Kündigung im Gewerbemietrecht

Hilfe vom Fachanwalt bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältissen

Die Kündigung im Gewerbemietrecht hat sowohl für Mieter als auch Vermieter große Auswirkungen. Die Planungssicherheit des Mieter / Vermieters fällt durch den Ausspruch einer Kündigung weg. Es sind im Gewerbemietrecht Besonderheiten zu beachten. Wesentliche Fragen haben wir für Sie beantwortet:

1. fristgemäße Kündigung des Mieters im Gewerberaummietrecht
2. fristgemäße Kündigung des Vermieters im Gewerberaummietrecht
3. Zahlungsverzug des Mieters, dürfen die Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Heizung) abgestellt werden?
4. Rückgabe-/Übergabeprotokoll im Gewerberaummietrecht
5. Vermieterpfandrecht im Gewerberaummietrecht
6. Geltendmachung von rückständigem Mietzins im Gewerberaummietrecht

Die fristgemäße Kündigung des Mieters im Gewerberaummietrecht

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate zum Ende des Quartals. Die Kündigung ist folglich zum

•    31. März
•    30. Juni
•    30. September
•    31. Dezember

zulässig/möglich. Dies gilt selbstverständlich nur, wenn der Mietvertrag keinen Ausschluss des Kündigungsrechts vorsieht.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine feste Mietvertragslaufzeit vereinbart wurde. Dann gibt es nur die Möglichkeit, ggf. ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht auszuüben oder bei Pflichtverletzungen des Vermieters vom Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch zu machen.

Unter Umständen kann versucht werden, durch Aufforderung zur Zustimmung zur Untervermietung ein Kündigungsrecht zu konstruieren, wenn der Vermieter unvorsichtig ist. Gern beraten wir Sie hier.

Sollte keine der Alternativen vorliegen, weil eine zeitlich festgelegte Mietdauer vertraglich vereinbart wurde, kann lediglich versucht werden, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. 

Die fristgemäße Kündigung des Vermieters im Gewerberaummietrecht

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate zum Ende des Quartals. Die Kündigung ist folglich zum

•    31. März
•    30. Juni
•    30. September
•    31. Dezember

zulässig/möglich. Dies gilt selbstverständlich nur, wenn der Mietvertrag keinen Ausschluss des Kündigungsrechts vorsieht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine feste Mietvertragslaufzeit vereinbart wurde.

Dann gibt es nur die Möglichkeit, ggf. ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht auszuüben oder bei Pflichtverletzungen des Vermieters vom Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch zu machen.

Unter Umständen kann versucht werden, durch Aufforderung zur Zustimmung zur Untervermietung ein Kündigungsrecht zu konstruieren, wenn Typischerweise hat der Vermieter kein Interesse daran, seinen Mieter zu kündigen. Ausnahmen ergeben sich meist nur, wenn es zu Pflichtverletzungen des Mieters kommt. Der typische Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. 
    
Der Zahlungsverzug kennzeichnet sich durch einen Rückstand der Bruttomiete (Miete + Nebenkosten).

Ein Kündigungsrecht besteht dann zumeist in 2 Fällen:

1. zeitabhängig, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete entweder ganz oder einen erheblichen Teil der Miete nicht gezahlt hat. In der Gesamtheit wird man einen Rückstand von mindestens 1 Monatsmiete fordern müssen.
2. bei einem Mietrückstand von mindestens 2 Monatsmieten

Es gibt auch die Möglichkeit der Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung. Dafür ist aber im Vorfeld erforderlich, dass 

1. vorher wiederholt zu spät die Miete gezahlt worden ist
2. eine wirksame Abmahnung erfolgt ist
3. mindestens eine erneute Zahlung verspätet erfolgt ist
4. eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gegeben ist

Zu beachten ist aber, dass ggf. Gegenrechte die Kündigung zu Fall bringen. Dies gilt für eine unverzügliche Aufrechnung des Mieters mit anderen Forderungen oder bei Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts. Wobei es hier auf die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vor der Kündigung nur ankommt, wenn es sich nicht um ein zumeist mängelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB handelt.

Die Kündigungsvoraussetzungen können natürlich auch vertraglich unterschiedlich geregelt werden. Die gesetzlichen Bestimmungen sind nicht zwingend, sodass sowohl zugunsten des Mieters als auch des Vermieters davon vertraglich abgewichen werden kann.

Dies gilt selbstverständlich nur, wenn der Mietvertrag keinen Ausschluss des Kündigungsrechts vorsieht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine feste Mietvertragslaufzeit vereinbart wurde.

Sollte keine der Alternativen vorliegen, weil eine zeitlich festgelegte Mietdauer vertraglich vereinbart wurde, kann lediglich versucht werden, einen Aufhebungsvertrag zu schließen.

Zahlungsverzug des Mieters, dürfen die Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Heizung) abgestellt werden?

Bei der Einstellung der Versorgungsleistungen handelt es sich um eine sogenannte kalte Räumung. Voraussetzung ist stets die vorherige Beendigung des Mietverhältnisses, in der Regel durch Kündigung. Weitere Voraussetzung ist, dass beim Vermieter ein stetig anwachsender Schaden entsteht (keine weitere Mietzahlung erfolgt).

Dann können Versorgungsleitungen abgestellt werden. Dazu darf aber die Mietsache ohne Zustimmung des Mieters nicht betreten werden. Die Einstellung der Versorgung muss von außen erfolgen. Es lohnt sich hier, bereits in der Bauphase des Objekts entsprechende Vorkehrungen zu treffen. 

Gern beraten wir Sie bei Fragen rund um die sogenannte kalte Räumung. 

Rückgabe-/Übergabeprotokoll im Gewerberaummietrecht

Das Übergabeprotokoll beim Auszug hat für den Mieter und Vermieter erhebliche Bedeutung. Einerseits muss darauf geachtet werden, dass aus Sicht des Mieters kein Anerkenntnis hinsichtlich streitiger Mängel erfolgt. Auf der anderen Seite ist die Feststellung, dass die Räume ordnungsgemäß übergeben wurden, für den Vermieter bindend. Es muss sich dabei dann um sogenannte versteckte Mängel, welche selbst bei einer hinzugedachten intensiven Überprüfung durch den Vermieter nicht erkennbar gewesen wären. Auf andere Mängel kann sich der Vermieter sonst nicht mehr berufen.

Das Gleiche gilt, wenn entsprechende Aussagen vom Vermieter oder seinem Vertreter bei der Rückgabe mündlich erfolgen. Zumeist scheitert es hier aber an der Beweisbarkeit dieser Aussagen in einem etwaigen späteren Verfahren. 

Vermieterpfandrecht im Gewerberaummietrecht

Ein Vermieterpfandrecht besteht, wenn

• der Mieter eigene Sachen in die Mieträume einbringt (gegenüber Dritten wirkt die Eigentumsvermutung des § 1004 BGB, gegenüber dem Mieter jedoch nicht)
• die Gegenstände pfändbar sind bzw. kein Pfändungsausschluss besteht

Das Pfandrecht erlischt, wenn die Gegenstände dauerhaft aus dem Mietobjekt entfernt werden.

Sollte der Mieter nach Ausübung des Vermieterpfandrechts Gegenstände entfernen wollen, besteht ein Auskunftsrecht und ein Anspruch auf Wiederbeschaffung.

Beachten Sie aber, dass die Ausübung des Vermieterpfandrechts die Geltendmachung von Nutzungsentschädigung hindert.

Das Vermieterpfandrecht berechtigt auch nur zur öffentlichen Versteigerung der Sache. Ein freihändiger Verkauf ist regelmäßig ausgeschlossen. Vertraglich kann unter Umständen etwas Abweichendes vereinbart werden.

Geltendmachung von rückständigem Mietzins im Gewerberaummietrecht

Die Geltendmachung von Rückständen ist im Gewerberaummietrecht einfacher als im Wohnraummietrecht. Zum einen kann eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung bereits im Mietvertrag vorgesehen werden. Dann kann bereits aus diesem notariellen Titel vollstreckt werden.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Miete im sogenannten Urkundenprozess einzuklagen. Damit kann zumeist sehr zügig ein Titel erwirkt werden, welcher auch bereits vollstreckt werden kann. Einwendungen, wie Mietmängel, sind hier zumeist ausgeschlossen, wenn diese nicht durch Urkunden ebenfalls nachgewiesen werden können.

Gerade zur Vermeidung eines weiter ausufernden Schadens ist eine Urkundenklage vorzuziehen, um schnell die Vollstreckung einleiten zu können und der Insolvenzgefahr des Mieters zu entgehen.

Suchen Sie Rechtsanwälte in Berlin oder bundesweit mit Spezialisierung im Gewerberaummietrecht?