Betriebskosten 

rechtsanwalt.immobilien hat Ihnen Informationen zur Betriebskostenabrechnung zusammengestellt. Dies anhand häufiger Fragestellungen aus der Anwaltspraxis. 

 

Meine Betriebskosten sind zu hoch, was kann ich als Mieter tun?

In den letzten Jahren hat sich herausgestellt, dass die Betriebskosten immer mehr eine zweite Miete darstellen. Ob die Kosten tatsächlich offensichtlich zu hoch sind, können Sie durch Vergleich mit den statistischen Werten des Landes Berlin vornehmen. 

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/de/tabelle.shtml

Dort können Sie für Berlin Ihre Kosten mit den typischen Betriebskosten vergleichen.

Betriebskostenabrechnungen, welche eine Nachzahlung vorsehen, müssen spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres bei Ihnen zugegangen sein. Anderenfalls wird die Nachzahlung schon aus diesem Grunde nicht geschuldet.

Unabhängig davon werden aber oft auch Kosten umgelegt, welche vom Vermieter zu tragen sind.
Hier sind typischerweise die Sperrmüllkosten relevant. 

Andere sonstige Betriebskosten sind in der Regel nur umlegbar, wenn dies im Mietvertrag mit Benennung der tatsächlichen Position (Beispiel: Dachrinnenreinigung) so vorgesehen sind. 

Weiterer Streitpunkt sind die Hauswartkosten. Hier ist regelmäßig ein Abzug für die Verwaltungstätigkeit vorzunehmen. 

Es gibt unzählige Fehler in Betriebskostenabrechnungen. Statistiken sagen, dass ca. 50 % aller Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. 

Checkliste – ist meine Betriebskostenabrechnung für die Wohnung korrekt?

Die Erstellung und Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ist mit erheblichen Aufwand verbunden. Fehler können sich hier im kleinsten Detail verstecken. Wenn Sie Verdachtsmomente gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung haben, sollten Sie eine intensive Prüfung veranlassen.

Beachten Sie, dass Sie nur 12 Monate Zeit haben, Ihre Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Danach sind diese in der Regel ausgeschlossen. Der Widerspruch muss auch die Fehler detailliert beschreiben.

Folgende Erstprüfung schlagen wir vor:

1. a)    Ist die Abrechnung richtig adressiert? Sind alle Mieter angegeben?
2. b)    Beträgt der Abrechnungszeitraum genau 1 Jahr und ist auch entsprechend mit einem Zeitraum angegeben?
3. c)    Ist im Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart?
4. d)    Sind die Gesamtkosten für das Gebäude / die Abrechnungseinheit angegeben?
5. e)    Ist der Verteilerschlüssel angegeben (in der Regel m²)?
6. f)    Ist der Anteil des Mieters an den Betriebskosten berechnet?
7. g)    Sind Ihre Vorauszahlungen richtig berücksichtigt?
8. h)    Ist Ihnen die Abrechnung spätesten 1 Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen (sonst sind Nachforderungen ggf. ausgeschlossen)?
9. i)    Erscheint Ihnen die Abrechnung im Allgemeinen verständlich, liegt insbesondere eine übersichtliche Gliederung vor und sind die Betriebskostenarten getrennt erfasst?
10. j)    Stimmen die Kosten mit den Kostenbelegen überein (regelmäßig erst nach Einsicht in die Abrechnungsbelege zu beantworten)?
11. k)    Werden die Kosten für Gewerbemieter getrennt ausgewiesen? 
12. l)    Sind die Kosten wirtschaftlich (vgl. www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/de/tabelle.shtml)
13. m)    Sind Kosten doppelt umgelegt wie beispielsweise in der Kombination Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege? Hier ist meist eine Prüfung der Verträge erforderlich.
14. n)    Sind die Reparaturkosten aus den Wartungskosten herausgerechnet? (typischerweise nicht bei Vollwartungsvertrag für den Fahrstuhl)
15. o)    Sind für Sie die Berechnungen nachvollziehbar? 

In meiner Betriebskostenabrechnung werden mehrere Häuser abgerechnet, ist dies zulässig?

Grundsätzlich ist die Abrechnung mehrerer Häuser nur in Ausnahmefällen zulässig. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung vom gleichen Eigentümer für eine Wirtschaftseinheit erfolgt, welche nach Art, Umfang und Lage und Nutzung vergleichbar ist und nicht zu einer wesentlichen Mehrbelastung des Mieters führt. Hier ist eine Einzelfallprüfung vorzunehmen.