Wann liegt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor?

Die bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bezeichnet jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom früheren ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes abweicht und nicht als ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung anzusehen ist.

Regelmäßig ist eine Abgrenzung der baulichen Veränderung von einer ordnungsgemäßen Instandhaltung/Instandsetzung durchzuführen.

Wobei festzustellen ist, dass Modernisierungen gemäß § 559 BGB privilegiert sind.

Bauliche Veränderungen sind nur zulässig, wenn ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorausgegangen ist. Persönlich betroffene Eigentümer müssen bei negativen Auswirkungen auf Ihr Nutzungsverhalten/Nutzungsrecht diesem Beschluss zustimmen. Anderenfalls besteht ein Anfechtungsrisiko.

Bauliche Veränderungen sind regelmäßig insbesondere:

1. ein Aufzug
2. ein Balkon bzw. sogar die Verglasung des Balkons
3. fest montierte Blumenkästen
4. Dachfenster
5. Errichtung einer Dachterrasse
6. Errichtung von Fahrradständern an störenden Stellen
7. Gartenarbeiten, welche über die übliche Gartenpflege hinausgehen
8. Errichtung eines Grillplatzes
9. Anbau einer Markise
10. Anbau einer Parabolantenne
11. Wanddurchbrüche
12. Werbeschilder

Wie unterscheidet man, ob ein Gebäudeteil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist?

Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen einzig und allein der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen.

Anders sieht es beim Gemeinschaftseigentum aus. Hier kann eine Veränderung nur nach einem Eigentümerbeschluss erfolgen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegt der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die Kostentragungslast.

Bei der Abgrenzung ist von dem Grundsatz auszugehen, dass zunächst jedes Gebäudeteil Gemeinschaftseigentum ist. Sondereigentum muss positiv begründet werden gemäß § 5 Abs. 1 WEG. 

Wobei bestimmte Gebäudeteile, welche wesentlich für das Gebäude und dabei insbesondere die Statik sind, überhaupt nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Sollte eine Teilungserklärung, welche bestimmte Teile des Gebäudes zu Sondereigentum macht, diese wesentlichen Bestandteile betreffen, ist die Regelung insoweit unwirksam.

Nicht sondereigentumsfähig und damit wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind alle für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendigen Teile, insbesondere alle konstruktiven Bestandteile, wie Brandwände etc., ebenso alle Anlagen und Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dies betrifft insbesondere die Heizungs- und Wasseranlage, wenn damit die ganze Gemeinschaft versorgt wird.

Auch alles, was die äußere Gestalt des Gebäudes beeinflussen kann, ist zwingend Gemeinschaftseigentum.

Nicht sondereigentumsfähig sind demnach:

1. Abluftanlage
2. Heizungsanlage
3. Außenwände und Außenputz
4. Beim Balkon sind die Brüstung, die Decke, die Bodenplatte, die Balkontür und die Isolierschicht und alle sonst konstruktiven Teile Gemeinschaftseigentum
5. Briefkästen im Gemeinschaftsbereich
6. Decken
7. Estrich, wenn er auch der Isolierung und Dämmung dient
8. Fensterbank und Fenstersims
9. Fensterscheiben
10. Markise/Rollläden, wenn für die äußere Gestaltung maßgeblich

Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?

Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Dadurch darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls bestehen ggf. Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.

Beachten Sie aber die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Darf ich ohne Weiteres das Gemeinschaftseigentum umbauen?

Der Umbau des Gemeinschaftseigentums ist nur nach vorherigem Beschluss oder soweit dies bereits in der Teilungserklärung vorgesehen ist, zulässig. Eigenmächtig vorgenommene Umbaumaßnahmen verpflichten zum Rückbau und begründen Unterlassungsansprüche jedes einzelnen Wohnungseigentümers.

Beachten Sie, dass auch ein Umbaubeschluss ggf. nicht für den Rechtsnachfolger wirkt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft fordert mich zum Rückbau auf. Ist dies rechtens?

Sollten Sie eigenmächtig das Gemeinschaftseigentum umgebaut haben oder mit dem Umbau des Sondereigentums die übrigen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus belasten, besteht eine Rückbauverpflichtung. Der Rückbau kann von der WEG nur nach einer Beschlussfassung geltend gemacht werden. Jedoch sind auch die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, den Rückbau im eigenen Namen geltend zu machen.

Lassen Sie sich hier führzeitig beraten, um eine dauerhafte und endgültige Lösung zu finden.

Mein Nachbar hat umgebaut, und dadurch wird mein Wohneigentum beeinträchtigt. Was kann ich tun?

Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten des Gemeinschaftseigentums ein Rückbauanspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 1004 BGB. Der andere Wohnungseigentümer ist dann Störer.

Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und ggf. sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. 

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