Auszug aus der Wohnung. Was ist zu beachten nach der Kündigung?

Der Auszug aus einer Mietwohnung beendet das Dauerschuldverhältnis Mietvertrag. Es wird das bestehende Mietverhältnis insofern nur noch abgewickelt. Der Vermieter hat ein Interesse daran ohne Probleme und Kostenaufwand die Mietsache weitervermieten zu können. Der Mieter hat ein Interesse daran ohne großen Aufwand und Kosten die Mietsache zurückzugeben. Die Rechte und Pflichten sowie ein sinnvolles Vorgehen beim Auszug haben wir hier dargestellt.

  1. Schönheitsreparaturen notwendig?
  2. Endrenovierung notwendig?
  3. Vorgehen beim Auszug
  4. Übergabeprotokoll beim Auszug notwendig?
  5. Grundlage eines Schadensersatzanspruchenes für die Beschädigung der Mietsache
  6. Austausch Schließanlage, wer trägt die Kosten?

Ist meine Schönheitsreparaturklausel wirksam?

Update 26. Juni 2017: Mit Urteil des Landgerichts Berlin von Anfang 2017 hat dieses festgestellt, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gänzlich unzulässig ist. Dies gilt unabhängig von einer etwaigen Entschädigungszahlung. Dies Rechtsprechung ist noch nicht vollständig gesichert, eine Entscheidung des BGH steht hier aus. das weitere Verfahren ist abzuwarten. Mieter haben aber eine gute Chance keine Schönheitsreparaturen zu zahlen.

vor Update 26. Juni 2017:

Die Frage nach den Schönheitsreparaturen taucht typischerweise nach Kündigung des Mietverhältnisses kurz vor dem Auszug auf. Der Vermieter behauptet, dass die Wohnung frisch gestrichen werden muss oder ähnliche Arbeiten vorgenommen werden sollen. Er beruft sich dabei auf eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. 

Unter Schönheitsreparaturen versteht man in der Regel:

„... das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Damit sollen die allgemeinen Abnutzungserscheinungen im Laufe eines Mietverhältnisses beseitigt werden.

Gesetzlich trägt der Vermieter die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung gemäß § 535 BGB, und er ist deshalb auch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies auch während der Dauer des Mietverhältnisses.

Die meisten Formularmietverträge sehen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dagegen ist im Grundsatz nichts einzuwenden. Es hat sich jedoch eine detaillierte Rechtsprechung entwickelt, unter welchen Umständen entsprechende Klauseln den Wohnungsmieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Insbesondere folgende Vereinbarungen sind unwirksam:

  • a)    bei Kombination mit einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung beim Einzug 
  • b)    bei einer Verpflichtung, dass die Schönheitsreparaturen nur von einem Fachunternehmen ausgeführt werden dürfen
  • c)    bei einer Kombination mit einer Endrenovierungsklausel, wenn die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen vorgesehen ist
  • d)    bei Vorgaben hinsichtlich der Farbe während des Mietverhältnisses
  • e)    bei starren Fristenregelungen (Ausführungen nach 3 Jahren, nicht dagegen, wenn diese Fristen relativiert werden durch Formulierungen, wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“)


Seit 2015 ist höchstrichterlich entschieden, dass die Wohnung vom Vermieter renoviert übergeben werden muss, um überhaupt wirksam die Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen zu können. Dabei ist bereits die Abweichung vom Eindruck einer renovierten Wohnung zu Mietbeginn ausreichend für die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. 

Wir prüfen gern Ihre Schönheitsreparaturklausel für Sie und übernehmen im Streitfall die Korrespondenz mit dem Vermieter. So ist sichergestellt, dass Sie keine unnötigen Arbeiten ausführen. Der Umzug ist Stress genug, da ist jede Zeitersparnis Gold wert.

Ist meine Endrenovierungsklausel wirksam?

Grundsätzlich hat die Rückgabe der Wohnung ohne weitere Vereinbarung lediglich in einem besenreinen, nicht renovierten Zustand zu erfolgen.

Enthält der Mietvertrag keine Endrenovierungsklausel, aber eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, so sind spätestens im Zeitpunkt des Auszuges die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. zu den Schönheitsreparaturen).

Enthält der Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel, ist diese nur wirksam, wenn sie abhängig ist von der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder Vermieter und damit vom Zustand der Wohnung.

Ungültige bzw. unwirksame Endrenovierungsklauseln führen auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und umgekehrt. Hier gibt es einen sogenannten Summierungseffekt, welcher dazu führt, dass der Wohnraummieter unangemessen benachteiligt wird.

Wir prüfen gern Ihre Endrenovierungsklausel für Sie und übernehmen im Streitfall die Korrespondenz mit dem Vermieter. So ist sichergestellt, dass Sie keine unnötigen Arbeiten ausführen. Der Umzug ist Stress genug, da ist jede Zeitersparnis Gold wert.

Was muss ich beim Auszug beachten?

Jedes Mietverhältnis findet ein Ende. Dieses Ende wird regelmäßig durch die Kündigung entweder vom Mieter oder Vermieter herbeigeführt. Meistens fangen die Probleme damit aber erst an. So gibt es häufig Streit über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages (vgl. hierzu die Ausführungen zur Kündigung), aber viel häufiger über Schäden, Schönheitsreparaturen, Kautionsrückzahlung und Ähnliches.

Hier kann der Mieter schon im Vorfeld viele Probleme beseitigen, indem versucht wird, mit dem Vermieter frühzeitig in Kontakt zu treten.

Folgende Vorgehensweise ist sinnvoll:

  1. Prüfung der vertraglichen Voraussetzungen (Schönheitsreparaturen, Endrenovierung etc.)
  2. Prüfung des Übergabeprotokolls bei Einzug. Darin finden Sie insbesondere, welche Schäden bereits beim Einzug vorhanden waren.
  3. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit dem Vermieter / der Hausverwaltung auf und vereinbaren Sie einen Termin zur Vorabbesichtigung. Dadurch vermeiden Sie eine böse Überraschung beim Übergabetermin und haben bis zum tatsächlichen Auszug noch Zeit, die berechtigten Mängel zu beseitigen.
  4. Sorgen Sie dafür, dass ein Übergabeprotokoll bei der Rückgabe der Wohnung erfolgt. Darin sollten nur die wesentlichen Feststellungen enthalten sein. Verpflichten Sie sich darin nur zu Arbeiten, die berechtigt sind, und zu deren Beseitigung Sie bereit sind! Ein Übergabeprotokoll schließt bei späterem Streit den Vermieter hinsichtlich weiterer, bei der Übergabe unbekannt gebliebener Mängel aus, es sei denn diese waren für den Vermieter bei gründlicher Besichtigung nicht erkennbar. Auch die mündliche Aussage, die Wohnung sei so in Ordnung, reicht aus. Zum Nachweis benötigen Sie dann aber einen Zeugen. Später gefundene Mängel sind für Sie dann nicht mehr relevant.
  5. Vereinbaren Sie eine bestimmte Höhe über den Einbehalt der Kaution für die Betriebskosten. Orientieren Sie sich hier ruhig an der ggf. jährlichen Nachzahlung. Vereinbaren Sie, wenn möglich, auch einen Auszahlungstermin für die Kaution. Zwar haben Sie keinen Anspruch auf eine entsprechende Vereinbarung. Bei Abschluss können Sie sich später aber darauf berufen. Dies erleichtert die Durchsetzung im Streitfalle.
  6. Grundsätzlich gilt, dass der Auszug gut vorbereitet werden und der Kontakt mit dem Vermieter gehalten werden sollte. So können sich Probleme meist einvernehmlich lösen lassen.
  7. Haben Sie bei der Rückgabe einen Zeugen dabei. Dieser darf nicht selbst Mietervertragspartei sein.

Bei Problemen unterstützen wir Sie gern und übernehmen auch die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter.

Ist ein Übergabeprotokoll beim Auszug wichtig?

Das Übergabeprotokoll beim Auszug hat für den Mieter erhebliche Bedeutung. Einerseits muss darauf geachtet werden, dass aus Sicht des Mieters kein Anerkenntnis hinsichtlich streitiger Mängel erfolgt. Auf der anderen Seite ist die Feststellung, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde, für den Vermieter bindend. Er kann sich auf später festgestellte Mängel nur noch in Ausnahmefällen berufen. Dies insbesondere dann, wenn diese Mängel auch nicht bei einer intensiven Inspektion / Überprüfung der Mietsache auffindbar gewesen wären. Es handelt sich dabei dann um sogenannte versteckte Mängel. Andersherum gilt, dass sich der Vermieter auf erkennbare Mängel später nicht mehr berufen kann.
    
Das Gleiche gilt, wenn entsprechende Aussagen vom Vermieter oder seinem Vertreter bei der Rückgabe mündlich erfolgen. Typischerweise wird gesagt: „Die Wohnung ist in einem sauberen Zustand“ oder: „Sie haben sich ja sehr gut um die Wohnung gekümmert.“ Zumeist scheitert es hier aber an der Beweisbarkeit dieser Aussagen in einem etwaigen späteren Verfahren. Anzuraten ist immer ein Zeuge, welcher selbst nicht Mietervertragspartei ist, zur Rückgabe mitzunehmen. Dies ist auch Ihr gutes Recht.

Grundlagen für Schadenersatz bei Beschädigung der Mietsache: Was muss ich zahlen, was nicht?

Selbst bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln beansprucht der Vermieter manchmal Geldersatz für bestimmte Schäden an der Mietsache.

Dazu ist er nur in Ausnahmefällen berechtigt. Grundsätzlich ist die normale Abnutzung der Wohnung durch den Mietgebrauch gedeckt und führt nicht zu einem Schadenersatzanspruch gemäß §§ 535, 280 I BGB.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der typische Gebrauch der Wohnung diese Schäden nicht deckt. Dann sind unter Umständen auch die Renovierungskosten zu tragen. Als Abgrenzung wird hier angesetzt, welche Schäden typischerweise durch Schönheitsreparaturen nicht mehr ausgebessert werden können. Nur diese Schäden sind zu ersetzen. Dies gilt im Extremfall auch für exzessives Rauchen.

Unabhängig davon sind selbstverständlich Beschädigungen der Mietsache zu ersetzen. Zumeist wird sich der Vermieter diese aber nicht geltend machen, weil die Wohnung sowieso renoviert wird. Beschädigungen sind aber zum Beispiel Abplatzungen an Fliesen, Schrammen auf dem Dielenfußboden, Kratzer in der Tür oder Ähnliches. Hier ist ein Vergleich mit dem Einzugsprotokoll vorzunehmen. Schäden, die dort bereits verzeichnet waren, sind selbstverständlich nicht zu ersetzen. Insofern ist es ratsam, hier sämtliche Beschädigungen bereits aufzunehmen.

Bei Problemen unterstützen wir Sie gern und übernehmen auch die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter.

Der Vermieter möchte die ganze Schließanlage austauschen und die Kosten erstattet bekommen. Muss ich diese tragen?

Grundsätzlich gilt, dass der Verlust eines Schlüssels eine Pflichtverletzung des Mieters ist und der Vermieter zum Schadenersatz berechtigt ist. Dies gilt insbesondere für den Kostenersatz eines neuen Schlüssels bzw. Schlosses in der Wohnung. 

Auch die ganze Schließanlage muss ggf. ersetzt werden . Dies ist aber nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt, wenn wegen dieses Schlüsselverlustes eine Gefährdung des Wohnobjektes eintritt und deshalb die Schließanlage ausgetauscht werden muss.

Der Vermieter kann aber nicht erst einmal das Geld vom Mieter verlangen und dann die Schließanlage austauschen. Vielmehr muss der Vermieter sofort handeln und auf eigene Kosten einen Austausch vornehmen. Anderenfalls wäre ein kompletter Ersatz der Schließanlage nicht gerechtfertigt.
Der Vermieter wird regelmäßig diesen erheblichen Kostenaufwand scheuen, und die Schließanlage nicht ersetzen. Schon deshalb ergibt sich dann durch Zeitablauf keine Ersatzpflicht des Mieters. 

Bei Problemen unterstützen wir Sie gern und übernehmen auch die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter.

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