Corona-Virus: Mietminderung / Vertragsanpassung von Gewerbemietverhältnissen

Update 26. März 2020: Der Bundestag hat am 25. März 2020 beschlossen (das Gesetzt bedarf der Zustimmung des Bundesrates), dass wegen Zahlungsrückstand in der Zeit zwischen 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht gekündigt werden darf, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass der Zahlungsaufschub auf der Corona-Pandemie und damit zusammenhängenden Zahlungsschwierigkeiten beruht. Wichtig ist insofern den Vermieter zu informieren. Verzugszinsen fallen jedoch dennoch an. Hier ist zu schauen, welche Hilfstöpfe der Regierung ggf. für die Zahlungen in Anspruch genommen werden können.

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden. 

 

Egal welches Gewerbe, derzeit sind nahezu alle Geschäfte und Büros geschlossen. Dies entweder aufgrund entsprechender Verordnungen der jeweiligen Bundesländer oder aufgrund der Schul- und Kitaschließung und ausbleibender Kunden. Die Mietzahlung läuft jedoch zunächst weiter.

Ob und wie diese gegebenfalls reduziert werden kann, hängt leider stets  vom Einzelfall ab. Dennoch sollten Sie jetzt aktiv werden. Einige gesetzlich vorgesehenen Rechte setzen ein Handeln gegenüber Ihrem Vermieter voraus. Gerne unterstützen wir Sie dabei und bestimmen mit Ihnen die Möglichkeiten einer Mietreduzierung sowie eines Schreibens an den Vermieter.

Wir wissen um die aktuelle Lage und wir helfen Ihnen mit Beratung und Musterschreiben. Sie haben sich dadurch alle Rechte gegenüber Ihrem Vermieter vorbehalten und abhängig von Dauer und Umfang der Beeinträchtigung kann dann mit dem Vermieter eine Lösung gesucht werden. Mieten sollten derzeit nur unter Vorbehalt gezahlt werden und der Vermieter entsprechend informiert werden. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. 

 

Als eine Orientierungshilfe für die aktuelle Situation wird folgendes Vorgehen empfohlen:

Bitte beachten Sie, dass eine Einzelfallbetrachtung erforderlich ist.

  1. Mietvertrag prüfen (welcher Geschäftszweck liegt vor)
    Zunächst muss geprüft werden, was mietvertraglich vereinbart wurde. Gibt es Regelungen zur höheren Gewalt? Gibt es Regelungen zur Mietminderung?
  2. Gibt es Verbote zur Durchführung Ihres Gewerbes wegen des Corona-Virus?
    Viele Bundesländer haben Diskoteken, Gaststätten und Läden geschlossen. Grundlage ist ein Öffnungsverbot. Andere Gewerbe dürfen offen bleiben (Dienstleistungsgewerbe). Hier muss zunächst geklärt werden, welcher Fall auf Sie zutrifft. Für Berlin gilt die (SARS-CoV-2-Eindämmungsverordnung – SARS-CoV-2-EindV).
  3. Vermieter anschreiben
    Schreiben Sie Ihren Vermieter an und informieren Sie Ihn über die aktuellen Umstände (Umsatzausfall, Einschränkungen, wirtschaftliche Situation) sowie die Einschränkungen. Grundlage des Schreibens ist die Meldung eines Mietmangels oder ein Anpassungsverlangen nach § 313 BGB. Die Voraussetzungen sind vorab zu prüfen und entsprechend dem Vermieter mitzuteilen.
  4. Mietzahlung nur unter Vorbehalt der Rückforderung
  5. Mietreduzierung / Stundung verhandeln
    Grundlage einer Mietverhandlung kann ein Mietmangel sein oder eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Die Verhandlungen können regelmäßig erst nach Beendigung der Krisensituation beendet werden, wenn die Auswirkungen klar sind und die Hilfsleistungen vom Staat bekannt.

 

Wir unterscheiden bei der Geltendmachung von Ansprüchen im Mietverhältnis zwischen der Art der Beeinträchtigung durch den Corona-Virus.

 

  1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung, z.B. für Fitnessstudios oder Bars aufgrund Verordnung über Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 in Berlin (SARS-CoV-2-Eindämmungsverordnung – SARS-CoV-2-EindV)
  2.    Öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung aufgrund einer Untersagung durch das Gesundheitsamt nur für den Gewerberaum (z.B.: wegen Verdachtsfällen bei den Mitarbeitern)
  3.  Allgemeine Umsatzeinbußen / Betriebsunterbrechungen wegen des Corona-Virus.

 

1.      Öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung, z.B. für Fitnessstudios oder Bars aufgrund Verordnung über Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 in Berlin (SARS-CoV-2-Eindämmungsverordnung – SARS-CoV-2-EindV)

 

Für öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen ist anerkannt, dass diese Mängel der Mietsache darstellen können, wenn sie mit der Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters liegen. Zwar sind entsprechende Fälle für aufgrund von Krankheitsausbreitung erfolgten Schließungen einzelner Wirtschaftszweige (Läden, Gaststätten, etc.) bislang keine Gerichtsentscheidungen bekannt, dennoch sind die Grundsätze von Umweltmängeln und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen mit großer Wahrscheinlichkeit heranzuziehen. Im Falle eines Mangels ist der Mieter dadurch geschützt, dass es nicht mehr auf ein Verschulden des Vermieters ankommt.

 

Als Faustregel ist festzuhalten: „Kann das Geschäft nur an dieser Lage nicht geöffnet werden oder kann es aufgrund von Umstände in der Sphäre des Mieters nirgends geöffnet werden?“

 

Hier wird man deutlich erkennen, dass die Schließung mit der Lage der Immobilie zu tun hat und damit in das typische Gewährleistungsrisiko des Vermieters. Ein Mangel kann dann auch in einer Nutzungseinschränkung liegen. Dies wäre dann ggf. nur eine teilweise Mietminderung.

 

Dennoch sollte man hier den Vermieter informieren. Abhängig von den Gewerbemietverträgen können sich auch andere Umstände ergeben. Beachten sie auch etwaig vereinbarte Regelungen über die Ausübung des Minderungsrechts. Eine Nichtzahlung der Miete kann insofern ggf. einen kündigungsrelevanten Mietrückstand entstehen lassen.

 

Handelt es sich nicht um einen Mangel (was ein Gericht auch mit Argumenten später feststellen kann), kommt dennoch für beide Vertragsparteien eine Anpassung nach § 313 BGB in Betracht. § 313 BGB ist das Anpassungsrechts für Verträge unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glaube. Ist ein Vertragsfesthalten mit den Konditionen überhaupt denkbar.

 

Notwendig dafür ist jedoch, dass eine Vertragspartei die Anpassung der Verträge verlangt und ggf. bei Nichtreaktion der anderen Seite ein entsprechendes Gegenangebot unterbreitet. Wichtig ist insofern ein Handeln der betroffenen Vertragspartei (Gewerbemieter). Nur auf diese Art und Weise kann auf etwaige rechtliche Unsicherheiten reagiert werden. Zu beachten ist, dass diese Situation in Deutschland derzeit einmalig ist und die Auswirkungen wirtschaftlich und rechtlich nicht abgesehen werden können. Hierbei sind stets auch die vertraglichen Regelungen vorrangig zu beachten. Teilweise geben diese weitere Handlungsschritte und Voraussetzungen vor, sodass eine Einzelfallbetrachtung erfolgen sollte.

 

Zum Hintergrund des Anpassungsanspruches muss jedem klar sein, dass Voraussetzung schwerwiegend veränderte Umstände nach Vertragsschluss erforderlich sind, welche auch unter Berücksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung unzumutbar ist. Dies kann insbesondere auch durch staatliche Eingriffe erfolgen (vgl. Palandt zu § 313 BGB, 78. Auflage Rn. 34, mwN). Hierbei ist stets das Verwendungsrisiko der Mieters zu berücksichtigen.


Vorsorglich sollte jeder Mieter also ein Anpassungsverlangen an den Vermieter versenden.

 

Das hier gesagt gilt sowohl für die komplette Schließung als auch für die Verringerung von Nutzungen aufgrund behördlicher Auflagen (z.B.: Mindestabstand von Tischen in Gaststätten von 1,5 m). Bei Auflagen sind die Auswirkungen und damit ggf. die Voraussetzungen für den Anpassungsanspruch geringer.

 

2.      Öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung aufgrund einer Untersagung durch das Gesundheitsamt nur für den Gewerberaum (z.B.: wegen Verdachtsfällen bei den Mitarbeitern)

 

Sollte aufgrund von Ansteckungen einzelner Nutzer / Mitarbeiter / Besucher das Gesundheitsamt eine Nutzungsuntersagung / Quarantäne aussprechen, sieht die Situation anders aus. Hier hat der Mieter regelmäßig durch die Nutzung die Gefahr herbeigeführt. Einen Mangel der Mietsache kann deshalb nicht angenommen werden. Dennoch kann auch in diesen Fällen, wenn die Situation nicht vorhersehbar war und dies dem allgemeinen Lebensrisiko unterliegt eine Vertragsanpassung in Betracht kommen, wenn zusätzliche Umstände hinzutreten und die Situation sich nicht in einem zeitlich überschaubaren Rahmen verbessert.

 

 

3.      Verringerte Besucherströme / Umsatzeinbußen jedoch keine öffentlich-rechtliche Untersagungsverfügung

 

Der wohl schwierigste Fall sind die allgemeinen Auswirkungen auf einzelne Gewerbe (Kreativbüros, Massagesalon, Dienstleister mit Kundenverkehr u.a.), obwohl diese noch öffnen dürfen, da durch Ausgangssperren oder Aufrufen zur sozialen Distanz der Besuch in Geschäften drastisch zurückgefahren wird. In diesen Fällen sind erhebliche Umsatzeinbußen zu befürchten und dennoch erhebliche Fixkosten (Miete, Angestellte) gegeben. In dieser Situation ist ein Mangel der Mietsache regelmäßig ausgeschlossen, da die Räumlichkeiten genutzt werden können. Es kommt dann nur die Anpassung des Vertrages wegen schwerwiegend veränderter Grundsätze nach § 313 BGB in Betracht.

 

Die Schwierigkeit dabei ist, dass das Nutzungsrisiko und damit Umsatzrisiko stets beim Mieter liegt. Es müssen insofern darüberhinausgehende Umstände vorliegen. Dies ist bei öffentlichen Aufrufen zur Meidung der Öffentlichkeit zumindest denkbar. Neben den Kostenreduzierungen durch Kurzarbeit für Mitarbeiter und ggf. wirtschaftliche Hilfen aus Rettungsfonds sollte mit dem Vermieter das Gespräch gesucht werden und ein Anpassungsverlangen nach § 313 BGB versendet werden. Nur dadurch sichern Sie sich Ihre Rechte. Dies jedenfalls für den Zeitraum der erheblichen Beeinträchtigungen. Derzeit ist überhaupt nicht absehbar, wie sich die Lage entwickeln wird, sodass hier die Voraussetzungen für eine Anpassung geschaffen werden müssen. Sei es durch Mietreduzierung, Stundung oder ähnliche Regelungen.

 

§ 313 BGB verstehen:

 

§ 313 BGB findet auf alle Schuldverhältnisse Anwendung. Im Gesetz heißt es:

 

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

§ 1         Fußnote

(+++ § 313: Zur Nichtanwendung vgl. § 10 Abs. 5 KredWG +++)

 

Grundlage von § 313 BGB ist zunächst, dass alle Rechtsgeschäfte aufgrund bestimmter  Vorstellungen der Beteiligten über die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse sowie deren künftige Entwicklung abgeschlossen werden. Diese Vorstellungen können Inhalt des Rechtsgeschäfts geworden sein und damit in der Vertragsgestaltung bereits berücksichtigt worden sein. Dies muss dann mittels Auslegung ermittelt werden.

 

Bestimmte Umstände sind aber regelmäßig nicht Teil der Verträge, sondern liegen dem Vertrag lediglich zugrunde.  Es handelt sich dann um die jeweilige Geschäfts- oder Vertragsgrundlage. Die kann für die Gestaltung und Entwicklung der Rechtsbeziehungen Bedeutung haben. Die Vertragsparteien können etwa von Voraussetzungen ausgegangen sein, welche Anfangs vorlagen und es treten später grundlegende Veränderungen in den Verhältnissen ein, von deren Fortbestehen die Parteien bei Geschäftsabschluss - bewusst oder unbewusst - ausgegangen sind, oder erwartete Umstände lassen sich nicht verwirklichen.

 

In allen diesen Fällen kann das Rechtsgeschäft seine ihm zw den Parteien zukommende Ordnungsfunktion verlieren; der von den Beteiligten erstrebte Zweck lässt sich wegen der Veränderung der Grundlage und des Rahmens ggf nicht mehr erreichen.

 

In Betracht kommt der Wegfall der Erwirtschaftung des Lebensunterhalts während einer Krisenphase durch Eingriff des Staates in die persönliche Freiheit durch Ausgangssperren, des Ausspruchs von Reiseverboten, der Grenzschließung sowie der Bitte um social distancing.

 

Es muss ferner überlegt werden, was mit dem Vertag geschehen wäre, wenn diese Umstände bei Vertragsschluss bekannt gewesen wären. Wird während dieser Phase eine Mietreduzierung oder ein Mieterlass notwendig, weil die Räumlichkeiten tatsächlich nicht genutzt werden können, dann kann unterstellt werden, dass bei Kenntnis dieser Umstände eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufgenommen worden wäre.

 

Vorliegend wäre von einer Zweckstörung auszugehen, da die zurverfügungstellung der Mieträume weiterhin möglich ist, jedoch der Mieter aufgrund der Umstände derzeit die Räume in der geplanten Art nicht nutzen kann.

 

Schlussendlich kommt es hier stets auf den Einzelfall an, da das festhalten an dem Vertrag für den Mieter auch unzumutbar sein muss. Dies setzt eine schwerwiegende Liquiditätsstörung durch die Fortführung der Mietzahlungspflicht voraus.

 

Im Ergebnis kann auf dieser Grundlage nur im Einvernehmen versucht werden mit dem Vermieter zu verhandeln. Wer nicht einmal ein Anpassungsverlangen stellt, hat jedoch nicht mal Argumente in der Hand. Gerne unterstützen wir Sie bei der Formulierung des Schreibens. Wir benötigen dazu folgende Unterlagen / Informationen:

 

a.       Mietvertrag

b.      Umsatzausfall sowie Ausfallbeginn

c.       Beschreibung des Ausfalls der Kunden, der Nutzbarkeit der Gewerberäume

d.      Derzeitige Nutzung der Immobilie

e.       Information zur wirtschaftliche Situation des Mieters

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