Abschluss des Mietvertrages

Der Abschluss des Mietvertrages ist wesentliche Grundlage der Rechte und Pflichten eines Mieters. Bei Wohnraummietern ist dieser meist nicht verhandelbar. Insofern stellen sich hier nur vereinzelt Fragen.

1. Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?
2. Darf ein Kündigungsausschluss vereinbart werden?
3. Welche Voraussetzungen hat eine Staffelmiete?

Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Im Wohnraummietrecht müssen Verträge nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. § 550 BGB sieht nur für Verträge mit einer festen Vertragslaufzeit die Schriftform als zwingend vor. Bei Nichtbeachtung der Form ist der Vertrag aber nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies ist wegen der Mieterschutzvorschriften bei Wohnungen sowieso regelmäßig der Fall. Deshalb können Wohnraummietverträge auch ohne Weiteres mündlich geschlossen werden. Dies gilt auch für Änderungsverträge.

Beachten Sie aber, dass aus Beweisgründen dies nicht anzuraten ist, sondern vielmehr die Schriftform zu empfehlen ist. 

Darf im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart werden?

Für viele Vermieter ist es von Interesse, Mieter langfristig zu binden. Ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist bis zu 4 Jahren möglich. Übersieht man entsprechende Regelungen im Mietvertrag, kann dies zu einem teuren Problem bei einem früheren Auszugswunsch führen.
Lassen Sie sich hinsichtlich der Gestaltung entsprechend beraten und prüfen Sie die Verträge vorher sorgfältig.

Um aus einem langfristigen Vertrag aussteigen zu können, gibt es einen Untermietertrick. Dieser muss jedoch korrekt angewendet werden, um den Mietvertrag danach wirksam kündigen zu können. 

Darf im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart werden? Was ist hier zu beachten?

Für den Vermieter sind Staffelmietvereinbarungen ein sinnvoller Weg, die Miete für einen langfristigen Zeitraum bereits im Vorfeld zu bestimmen. Mieterhöhungen nach den allgemeinen Vorschriften sind während dieser Zeit ausgeschlossen.

Die Staffelmietvereinbarung ist an erhebliche formelle Voraussetzungen geknüpft. So muss der Erhöhungsbetrag in Euro ausgewiesen werden oder die zukünftige Miete nach jeder Erhöhung bereits vollständig angegeben sein. Die Angabe in Prozentsätzen ist unzulässig (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofes zum Aktenzeichen VIII ZR 197/11).

Weiterhin muss zwischen zwei Mietpreisstaffeln mindestens ein Jahr liegen. Hier ist insbesondere am Anfang Vorsicht geboten, weil Mietvertragsbeginn und Unterschrift des Mietvertrages teilweise auseinanderfallen.

Zukünftig könnte ferner eine Kappungsgrenze sowie § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder zu beachten sein. Hier sind die neuen Regelungen der Großen Koalition abzuwarten. Derzeit ist jede Staffelmiete außerhalb einer wucherischen Miete (mindestens 100%ige Überhöhung) zulässig. In Gebieten der Mietpreisbremse besteht unter Umständen eine weitere Begrenzung der Miethöhe kraft Gesetzes.