidrig sind. Die letzte Entscheidung haben hier jedoch die Gerichte, sodass jedenfalls im Rahmen der Ordnungswidrigkeiten versucht werden muss, diese nicht zu verwirklichen. Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

 

 

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