Modernisierung erklärt vom Fachanwalt

1. Wann habe ich eine Modernisierung meiner Wohnung zu dulden?
2. Kann ich bei Modernisierungsmaßnahmen wegen der Beeinträchtigung der Wohnung die Miete mindern?
3. Ist die Mieterhöhung berechtigt? Welche Einwände kann ich erheben? Welche Fristen sind zu beachten?

Wann habe ich eine Modernisierung meiner Wohnung zu dulden?

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen:

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Grundsätzlich sind Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d BGB zu dulden. Dort heißt es in Absatz 1:

„Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.“

 

Seit Einführung des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes im Jahr 2013 sind Modernisierungsmaßnahmen nur dann nicht zu dulden, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter oder seine Familie und Angehörigen ein unzumutbare Härte bedeutet. Dabei erfolgt stets eine Abwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung der Mieterinteressen und Vermieterinteressen.

Solche unzumutbaren Härten für den Mieter sind beispielhaft:

1. Gesundheitliche Gründe, welche die Art und Intensität der geplanten Maßnahme für den Mieter als unzumutbar darstellen (schwere Erkrankung)
2. Gravierende bauliche Umgestaltung der Wohnung
3. Vorausgegangene, nicht abgewohnte Mieteraufwendungen nur im Extremfall

Die Ausnahmen von der Duldungspflicht sind damit sehr eingeschränkt. Insbesondere begründet die geplante bzw. mögliche Modernisierungsmieterhöhung keine Ausnahme von der Duldungspflicht. Eine erhebliche finanzielle Belastung wird nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Wichtig ist, dass Härtegründe gegen die Modernisierungsmaßnahme und die Mieterhöhung nur bis zum Ablauf des Monats der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, gegenüber dem Vermieter erhoben werden können. Dies muss in Textform erfolgen, und es sollte ein Zugangsnachweis (Einwurfeinschreiben, E-Mail, Fax, Bote) möglich sein. Nach Ablauf dieser Frist sind die Gründe nur zu berücksichtigen, wenn den Mieter an dem Fristversäumnis kein Verschulden trifft.

Am besten ist, sich hier direkt beraten zu lassen, um Ihre Rechte sicherzustellen. 

Kann ich bei Modernisierungsmaßnahmen wegen der Beeinträchtigung der Wohnung die Miete mindern?

Jede Beeinträchtigung der Mietsache führt zu einem Mietminderungsrecht, wenn dadurch der Gebrauch der Mietsache nicht mehr vertragsgerecht möglich ist. Eine Ausnahme gilt jedoch gemäß § 536 Abs. 1a BGB. Danach ist ein Mietminderungsrecht für die Dauer von 3 Monaten ausgeschlossen, soweit es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Energetische Modernisierungen zeichnen sich dadurch aus, dass durch diese Maßnahme natürliche Ressourcen eingespart werden.

In allen anderen Fällen ist eine Minderung möglich. Wenn es sich um eine Minderung wegen Bauarbeiten handelt, kann zur gerichtsfesten Durchsetzung nur angeraten werden, ein Baulärmprotokoll zu führen. Nur auf dieser Grundlage kann ggf. ein Gericht später die Höhe der Minderung schätzen (vgl. dazu die Ausführungen zu Mängeln in der Mietwohnung).

Auch hier kann ggf. durch Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung mit dem Vermieter eine Lösung gefunden werden. 

Ist die Mieterhöhung berechtigt? Welche Einwände kann ich erheben? Welche Fristen sind zu beachten?

Einwände gegen die Höhe der Modernisierungsmieterhöhung sind einzelfallabhängig. Sie sind in der Regel gerechtfertigt, wenn für die Wohnung mehr als 30-40 % des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens aller Bewohner aufgebracht werden muss.

Wichtig ist, dass Härtegründe gegen die Modernisierungsmieterhöhung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung folgt, gegenüber dem Vermieter erhoben werden können. Dies muss in Textform erfolgen, und es sollte ein Zugangsnachweis (Einwurfeinschreiben, E-Mail, Fax, Bote) möglich sein.

Nach Ablauf dieser Frist sind die Gründe nur noch zu berücksichtigen, wenn den Mieter an dem Fristversäumnis kein Verschulden trifft. Dies ist in der Regel nicht der Fall.