Mängel in der Wohnung - Rechte und Pflichten des Mieters

Auf dieser Seite haben wir Ihnen die Rechte und Pflichten von Mietern im Rahmen vom Mängeln der Mietsache und deren Beseitigung dargestellt. Nutzen Sie zur Erstinformation gerne die weiteren Informationen, welche wir hier als Beispielfragen für Sie beantwortet haben:

 

  1. Wie gehe ich bei Mängeln in der Wohnung vor?
  2. Welche Rechte habe ich als Mieter bei Mängeln in der Wohnung?
  3. Kann ich den Mangel in meiner Wohnung selbst beseitigen? Was muss ich beachten?
  4. Soll ich die Minderung wegen Mängeln der Wohnung von der nächsten Miete abziehen?
  5. Wer hat die Beweislast für die Mängel in der Mietwohnung? Was muss ich beachten?
  6. Sonderfall Wasserschaden. Was tun als Mieter bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung? Was gilt es zu beachten?
  7. Sonderfall Bauarbeiten/Baulärm, sonstiger Lärm. Was tun als Mieter?
  8. Sonderfall Wasserschaden. Was tun als Mieter bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung? Was gilt es zu beachten?
  9. Sonderfall Bauarbeiten/Baulärm, sonstiger Lärm. Was tun als Mieter?
  10. Der Vermieter stellt mir die Mängelbeseitigungsarbeiten in Rechnung, ist dies berechtigt? (Kleinreparaturklausel im Mietvertrag)

 

Wie gehe ich bei Mängeln in der Wohnung vor?

Mängel der Mietsache sind unschön, und es besteht das Bedürfnis, dass diese vom Vermieter zeitnah beseitigt werden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen Wasserschaden oder Brand in der Wohnung handelt und damit die Nutzungsmöglichkeit nahezu gänzlich eingeschränkt ist oder lediglich ein Fenster sich nicht mehr ordnungsgemäß öffnen/schließen lässt.

Leider zeigt die Erfahrung, dass Hausverwaltungen hier meist nur zögerlich reagieren. Hier ist es geboten, sich abzusichern und seine Rechte umfänglich geltend zu machen.

Zunächst haben Sie die Pflicht, den Mangel gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Dieser Pflicht sollten Sie unbedingt zeitnah nachkommen. Dabei sollten Sie die Beeinträchtigungen der Mietsache möglichst detailliert aufzählen.

Wichtig ist, dass Sie dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Nach Ablauf dieser Frist stehen Ihnen dann nämlich weitere Rechte zu.

Folgenden Text könnten Sie zur Mängelanzeige verwenden: 

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter der Wohnung … in … . In der Wohnung sind folgende Mängel aufgetreten, welche ich Ihnen hiermit anzeigen möchte:

a)    Wasserschaden im Flur neben der Eingangstür
b)    Defekter Kabelanschluss, die TV-Sender … sind nicht mehr empfangbar
c)    Defektes Wohnzimmerfenster rechts, Fenster lässt sich nicht mehr öffnen
d)    Schimmel im Wohnzimmer unter dem dritten Fenster von rechts.

Ich bitte Sie, diese Mängel und deren Ursache bis zum …. zu beseitigen. Eine Mietminderung wird vorbehalten. Wegen der Mängel erfolgt die Zahlung der Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung.



Welche Rechte habe ich als Mieter bei Mängeln in der Wohnung?

Bei Mängeln der Wohnung steht Ihnen selbstverständlich ein Mängelbeseitigungsanspruch zu. Diesen sollten Sie zeitnah gegenüber dem Vermieter geltend machen. Nur dann haben Sie auch weitere Rechte. Setzen Sie unbedingt auch eine Beseitigungsfrist.


Bleibt der Vermieter trotz Ihrer Mängelanzeige und Fristsetzung untätig, können Sie den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Aber Vorsicht! Sie sind für das Vorhandensein eines Mangels beweisbelastet. Beseitigen Sie den Mangel selbst, muss sichergestellt werden, dass Sie diesen auch nach der Beseitigung noch beweisen können.

Der sicherste Weg ist, den Vermieter direkt über einen Anwalt oder im Klageverfahren auf Mängelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Dies führt meist zu schnellen Reaktionen und zur Beseitigung des Mangels.

Neben diesen Rechten besteht auch ein Mietminderungsrecht. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sodass die Miete gekürzt werden kann. Aber Vorsicht! Für die Höhe der Mietminderung sowie für das Vorliegen des Mangels sind Sie beweispflichtig. Ziehen Sie die geschätzte Mietminderung von der Miete ab und stellt sich später heraus, dies war unberechtigt oder überhöht, kann Ihnen der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. Dies gilt es zu vermeiden.

Der Königsweg ist, die Feststellung der Mietminderung im Gerichtsverfahren zu verfolgen. Dies gilt auch für die Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts. Erst nach der gerichtlichen Festsetzung haben Sie kein Risiko einer Kündigung mehr. Bis dahin sollte dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung vollständig gezahlt wird. Nach Feststellung der Mietminderung ist Ihr Vermieter dann zur Rückzahlung verpflichtet.

Erfolgt kein Vorbehalt der Rückzahlung bei der Mietzahlung, verlieren Sie Ihren Rückzahlungsanspruch!

Um hier keine Fehler zu machen, lassen Sie sich beraten. Wir helfen Ihnen gern. Erfahrungsgemäß reagieren Hausverwaltungen auf anwaltliche Schreiben deutlich zügiger als bei Mieterschreiben. Machen Sie sich dies zunutze. 

Kann ich den Mangel in meiner Wohnung selbst beseitigen? Was muss ich beachten?

Bleibt der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung untätig, können Sie den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Rechtsgrundlage ist § 536a BGB.

Aber Vorsicht! Sie sind für das Vorhandensein eines Mangels beweisbelastet. Beseitigen Sie den Mangel selbst, muss sichergestellt werden, dass Sie diesen auch nach der Beseitigung noch beweisen können.

Der sicherste Weg ist, den Vermieter dann direkt über einen Anwalt oder im Klageverfahren auf Mängelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Dies führt meist zu schnellen Reaktionen und zur Beseitigung des Mangels.

Um hier keine Fehler zu machen, lassen Sie sich beraten. Wir helfen Ihnen gern. Erfahrungsgemäß reagieren Hausverwaltungen auf anwaltliche Schreiben deutlich zügiger als bei Mieterschreiben. Machen Sie sich dies zunutze. 

Soll ich die Minderung wegen Mängeln der Wohnung von der nächsten Miete abziehen?

Neben diesen Rechten besteht auch ein Mietminderungsrecht. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB ein, sodass die Miete gekürzt werden kann. Aber Vorsicht! Für die Höhe der Mietminderung sowie für das Vorliegen des Mangels sind Sie beweispflichtig. Ziehen Sie die geschätzte Mietminderung von der Miete ab und stellt sich später heraus, dies war unberechtigt oder überhöht, kann Ihnen der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen. Dies gilt es zu vermeiden.

Der Königsweg ist, die Feststellung der Mietminderung im Gerichtsverfahren zu verfolgen. Dies gilt auch für die Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts. Erst nach der gerichtlichen Festsetzung haben Sie kein Risiko einer Kündigung mehr. Bis dahin sollte dem Vermieter mitgeteilt werden, dass die Miete nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung vollständig gezahlt wird. Nach Feststellung der Mietminderung ist Ihr Vermieter dann zur Rückzahlung verpflichtet.

Erfolgt kein Vorbehalt der Rückzahlung bei der Mietzahlung, verlieren Sie Ihren Rückzahlungsanspruch!

Um hier keine Fehler zu machen, lassen Sie sich beraten. Wir helfen Ihnen gern. Erfahrungsgemäß reagieren Hausverwaltungen auf anwaltliche Schreiben deutlich zügiger als bei Mieterschreiben. Machen Sie sich dies zunutze. 

Wer hat die Beweislast für die Mängel in der Mietwohnung? Was muss ich beachten?

Grundsätzlich ist der Mieter in der Pflicht, das Vorhandensein von Mängeln zu beweisen. Dies bedeutet auch, dass der Mieter das Risiko trägt, eventuell den Nachweis nicht führen zu können.

Dies hat zur Konsequenz, dass der Mieter auch die Kosten für ein ggf. im Gerichtsverfahren erforderliches Sachverständigengutachten zunächst tragen muss und bei der Berechnung der Mietminderung das Risiko einer Falschberechnung trägt.

Eine Ausnahme ist aber gegeben, wenn sich der Vermieter die behaupteten Mängel nicht anschaut, also keine Besichtigung stattfindet. In diesem Ausnahmefall kann der Vermieter das Vorhandensein eines Mangels nicht pauschal bestreiten. Ein solches Bestreiten ist dann unzulässig in einem Gerichtsverfahren, sodass der Mangel als vorhanden gilt.

Lassen Sie sich frühzeitig beraten, um die Darstellung der Mängel auch gerichtsfest abzusichern. Wir helfen Ihnen gern.

Sonderfall Wasserschaden. Was tun als Mieter bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung? Was gilt es zu beachten?

Ein Wasserschaden ist ein Sonderfall. Typischerweise wird hier von der Hausverwaltung die Gebäudeversicherung informiert. Diese übernimmt die Beseitigungskosten und auch die Mietminderung. Der Vermieter verweist deshalb immer auf die Versicherung. Dies müssen Sie sich nicht gefallen lassen. Ihr Ansprechpartner ist der Vermieter.

Dennoch gilt: Lassen Sie sich frühzeitig die Kontaktdaten der Versicherung nennen. Mit dem Sachbearbeiter kann so auch am Vermieter vorbei eine Lösung gefunden werden.

Achten Sie bei Wasserschäden darauf, dass Sie zeitnah Trocknungsgeräte erhalten. Nur so kann die Gefahr von gesundheitsschädlichem Schimmel gemindert werden.

Die Höhe der Minderung ist nicht konstant bei 100 % zu sehen, sondern richtet sich nach den betroffenen Wohnräumen und dem Umfang der Beeinträchtigung.

Notmaßnahmen können Sie auf Kosten des Vermieters auch sofort einleiten. Diese Kosten hat der Vermieter Ihnen zu ersetzen.
Wir helfen Ihnen gern bei der Korrespondenz mit Ihrem Vermieter.

Sonderfall Bauarbeiten/Baulärm, sonstiger Lärm. Was tun als Mieter?

Mit Ausnahme von energetischen Modernisierungen (siehe Mietminderung bei Modernisierung) besteht ein Mietminderungsrecht auch bei Bauarbeiten wegen Lärm und Schmutz.

Typischerweise verweist der Vermieter aber auf die Notwendigkeit der Arbeiten und spielt die Auswirkungen herunter. Um hier Ihre Rechte wirksam durchzusetzen, müssen Sie ein Lärmprotokoll führen. Schließen Sie sich hier mit Ihren Mitmietern zusammen.

Das Lärmprotokoll sollte den Tag, die Uhrzeit sowie die Art der Beeinträchtigung (Beispiel: Bohrmaschine, Gehämmer etc) enthalten. Weiterhin muss die Auswirkung beschrieben werden. Hier reicht eine Feststellung als „laut“ nicht aus. Diese Einschätzung ist sehr subjektiv und nicht nachprüfbar. Nutzen Sie als Vergleichsmaßstab, ob Gespräche in Zimmerlautstärke möglich sind, der Fernseher noch hörbar ist etc.

Gleiches gilt bei Staub und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten. Machen Sie auch Fotos.

Lassen Sie sich führzeitig beraten, um schnellstmöglich eine Lösung mit dem Vermieter zu finden. Typischerweise kann man eine pauschale Mietminderung von 10–20 % erreichen. In Ausnahmefällen bei erheblichen Belastungen auch mehr.

Sonderfall Wasserschaden. Was tun als Mieter bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung? Was gilt es zu beachten?

Ein Wasserschaden ist ein Sonderfall. Typischerweise wird hier von der Hausverwaltung die Gebäudeversicherung informiert. Diese übernimmt die Beseitigungskosten und auch die Mietminderung. Der Vermieter verweist deshalb immer auf die Versicherung. Dies müssen Sie sich nicht gefallen lassen. Ihr Ansprechpartner ist der Vermieter.

Dennoch gilt: Lassen Sie sich frühzeitig die Kontaktdaten der Versicherung nennen. Mit dem Sachbearbeiter kann so auch am Vermieter vorbei eine Lösung gefunden werden.

Achten Sie bei Wasserschäden darauf, dass Sie zeitnah Trocknungsgeräte erhalten. Nur so kann die Gefahr von gesundheitsschädlichem Schimmel gemindert werden.

Die Höhe der Minderung ist nicht konstant bei 100 % zu sehen, sondern richtet sich nach den betroffenen Wohnräumen und dem Umfang der Beeinträchtigung.

Notmaßnahmen können Sie auf Kosten des Vermieters auch sofort einleiten. Diese Kosten hat der Vermieter Ihnen zu ersetzen.
Wir helfen Ihnen gern bei der Korrespondenz mit Ihrem Vermieter.

Sonderfall Bauarbeiten/Baulärm, sonstiger Lärm. Was tun als Mieter?

Mit Ausnahme von energetischen Modernisierungen (siehe Mietminderung bei Modernisierung) besteht ein Mietminderungsrecht auch bei Bauarbeiten wegen Lärm und Schmutz.

Typischerweise verweist der Vermieter aber auf die Notwendigkeit der Arbeiten und spielt die Auswirkungen herunter. Um hier Ihre Rechte wirksam durchzusetzen, müssen Sie ein Lärmprotokoll führen. Schließen Sie sich hier mit Ihren Mitmietern zusammen.

Das Lärmprotokoll sollte den Tag, die Uhrzeit sowie die Art der Beeinträchtigung (Beispiel: Bohrmaschine, Gehämmer etc) enthalten. Weiterhin muss die Auswirkung beschrieben werden. Hier reicht eine Feststellung als „laut“ nicht aus. Diese Einschätzung ist sehr subjektiv und nicht nachprüfbar. Nutzen Sie als Vergleichsmaßstab, ob Gespräche in Zimmerlautstärke möglich sind, der Fernseher noch hörbar ist etc.

Gleiches gilt bei Staub und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten. Machen Sie auch Fotos.

Lassen Sie sich führzeitig beraten, um schnellstmöglich eine Lösung mit dem Vermieter zu finden. Typischerweise kann man eine pauschale Mietminderung von 10–20 % erreichen. In Ausnahmefällen bei erheblichen Belastungen auch mehr.

Der Vermieter stellt mir die Mängelbeseitigungsarbeiten in Rechnung, ist dies berechtigt? (Kleinreparaturklausel im Mietvertrag)

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten der Mängelbeseitigung zu tragen. 

Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen.

Die erste Ausnahme ist die Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Unter bestimmten Umständen sind dann Verschleißteile vom Mieter bis zu einer gewissen Höhe zu ersetzen.

Eine solche Kleinreparaturklausel ist in der Regel nur wirksam, wenn

a)    erkennbar ist, auf welche der alleinigen Nutzung des Mieters obliegenden Anlagen sich die Klausel bezieht. Dies sind typischerweise die Fensterverschlüsse, die Badarmaturen und Ähnliches
b)    eine Kostenbegrenzung für die einzelne Reparatur erfolgt ist, je nach Wohnungsgröße zwischen 50–100 €
c)    Eine Kostenbegrenzung für die Jahresbelastung erfolgt ist, typischerweise 6 % der Jahresnettomiete

Der zweite Fall ist gegeben, wenn die Mängelverursachung schuldhaft durch den Mieter erfolgt ist. Es handelt sich dann um einen einfachen Schadenersatzanspruch.

Sollten Sie das Gefühl haben, dass die Inanspruchnahme durch den Vermieter unberechtigt erfolgt, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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