Kündigung durch den Vermieter

rechtsanwalt.immobilien hat Ihnen Informationen zur Kündigung durch den Vermieter zusammengestellt. Dies anhand häufiger Fragen:

1. Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen Zahlungsverzugs erhalten, was kann ich tun? Muss ich meine Wohnung sofort verlassen?
2. Ich habe eine fristlose Kündigung/Abmahnung meiner Wohnung wegen „unberechtigter“ Untervermietung erhalten. Was kann ich tun?
3. Ich habe eine fristlose Kündigung/Abmahnung für meine Wohnung wegen Zuspätzahlung der Miete erhalten. Was kann ich tun?
4. Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen Beschädigung der Mietsache erhalten. Was kann ich tun?
5. Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter erhalten. Was kann ich tun?
6. Ich habe eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters erhalten. Was kann ich tun?
7. Ich bin Untermieter und wurde davon informiert, dass dem Hauptmieter gekündigt wurde. Was kann ich tun?

Als erster Schritt ist zunächst die Form der Kündigung des Vermieters zu prüfen. Diese muss schriftlich und unter Angabe des Kündigungsgrundes erfolgen. Erfolgt die Kündigung durch die Hausverwaltung oder eine andere Dritten, der nicht Vermieter ist, kann muss eine Originalvollmacht des Vermieters vorliegen. Ist dies nicht der Fall, kann ggf. bereits aus diesem Grund die Kündigung unwirksam sein. Hier ist aber aktives und schnelles Handeln erforderlich. 

 

Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen Zahlungsverzugs erhalten, was kann ich tun? Muss ich meine Wohnung sofort verlassen?

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete ist ein ernstes Thema. Dennoch bestehen einige Möglichkeiten, die Wohnung dennoch zu behalten.

Es gilt, zuerst zu prüfen, ob der Zahlungsrückstand tatsächlich besteht. Prüfen Sie hier Ihre Kontoauszügen! Sind Zahlungen zurückgebucht worden von der Bank?

Haben Sie ggf. die Miete gemindert? Spätestens jetzt sollten alle Maßnahmen getroffen werden, um den Mangel gerichtsfest nachweisen zu können. Lassen Sie sich auch wegen der Höhe der Mietminderung beraten. Spätestens jetzt sollte Rechtsrat eingeholt werden. 

Nach Einholung von Rechtsrat sollten Sie die Rückstände unverzüglich ggf. unter Vorbehalt ausgleichen.
Grundsätzlich besteht bei der ersten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Schonfrist.

Innerhalb dieser Schonfrist (bis 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage) wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mietrückstand vollständig ausgeglichen wird (jeder Cent zählt!).

Eine Ausnahme besteht, wenn gleichzeitig eine fristgemäße Kündigung erfolgt ist.

Ich habe eine fristlose Kündigung/Abmahnung meiner Wohnung wegen „unberechtigter“ Untervermietung erhalten. Was kann ich tun?

Eine fristlose Kündigung wegen einer unberechtigten Untervermietung setzt zunächst eine Abmahnung voraus. Eine solche Kündigung ist aber auch dann rechtswidrig, wenn der Mieter einen Anspruch auch Erteilung der Untermieterlaubnis hat. Hier gilt es, dem Vermieter unverzüglich alle Informationen bezüglich des Untermieters zur Verfügung zu stellen.
In der Regel kommt eine solche Kündigung nur bei einer Vermietung an Touristen in Betracht. 

Ich habe eine fristlose Kündigung/Abmahnung für meine Wohnung wegen Zuspätzahlung der Miete erhalten. Was kann ich tun?

Die Miete ist gemäß § 556b BGB bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Spätere Mietzahlungen muss der Vermieter grundsätzlich nicht akzeptieren. Etwas anderes gilt möglicherweise bei vor mehreren Jahrzehnten geschlossenen Mietverträgen. 

Vor einer Kündigung hat Sie der Vermieter aber abzumahnen. Tut er dies nicht, ist eine Kündigung in der Regel unwirksam. 

Beachten Sie, dass nach der Rechtsprechung des BGH bereits eine weitere verspätete Mietzahlung nach der Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. 

Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen Beschädigung der Mietsache erhalten. Was kann ich tun?

Der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietsache zu beschädigen. Ihm ist nur der normale Mietgebrauch überlassen. In diesem Rahmen kann er die Mietsache nutzen. Veränderungen der Mietsache sind Beschädigungen, welche der Mieter unterlassen muss.

Bei Veränderungen ohne Auswirkungen auf die Substanz der Mietsache hat Ihnen der Vermieter zunächst eine Abmahnung zu erteilen und Sie zur Beseitigung/Reparatur aufzufordern. Anderenfalls ist eine Kündigung in der Regel unwirksam. 

Etwas anderes gilt nur, wenn die Beschädigung der Mietsache so erheblich ist, dass ein Festhalten am Mietvertrag dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Dies gilt für vorsätzliche Sachbeschädigen, insbesondere wenn diese Auswirkungen auf die Statik haben.

Ich habe eine fristlose Kündigung meiner Wohnung wegen einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter erhalten. Was kann ich tun?

Auch im Mietverhältnis kommt es ggf. bei persönlichen Aufeinandertreffen zu Auseinandersetzungen. In der Hitze des Gefechts fallen ggf. Äußerungen, welche den anderen beleidigen können. Manchmal nutzt der Vermieter diese Situation, um aufgrund eines solches Vorfalls den Mietvertrag zu beenden.
Eine Kündigung ist nur bei nicht provozierten, erheblichen Beleidigungen oder Tätlichkeiten ohne vorausgegangene Abmahnung möglich.
Regelmäßig erfolgen solche Auseinandersetzungen aufgrund gegenseitigen Verhaltens. Hier gilt es, aufzuklären und ein kommendes Gerichtsverfahren vorzubereiten.
Um den Verlust Ihrer Wohnung verhindern zu können, helfen wir Ihnen gern. 

Ich habe eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters erhalten. Was kann ich tun?

Der Vermieter hat Ihre Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Hier haben Sie mehrere Möglichkeiten. Zunächst ist aufzuklären, ob Eigenbedarf beim Vermieter überhaupt vorliegt. Diesen Eigenbedarf hat der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben anzugeben.

Dabei ist grundsätzlich die Person zu benennen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, und das Interesse darzulegen. In einem Gerichtsverfahren muss der Vermieter dies auch nachweisen.

Im Urteil des BGH vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/13 – hat dieser ausgeführt:

„Gemäß §  573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF).

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8).“
Daran kann sich der Mieter orientieren.

Weiterhin sind ggf. Sperrfristen zu beachten, wenn die Wohnung gerade erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Regelmäßig kann aber selbst bei berechtigtem Eigenbedarf eine Lösung für beide Parteien gefunden werden. Diese kann ggf. eine längere Auszugsfrist oder eine Abgeltung beinhalten. 

Ich bin Untermieter und wurde davon informiert, dass dem Hauptmieter gekündigt wurde. Was kann ich tun?

Als Untermieter leiten Sie Ihr Besitzrecht an der Wohnung vom Hauptmieter ab. Grundsätzlich haben auch Sie bei einer Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Hauptmieter die Wohnung zu räumen.
Dies gilt auch, wenn der Hauptmieter und der Vermieter zusammenwirken.
Es bestehen jedoch ggf. Schadenersatzansprüche gegen Ihren (Unter-)Vermieter, den Hauptmieter. Damit haben Sie Ihre Wohnung aber noch nicht gerettet.
In solchen Fällen sollte versucht werden, mit dem ursprünglichen Vermieter über die Übernahme des Vertrags zu verhandeln. Die Mehrkosten können unter Umständen dem Hauptmieter in Rechnung gestellt werden.
Etwas anderes gilt nur, wenn dem Hauptmieter die Wohnung zur gewerblichen Vermietung überlassen wurde. Dann tritt anstelle des Hauptmieters als Ihres Vermieters nunmehr der ursprüngliche Vermieter.