Betriebskosten im Gewerberaum - Mietrecht

Die Kosten für die Unterhaltung des Mietobjektes sind nach dem gesetzlichen Leitbild vom Vermieter zu tragen. Im Regelfall wird aber eine Abwälzung auf den Mieter mietvertraglich vereinbart. Dies nicht nur ihm Rahmen der für Wohnraum geltenden Betriebskostenverordnung, sondern zumeist auch für weitere Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die mietvertraglichen Möglichkeiten einer solchen Vereinbarung sind hier deutlich weiter als im Wohnraummietrecht. Dennoch ist regelmäßig erforderlich, dass dem Mieter in groben Zügen die Kostenlast erkennbar sein muss.

Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die entsprechenden Klauseln unwirksam sind und der Vermieter die Kosten nach dem gesetzlichen Leitbild wieder selbst zu tragen hat. Bei der Gestaltung entsprechender Klauseln bestehen somit erhebliche Risiken für Mieter und Vermieter.

Im weiteren haben wir Ihnen Antworten auf wesentliche Fragen zusammengestellt:

1. Umlage von Wartungskosten im Gewerberaummietrecht
2. Umlage einer Verwaltungspauschale / der Center-Managementkosten
3. Gibt es eine Frist für die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum?
4. Fehler bei der Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht
5. Checkliste Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht

Umlage von Wartungskosten im Gewerberaummietrecht

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz bestimmt damit, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts grundsätzlich vom Vermieter zu erbringen ist. Diese Verpflichtungen können nach der Rechtsprechung bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –, juris).

Bei der Umlage ist zwischen Gemeinschaftsflächen und Fläche des Mieters zu unterscheiden. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Kosten der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen (BGH a. a. O.). Dadurch wird der Mieter im Regelfall unzulässig benachteiligt.

Liegt eine wirksame Umlagevereinbarung vor, können diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abgerechnet und umgelegt werden. Die speziellen Vorschriften des Wohnraummietrechts der §§  556 ff. BGB gelten jedoch nicht. Ohne mietvertragliche Regelung fehlt es insofern an entsprechenden Ausschlussfristen. Es gelten nur die allgemeinen Verjährungsregeln.

Es kommt insoweit bei der Umlage darauf an, ob eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschuldet wird oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Typischerweise erfolgt die Umlage der Betriebskosten durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder eine Vorgängervorschrift. Im Rahmen dieser Verweisung sind Wartungskosten zum Teil mit umfasst, soweit dies die Verordnung vorsieht. Dies ist der Fall für Wasserkosten, Heizkosten, Warmwasserversorgung, Personen- und Lastenaufzüge, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne und ggf. die Kosten der Waschküche. 

Diese eher restriktive Möglichkeit der Umlage von Wartungskosten kann aber durch eine zusätzliche Regelung im Mietvertrag erweitert werden. Diese Regelung muss die Umlage der Wartungskosten für die einzelnen Positionen vorsehen und hinreichend bestimmt sein, sonst liegt ein Verstoß gegen die allgemeinen AGB-Regelungen in §§ 305 ff. BGB vor. Das heißt, aus der Regelung muss sich die Kostentragungspflicht für die Wartung der speziellen Anlage/Einrichtung ergeben, wobei auch Oberbegriffe verwendet werden können, wenn diese allgemein bekannt oder im Mietvertrag ggf. an anderer Stelle erläutert wurden.

Gern beraten wir Sie bei der Gestaltung des Mietvertrags oder der Prüfung der Umlagemöglichkeiten.

Umlage einer Verwaltungspauschale / der Center-Managementkosten

Die Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Im Gewerberaum ist diese Verordnung anders als im Wohnraummietrecht aber nicht bindend. Es können also Erweiterungen vorgenommen werden. Diese Erweiterung betrifft typischerweise auch die Kosten der kaufmännischen und technischen Objektverwaltung.

Die Verwendung des Begriffs „kaufmännische und technische Objekt-Verwaltung“ ist dabei hinreichend bestimmt. Es ist jedoch bei der konkreten Formulierung Vorsicht geboten, weil beispielsweise die Umlage von Center-Managementkosten in der Regel nicht möglich ist. Auf die Formulierung kommt es an!

Derzeit verlangt der Bundesgerichtshof auch keine Kostendeckelung. Es gilt aber selbstverständlich das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es bietet sich an, für die Verwaltungskosten eine Pauschale zu vereinbaren.

Bei der Umlage von Center-Managementkosten ist eine detaillierte Aufschlüsselung und Kostenbegrenzung erforderlich. 

Gibt es eine Frist für die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum?

Grundsätzlich gelten die Fristen der §§ 556 ff. BGB für das Gewerberaummietrecht nicht. Es können aber entsprechende Regelungen im Mietvertrag aufgenommen werden. Hier ist der Mietvertrag genau zu prüfen!

Wurde keine Regelung im Mietvertrag aufgenommen, hat der Vermieter zwar zeitnah abzurechnen. Was darunter im Einzelfall zu verstehen ist, wird aber unterschiedlich beurteilt. Eine Orientierung an den Fristen des §§ 556 ff. BGB ist möglich. 

Insofern sollten hier Regelungen aufgenommen werden.

Bei Fehlern der Abrechnung kann diese aber regelmäßig innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist berichtigt werden. Der Mieter hat nach Kenntnis der Abrechnung ebenfalls innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist Zeit, Einwendungen zu erheben. Auch eine vorbehaltlose Zahlung schließt eine Rückforderung zumeist nicht aus.

Fragen bezüglich der Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum? Wir beraten Sie gern.

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht

Analog zur Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht sind dieselben Anforderungen an eine geordnete und übersichtliche Gesamtzusammenstellung zu stellen. Auch das Wirtschaftlichkeitsgebot ist einzuhalten. Hinweise zu Fehlern der Abrechnung im Wohnraummietrecht finden Sie hier

Es gilt der Grundsatz, dass es sich bei Betriebskosten um Verbrauchskosten handelt. Insofern sind selbstverständlich auch bloß diese Kosten umlegbar. Eine Erstprüfung können Sie anhand der Checkliste im nächsten Artikel vornehmen.

Eine genauere Prüfung nehmen wir gern für Sie vor.

Checkliste Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht

Analog zur Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht sind dieselben Anforderungen an eine geordnete und übersichtliche Gesamtzusammenstellung zu stellen. Auch das Wirtschaftlichkeitsgebot ist einzuhalten.

Es gilt der Grundsatz, dass es sich bei Betriebskosten um Verbrauchskosten handelt. Insofern sind selbstverständlich auch bloß diese Kosten umlegbar. Eine Erstprüfung können Sie anhand der Checkliste im nächsten Artikel vornehmen.

Eine genauere Prüfung nehmen wir gern für Sie vor. Die Erstellung und Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ist mit erheblichen Aufwand verbunden. Fehler können sich hier im kleinsten Detail verstecken. Wenn Sie Verdachtsmomente gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung haben, sollten Sie eine intensive Prüfung veranlassen.

Folgende Erstprüfung schlagen wir vor:

1. Ist die Abrechnung richtig adressiert? Sind alle Mieter angegeben?
2. Beträgt der Abrechnungszeitraum 1 Jahr und ist auch entsprechend mit einem Zeitraum angegeben?
3. Ist im Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart?
4. Sind die Gesamtkosten für das Gebäude / die Abrechnungseinheit angegeben?
5. Ist der Verteilerschlüssel angegeben (in der Regel m²)?
6. Ist der Anteil des Mieters an den Betriebskosten berechnet?
7. Sind Ihre Vorauszahlungen richtig berücksichtigt?
8. Erscheint Ihnen die Abrechnung im Allgemeinen verständlich, liegt insbesondere eine übersichtliche Gliederung vor und sind die Betriebskostenarten getrennt erfasst?
9. Stimmen die Kosten mit den Kostenbelegen überein (regelmäßig erst nach Einsicht in die Abrechnungsbelege zu beantworten)?
10. Werden die Kosten für Wohnraummieter getrennt ausgewiesen?
11. Sind die Kosten wirtschaftlich?
12. Sind Kosten doppelt umgelegt, wie beispielsweise in der Kombination Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege?
13. Sind die Reparaturkosten aus den Wartungskosten herausgerechnet oder besteht eine hinreichend bestimmte Umlagevereinbarung?
14. Sind für Sie die Berechnungen nachvollziehbar? Gern prüfen wir Ihre Betriebskostenabrechnung auf Richtigkeit.

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