Mietendeckel in Berlin bei Wohnraummietverträge

Der Mietendeckel in Berlin : ein rechtlicher Überblick!  

Das Gesetz zum Mietendeckel ist in Berlin ist noch nicht in Kraft getreten und trotzdem gibt es viel Verunsicherung. Wir versuchen hier etwas Licht ins Dunkle zu bringen. Dazu zunächst vorab. Solange das Gesetz nicht in Kraft getreten ist, gilt "Business as usual" heißt alles vereinbaren wie immer. Dies gilt für Mieterhöhungen, Modernisierungen, Neuvermietungen, Wiedervermietungen und Mahn- und Klageverfahren. Jeder der etwas anderes behauptet, missversteht die Notwendigkeit eines Gesetzes, um daraus Rechte herleiten zu können.

Gerne beraten wir sie proaktiv über alle Fallstricke des Mietendeckels und mögliche Regelungsvarianten. Verwaltungen bieten wir auch Inhouse-Seminar zu diesem Thema an. Sprechen Sie uns an.

 

Was aber sieht das Gesetz ab inkrafttreten vor?

 Ziel des Mietendeckels und Geltungsbereich

Erklärtes Ziel des Mietendeckels ist, dass flächendeckend in Berlin eine Mietpause eintritt. Dies gilt für alle Wohnräume, wobei es sich dabei um sämtliche Räume handelt, welche rechtlich und tatsächlich als Wohnräume geeignet sind. Dies bedeutet, dass die Räume baurechtlich als Wohnräume genehmigt sein müssen. 

Es gibt nur folgende Ausnahmen:

 

1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,

2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, 3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde,

4. von Wohnraum in einem Wohnheim und

5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

 

Sollte für Ihre Wohnung keine Mietpreisbindung bestehen, ist die relevanteste Ausnahme damit der Wohnraum, welcher nach dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurde. Achtung, anders als bei der Mietpreisbremse soll hier nicht in Anwendung von § 16 WoFG auch Wohnraum fallen, der unter wesentlichem Bauaufwand zu Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse erfolgt ist. Umfasst von der Ausnahme ist nur der Neubau, wobei Neubau alles ist, wo Wohnraum neu geschaffen wurde. Indiz kann sein, ob es eine Abrissgenehmigung nach dem Zweckentfremdungsgesetz Berlin bedürft hätte oder gab.

 

Sanktionen des Gesetzes

Um den Mietendeckel besser zu verstehen, sollte sich jeder Vermieter zuerst die Sanktionen vor Augen halten. Der Gesetzgeber plant, dass Verstöße gegen den Mietendeckel mit einer Ordnungswidrigkeit bis zu 500.000 € pro Einzelfall geahndet werden können. Insofern sollte der Vermieter im Rahmen der Risikominimierung die Verwirklichung der Tatbestände vermeiden. Dies ist teilweise sehr einfach möglich. Darum vorab der Gesetzestext, damit im Nachgang die einzelnen wesentlichen Themen berücksichtigt werden können. Relevant sind zunächst erstmal nur Nr. 3/4

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 2 Satz 4 nicht nachkommt,

2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 Satz 5 nicht nachkommt,

3. die Auskunft nach § 5 Absatz 4 nicht erteilt oder

4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 7 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 6 Absatz 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete fordert.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. 

Mieterhöhungen

Der Gesetzestext lautet in § 3 Abs. 1:

 Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Ist vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Überschreitung der zu diesem Stichtag geschuldeten Miete nicht zulässig. War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag oder in den Fällen des Satzes 3 die zum Ende der letzten Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

Das Gesetz sieht vor, dass Mieterhöhungen nach dem 18. Juni 2019 nicht mehr gefordert werden dürfen. Hier sind sämtliche Mieterhöhungen umfasst (§ 558 BGB, Staffelmiete, Indexmiete, etc) Beachten Sie hier den genauen Wortlaut. Es heißt nicht, dass diese nicht vereinbart werden dürfen. Insofern spricht viel dafür, dass auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zwar Mieterhöhungen vereinbart, aber eben nicht mehr geltend gemacht werden dürfen. Es ist eine unechte Rückwirkung, da dies mit Inkrafttreten faktisch die Miete reduziert, wenn Sie der Mieter nicht zahlt. Beachten Sie hier, dass die Nutzung von Lastschrifteinzugsverfahren problematisch sein kann und zur Verwirklichung des Tatbestandes der Ordnungswidrigkeit führen kann. Dies sollte vermieden werden. Das Einziehen der Miete kann ein Fordern im Sinne der ORdnungswidrigkeitenvorschrift sein. Auch Mieterhöhungsverlangen können noch gerichtlich durchgesetzt werden, jedoch der Mieter sollte nicht auf Zahlung in Anspruch genommen werden. Sei es durch Mahnung, Klage oder Kündigung.

 

Neuvermietung

Der Gesetzestext lautet in § 3 Abs. 2:

(2) Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmalig vermietet, ist es verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. 

Beachten Sie hier den Unterschied zwischen der Ordnungswidrigkeitenvorschrift und dem gesetzlichen Verbot. Hier besteht für Vermieter die Möglichkeit durch ggf. gestaltete Vereinbarungen eine höhere Miete zu vereinbaren, diese aber vom Mieter nicht zu fordern. Nehmen Sie vor der Verwendung solcher Klausel jedoch Kontakt zu einem Rechtsanwalt auf.

Die Miethöhe richtet sich nach § 5

(1) Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle: 

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 Euro

Es dürfen keine Zuschläge für Möblierung verlangt werden. Bei Ein- / Zweifamilienhäusern dürfen 10 % Zuschlag zum Tabellenwert verlangt werden.

 

Der Tabellenwert erhöht sich um 1 € (pauschal), wenn eine moderne Ausstattung der Wohnung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn 3 von 5 Merkmalen vorliegen

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

2. Einbauküche,

3. hochwertige Sanitärausstattung,

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Bei Modernisierungen sind ggf. weitere Zuschläge bis 1 € zulässig. 

 

Wiedervermietung

Bei der Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt das zur Neuvermietung gesagte, wobei jedoch lediglich die Vormiete verlangt werden darf, falls diese geringer als die Tabellenmiete ist. Eine Mietanpassung bei der Wiedervermietung ist nur in folgendem Ausnahmefall zulässig. Die Miete beträgt unter 5,02 €, dann darf die Miete auf 5,02 € angepasst werden, maximal aber um 1 €.

Im Gesetz heißt es:

Wird der Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wiedervermietet, ist es unbeschadet des Absatzes 1 verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. Beträgt die nach Absatz 1 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. 

Falle des Gesetzes: die Informationspflicht

Das Gesetz ist mit einer Falle insbesondere für private und kleine Vermieter versehen. So ist es nach § 5 Abs. 4 erforderlich, dass jeder Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und bei jeder Vermietung den Mieter über die Umstände die zur Einordnung in die Miettabelle beitragen, informiert. Dies umfasst das Baujahr, die Art der Ausstattung sowie ein Hinweis auf die Miettabelle. Um hier keine Fehler zu machen, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Im Gesetz heißt es:

(4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. 

 

Mietherabsetzung ( 9 Monate nach Inkrafttreten)

 

Bei der Mietherabsetzung ist geplant, dass diese 9 Monate nach Inkrafttreten von jedem Mieter verlangt werden kann, wenn die Miete über der nachfolgenden Berechnung liegt. Hier ist ein Verfahren (derzeit bei der Senatsverwaltung) geplant und am Ende ein Bescheid. Um hier Dauerwirkungen zu vermeiden, sollten Sie in diesen Fällen einen Rechtsanwalt aufsuchen. Solange keine Post vom Amt da ist, muss jedoch nichts unternommen werden.

die Miethöhe berechnet sich wie folgt:

  1. Grundlage ist der Tabellenwert
  2. Es gibt einen Abschlag bei einfacher (-0,28 €) / mittlerer Wohnlage (- 0,09 €) oder Zuschlag bei guter Wohnlage (+ 0,78 €)
  3. Es gibt einen Aufschlag für moderne Ausstattung oder/und Ein-/Zweifamilienhaus
  4. Es gibt einen Zuschlag von 20 % auf die Miete
  5. daraus ergibt sich die Miete, auf die nach dem Gesetz herabgesetzt werden kann

Im Gesetz heißt es:

(2) Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 7 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Härtefallregelung

Das Gesetz sieht Härtefallregelungen vor, ob diese jedoch für die Vermieter im Einzelnen greifen, ist unklar. Jedenfalls wird dafür eine erhebliche finanzielle Belastung des Vermieters benötigt, welche auch im Rahmen einer Umschuldung (Verringerung der Tilgung) vermindert werden kann. Es ist davon auszugehen, dass ein Härtefall nur angenommen wird, wenn die Instandsetzung nicht gewährleistet ist und / oder die Zinsen für einen Kredit nicht gezahlt werden können durch die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Gerne beraten wir Sie hier.

Ist das Gesetz verfassungswidrig?

Sie lesen derzeit viel über die Frage, ob das Gesetz verfassungswidrig ist oder nicht. Hier sind 2 wesentliche Punkte zu unterscheiden:

1.) Hat das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein solches Gesetz

Hier ist die überwiegende Anzahl der Gutachten zu der Überzeugung gelangt, dass keine Gesetzgebungskompetenz für einen entsprechenden Eingriff besteht. Diese Annahme ist aber nicht zwingend. Hintergrund soll hier Art. 74 Nr. 1 GG sein. 

Die konkurrierende Gesetzgebung erstreckt sich auf folgende Gebiete:

1.das bürgerliche Recht, das Strafrecht, die Gerichtsverfassung, das gerichtliche Verfahren (ohne das Recht des Untersuchungshaftvollzugs), die Rechtsanwaltschaft, das Notariat und die Rechtsberatung;

Da der Bund von der Gesetzgebungskompetenz abschließend im Rahmen des bürgerlichen Rechts (Mietpreisbremse, Mieterhöhung, Moderniserung etc. nach BGB) Gebrauch gemacht hat, kann das Land Berlin nicht selbst Regelungen verfassen. Das Land Berlin geht davon aus, dass aufgrund der in Art. 70 eine Gesetzgebungsbefugnis besteht, da es sich hier um öffentliches Mietpreisrecht handelt und der Bund hierfür keine Regelung getroffen hat und dies seit der Förderalismusreform (Wegfall Wohnungswesen als Gesetzgebungskompetenz beim Bund) dies auch nicht mehr dürfte. In Art. 70 GG heißt es:

(1) Die Länder haben das Recht der Gesetzgebung, soweit dieses Grundgesetz nicht dem Bunde Gesetzgebungsbefugnisse verleiht.

Die Wahrscheinlichkeit für eine Verfassungswidrigkeit sieht der Unterzeichner hier bei 80/20. Die Details sollen hier aber nicht näher dargestellt werden und haben meist rechtshistorischen Hintergrund. Es geht im Wesentlichen auch um die Frage der Widersprüchlichkeit der Regelungen.

 

2.) Ist das Gesetz ein Verstoß gegen die Grundrechte der Vermieter (Eigentumsgarantie / Gleichbehandlungsgrundsatz)

Die Frage, ob das Gesetz materiell verfassungswidrig oder besser gesagt verfassungsgemäß ist, stellt sich erst, wenn tatsächlich ganz oder teilweise eine Gesetzgebungskompetenz besteht. Dann muss man sich an dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse orientieren. Danach sind Regelungen grundsätzlich zeitlich befristet möglich, wenn eine soziale Wohnungspolitik wegen der Mietpreisentwicklung nicht möglich ist. Die Eingriffe können dann auch gravierend sein, müssen jedoch auch die Unterschiede berücksichtigen. Insbesondere die Vereinheitlichung der Vermietung ohne Ansehung der Lage und der Ausstattung bei der Wiedervermietung spricht jedenfalls für sehr erhebliche Eingriffe, welche nur bei einem guten Wohnungsneubaukonzept zu rechtfertigen wären. Derzeit liegt ein solches Konzept nicht vor. Es spricht viel dafür, dass die meisten Regelungen auch verfassungswidrig sind. Die letzte Entscheidung haben hier jedoch die Gerichte, sodass jedenfalls im Rahmen der Ordnungswidrigkeiten versucht werden muss, diese nicht zu verwirklichen. Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

 

 

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