Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich der zukünftigen Räumung

Räumungsverfahren im Gewerberaummietrecht können bereits in erster Instanz 1–2 Jahre dauern. Dies regelmäßig, wenn der Mieter Mängel behauptet, welche zur Minderung berechtigen sollen. Dann ist es für Richter oft schwer, schnelle Entscheidungen zu treffen. Dies gilt für den Mietzins und für die Räumung. Als Mieter kann man sich auch eine zusätzliche Sicherheit schaffen, um im Rahmen der Zwangsversteigerung oder eines Insolvenzverfahrens des Mieters gewappnet zu sein. Dies erläutern wir Ihnen nachfolgend:

  1. notarielle Räumungsunterwerfung
  2. notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich des Mietzinses
  3. Absicherung des Mietgebrauchs im Grundbuch

notarielle Räumungsunterwerfungserklärung

 In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, ggf. sogar bei weiterhin nicht fortlaufender Mietzahlung die Mietsache zu nutzen. Gerade bei einem Vertragsschluss mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung liegen hier enorme Ausfallrisiken.

 In diesen Fällen ist es ratsam, eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung bezüglich der zukünftigen Räumung nach der Kündigung vorzusehen. Je nach Ausgestaltung können hier noch Schutzmechanismen zugunsten des Mieters eingebaut werden.

 Dennoch ist der Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen dann ermächtigt, sich eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Räumungsunterwerfungserklärung vom Notar geben zu lassen. Aus diesem notariellen Titel kann ohne Gerichtsverfahren vollstreckt werden.

 

Möchte der Mieter sich dagegen wehren, muss er seinerseits Vollstreckungsabwehrklage erheben. Dort kann er seine Einwände vorbringen. Hält das Gericht diese für berechtigt, wird es in der Regel nur gegen Leistung einer erheblichen Sicherheit die Vollstreckung aus der notariellen Räumungsunterwerfungserklärung einstellen.

Damit ist der Vermieter abgesichert. Der Mieter hat zwar typischerweise kein Interesse daran, entsprechende Erklärungen abzugeben; dennoch kann einem unwilligen Mieter stets entgegengehalten werden, dass dieser sich bei Vertragstreue keine Sorgen zu machen braucht. Weiterhin ist in solchen Fällen keine hohe Sicherheit erforderlich, was dem Mieter typischerweise zugute kommt, weil die Mietsicherheit meist totes Kapital ist.

Gern beraten wir Sie bei den Gestaltungsmöglichkeiten.

Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezüglich des Mietzinses

Typischerweise wird ein Mietvertrag in Schriftform geschlossen. Es ist jedoch auch denkbar, bestimmte Vereinbarungen notariell beurkunden zu lassen, um damit direkt einen Titel für die Zwangsvollstreckung zu erhalten. Der Vorteil solcher Konstellationen ist, dass zunächst ein Titel für den Vermieter vorliegt und ggf. der Mieter sich klageweise zur Wehr setzen muss.

 

Bei der Mietzahlung ist dies typischerweise sinnvoll, um die finanzielle Liquidität, insbesondere bei finanzierten Objekten, sicherzustellen.

 

Gern beraten wir Sie hier über die Möglichkeiten.

Absicherung des Mietgebrauchs im Grundbuch

Unabhängig vom Mietvertrag kann ein Nutzungsrecht eines Mieters für ein bestimmtes Grundstück/Objekt auch grundbuchrechtlich gesichert werden. Dadurch erhält der Mieter eine Absicherung auch im Falle der Insolvenz des Vermieters oder bei Mängeln der Schriftform. Die Mietnutzung ist dann unabhängig vom zugrunde liegenden Mietvertrag.

                                      

Die Ausgestaltung ist aber zumeist erst bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von 15 Jahren und mehr sinnvoll.

 

Gern beraten wie Sie hier.

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