Untervermietung der Wohnung
Die Untervermietung der Wohnung ist für den Mieter in vielen Fällen nützlich, um die Mietlast zu reduzieren. Die Rechte des Mieters sind bei richtiger Anwendung umfassend und Einwendungen des Mieters fast ausgeschlossen. Hier erklären wir Ihnen anhand häufiger Fragen das richtige Vorgehen. Leider hat sich herausgestellt, dass trotz klarer Rechtslage viele Vermieter bei der Erlaubniserteilung zögern oder diese verweigern. Eine Einschaltung eines Rechtsanwalts ist dann notwendig.
Habe ich einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis?
Grundsätzlich ist eine Untervermietung der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters gesetzlich nicht vorgesehen. §§ 540, 553 BGB sieht vor der Untervermietung eine Zustimmung des Vermieters vor.
Eine Zustimmung brauchen Sie aber nicht, wenn die Gebrauchsüberlassung an nächste Angehörige wie Ehepartner und Kinder erfolgt. Bei anderen Verwandtschaften ist eine Prüfung im Einzelfall erforderlich. Für jeden anderen Dritten benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters.
Insofern müssen Sie vor der Untervermietung beim Vermieter eine Zustimmung zur Untervermietung beantragen.
Die Zustimmung ist in der Regel zu erteilen, wenn
- 1. die Überlassung an Dritte (den Untermieter) erfolgt und
- 2. ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht.
Dieses ist in der Regel gegeben, wenn die Ursache am Wunsch zur Untervermietung auf familiären, persönlichen oder wirtschaftlichen Umständen beruht.
Beispiele:
a. Verkleinerung der Familie
b. Aufnahme eines Verwandten
c. Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage
d. Doppelte Haushaltsführung (privat oder berufsbedingt)
e. Berufsbedingter Auslandsaufenthalt
f. Weltreise
g. Auszug eines Mitmieters
- 3. das berechtigte Interesse an der Untermieterlaubnis erst nach Vertragsschluss entstanden ist.
- 4. nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Es wird angeraten, jedenfalls einen Stauraum nicht weiter zu vermieten, sondern selbst zu nutzen.
Eine bestimmte Form des Antrags ist nicht erforderlich. Er kann auch mündlich erfolgen. Es ist aber stets auch aus Beweiszwecken ein schriftlicher Antrag anzuraten.
Der Antrag muss insbesondere enthalten:
- 1. Name, Adresse und Geburtsdatum des konkreten Untermieters
- 2. Daten zum Untermieter sowie zu seiner wirtschaftlichen und beruflichen Situation
- 3. Zustimmungsfrist
Zumeist will man vom Vermieter zunächst eine abstrakte Zusage für eine Untervermietung haben und erst danach sich auf die Suche nach einem Untermieter begeben. Wenn der Vermieter nicht mitwirkt, ist dies aber problematisch, weil gesetzlich nicht vorgesehen.
Sollten Sie eine solche abstrakte Anfrage ohne konkreten Untermieter beim Vermieter stellen, setzen Sie dennoch eine Frist zur Zustimmung. Sollte der Vermieter auf ihre konkrete Untermietanfrage mit Benennung des Untermieters nicht reagieren, sind Sie nicht schutzlos gestellt.
Verweigert der Vermieter die Untermieterlaubnis, macht er sich schadenersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 –). Beachten Sie weiterhin, dass Sie mit dem Abschluss eines Untermietvertrags selbst Vermieter werden und dadurch auch die Mieterschutzvorschriften für den Untermieter gelten.
Der Vermieter verweigert mir die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Was kann ich tun?
Sollte der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern, sind Sie nicht schutzlos.
Sie können den Vermieter auf Zustimmung zur Erteilung der Untermieterlaubnis verklagen.
Ferner können Sie auch ohne erteilte Zustimmung ggf. die Untervermietung vornehmen, wenn Sie einen Anspruch auf Untervermietung haben. Dann kann Ihnen der Vermieter die Untervermietung nicht untersagen und auch eine Kündigung darauf nicht stützen. Lassen Sie sich hier aber vorher im Einzelfall beraten!
Sie können auch auf die Untervermietung verzichten und sich den Schaden durch die entgangene Untervermietung vom Vermieter zurückholen. Verweigert der Vermieter die Untermieterlaubnis, macht er sich schadenersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13 –). Voraussetzung ist stets, dass Sie den Schaden konkret beziffern können und der Nachweis gelingt, dass ein konkreter Untermieter die Wohnung für einen bestimmten Preis angemietet hätte.
Darf ich meine Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten?
Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung aufgrund einer ggf. auch generell erteilten Untermieterlaubnis ist unzulässig (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13 –). Sollten Sie daran ein Interesse haben, müssen Sie das mit dem Vermieter vereinbaren. Ein Anspruch besteht nicht.
Weiterhin handeln Sie ggf. ordnungswidrig. In Berlin gilt beispielsweise ab 01.05.2014 die Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Weitere Informationen zur Zweckentfremdung finden Sie hier zusammengefasst..
Auch die Citytax darf hier nicht vergessen werden.
Was muss ich bei einer Untervermietung beachten? (Mietvertrag, Kündigung, Fristen)
Wollen Sie Ihre Wohnung untervermieten, werden Sie selbst zum Vermieter. Sie benötigen insofern einen Untermietvertrag. Dieser sollte auf die genauen Umstände abgestellt werden.
Es ist ggf. möglich, einen befristeten Untermietvertrag zu schließen. Dies ist aber nicht in jedem Fall möglich. Eine Befristung ist möglich, wenn zum Beispiel eine Eigennutzung danach geplant ist. In einem solchen Fall ist dann aber die ordentliche Kündigung regelmäßig ausgeschlossen, sodass eine vorzeitige Beendigung nicht möglich ist. Diese Mietverträge müssen ferner schriftlich geschlossen werden. Zum Umfang vergleichen Sie die Ausführungen zum Gewerberaummietrecht.
Ansonsten kann auch ein Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. In diesem Fall kann der Mietvertrag nur durch Kündigung beendet werden. Insofern gelten auch die Mieterschutzvorschriften. Unter Umständen gelten aber verkürzte Kündigungsfristen.
