Darf der Vermieter ohne Ankündigung das Wasser abstellen, den Fahrstuhl ausstellen oder Ähnliches?

Das Zurverfügungstellen der Versorgung wie Wasser, Gas und Heizung ist vom Vermieter als ordnungsgemäßer Mietgebrauch geschuldet.

Ein Abstellen ist nur in Ausnahmefällen zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen in Form der Reparatur oder Erneuerung möglich. Diese Maßnahmen müssen aber im Regelfall angekündigt werden. In § 555a Abs. 2 BGB heißt es dazu:

„(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.“

Ausnahmen gelten nur bei unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache oder sind bei nicht aufschiebbaren Arbeiten gegeben. Dies ist regelmäßig bei planbaren Arbeiten nicht der Fall.

Sie können sich auch schützen. So besteht beispielsweise die Möglichkeit, die Arbeiten durch eine einstweilige Verfügung zu stoppen/zu verhindern und so die Versorgung mit Wasser, Wärme oder Gas wiederherstellen zu lassen.

Gleiches gilt auch für andere Maßnahmen zum Beispiel an Fahrstühlen, in Treppenhäusern, bei der Elektrik u. Ä.

Daneben besteht unter Umständen auch das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB. Die kurzfristige (wenige Stunden) Unterbrechung der Wasserversorgung ist aber lediglich ein unerheblicher Mangel, sodass eine Mietminderung in der Regel ausscheidet. 

Sollte aufgrund der unangekündigten Maßnahmen ein Schaden entstehen, so haftet der Vermieter dafür, soweit Ihn ein Verschulden trifft, insbesondere, weil er die Maßnahme nicht angekündigt hat. Die Beweislast für ein fehlendes Verschulden liegt in der Regel beim Vermieter. 

Darf der Vermieter ohne Ankündigung meine Wohnung betreten? Welche Rechte habe ich?

Durch die Übergabe der Mietwohnung hat der Mieter das alleinige Besitzrecht an der Wohnung erhalten. Der Vermieter darf keinen Schlüssel zur Mietwohnung behalten. Er hat vielmehr alle Schlüssel an den Mieter herauszugeben. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich der Mieter und der Vermieter einigen, dass ein Notfallschlüssel beim Vermieter verbleibt. Dies geschieht in der Regel jedoch nicht.

Insofern kann der Vermieter nur durch Mitwirkung des Mieters in die Wohnung. Bei einem Notfall kann er selbstverständlich, wie auch jeder Dritte, sich Zugang zur Wohnung verschaffen.

Außerhalb dieser Fälle besteht für den Vermieter aber kein unangekündigtes Zugangsrecht. Möchte der Vermieter die Wohnung inspizieren, so hat er sich und die Anzahl der Personen anzukündigen und ein berechtigtes Interesse darzulegen. Im Regelfall ist dem Vermieter eine Besichtigung der Mietsache nach vorheriger Ankündigung im Abstand von 1–2 Jahren zur Kontrolle des Eigentums möglich.

Regelmäßig wird davon aber kein Gebrauch gemacht. Sollte der Vermieter diese Rechte lediglich nutzen, um den Mieter zu schikanieren, bestehen diese Rechte ebenfalls nicht. 

Ihr Anwaltsteam

RA Toralf Luther

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luther reinke picaper — 
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