WEG-Reform / Reform des Wohnungseigentumsrechts (Stand: 18. September 2020)

Eine grundlegende Reform des WEG-Rechts steht bevor und wir wollen Sie hier über den aktuellen Stand informieren. Grundlage der derzeitigen Information ist der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Der Entwurf heißt Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentums-modernisierungsgesetz – WEModG)

Hier finden Sie eine von uns für die Akademie für Wohnungseigentümer erstellte Gegenüberstellung des alten WEG-Rechts mit dem neuen Entwurf vom 16. September 2020  https://www.akademie-wohnungseigentuemer.de/weg-reform/

Derzeit steht die Beschlussfassung im Bundesrat im Oktober 2020 an. Das Gesetz soll zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten.

 

In aller Kürze: WEG-Reform

 


Gemeinschaft

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Werdende WEG nicht geregelt (Aufteiler / Bauträger), aber in der Rechtsprechung anerkannt

•       WEG startet mit 2 Eigentümern#

•       WEG-Vertretung nur in Teilen rechtsfähig und ggf. vom Verwalter vertreten (bei gesetzlicher Regelung oder Beschluss)

•       WEG startet mit Anlage der Wohnungsgrundbücher (Ein-Personen-WEG)

•       Nach Aufteilung sind neue Eigentümer bei Vormerkung, Besitzübergang bereits entscheidungsbefugt

•       WEG wird eine Art Gesellschaft

•       Vertreter der WEG ist der Verwalter (Einschränkungen im Außenverhältnis nicht möglich, im Innenverhältnis schon)

 

Gemeinschaft - Auswirkung

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Eigentümer sind bei Streitigkeiten zu verklagen (Beschlussanfechtung, Beschlussersetzung) und klagebefugt bei Verstößen gegen die Hausordnung

•       Eigentümer sind untereinander zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet

 

•       WEG ist verantwortlich für ordnungsgemäße Verwaltung und die Eigentümer gegenüber der WEG

•       Nach Aufteilung sind neue Eigentümer bei Vormerkung, Besitzübergang bereits entscheidungsbefugt

 

 

Harmonisierung mit Mietrecht

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung unterschiedlich

•       Durchgriffsrechte von Eigentümer auf Mieter und Schutzrechte der Mieter bei baulichen Veränderungen nicht geregelt

 

•       Harmonisierung der Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung, soweit billiges Ermessen eingehalten

•       Regelungen über Duldungspflicht von Mietern sowie Ankündigungspflichten als Schutzrechte

 

 

Erleichterung bauliche Veränderungen

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Zustimmung aller Betroffenen erforderlich, #

•       Kostenregelungen für einzelne nur im Einzelfall

 

•       Stärkung der Rechte für Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchssicherung

•       Anspruch auf bauliche Veränderung mit Kostenregelungen, wenn Zustimmung aller über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß vorliegen

•       Kostenregelung zugunsten der zustimmenden und begünstigten Eigentümer möglich

 

 

Veränderung ET-Versammlung

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Präsenzversammlung

•       Originalvollmacht für Vertretene

•       Einladungsfrist mindestens 2 Wochen

•       Abwahl Verwalter kann eingeschränkt werden auf wichtigen Grund   

 

•       Onlineteilnahme kann durch Beschluss gestattet werden

•       Vollmacht in Textform (E-Mail möglich)

•       Einladungsfrist mindestens 4 Wochen

•       Abwahl des WEG-Verwalter kann nicht eingeschränkt werden, jederzeit ist die Abwahl möglich

 

 

Abschaffung Beschlusssammlung

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Beschlusssammlung ist zu führen

•       Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen nur aus dem Verwaltervertrag, Ausnahme Protokoll der ET-Versammlungen

 

•       Keine Beschlusssammlung notwendig

•       Protokolle sind aufzubewahren

•       Die Gemeinschaftsordnung ändernde Beschlüsse müssen in das Grundbuch eingetragen werden (Vereinfachung des Verfahrens), um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern zu habne (betrifft nur Öffnungsklauseln)

•       Einsichtsrecht für Protokoll gestrichen und Einsichtsrecht für alle Unterlagen geregelt am Ort der Verwaltung

 

 

Sonstiges

Aktuelle Situation

Neue Situation

•       Bei Pflichtverletzungen nur Unterlassungsverlangen und als ultima ratio Entziehung Wohnungseigentümer möglich

•       Verwaltungsbeirat starr, mit unklarer Haftungs- und Entschädigungsregelung

 

•       Vertragsstrafen bei Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung, Hausordnung können beschlossen werden.

•       Verwaltungsbeirat wird dynamischer geregelt, Haftung bei Unentgeltlichkeit reduziert und Prüfung für Kostenvoranschläge gestrichen

•       Gesetz gilt für alle WEGs, Übergangsregelungen jedoch für Grundbucheintragungspflichten

•       Erweiterung Sondereigentumsfähigkeit auf Grundstücksflächen und Stellplätze

 

§ 48 Beiladung, Wirkung des Urteils

(1) Richtet sich die Klage eines Wohnungseigentümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch geltend macht, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter nicht Partei ist, ist er ebenfalls beizuladen.

(2) Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Klageschrift, der die Verfügungen des Vorsitzenden beizufügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beitreten. Veräußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden.

(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den beigeladenen Verwalter.

(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig.

§ 48 Übergangsvorschriften

(1)   § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

(2)   (2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

(3)   § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

(4)   § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem … [einsetzen: Datum des ersten Tages des 26. auf die Verkündung folgenden Monats] anwendbar. Eine Person, die am … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes nach Artikel 18 Satz 1] Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum … [einsetzen: Datum des ersten Tages des 44. auf die Verkündung folgenden Monats] als zertifizierter Verwalter.

(5)   Für die bereits vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

§ 49 Kostenentscheidung

(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.

(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

§ 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

(1)   Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.

(2)   Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

§ 50 Kostenerstattung

Den Wohnungseigentümern sind als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war.

unverändert

§ 61

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, daß eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

(weggefallen)

§ 62 Übergangsvorschrift

(1) Für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen oder für die bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen sind die durch die Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) geänderten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes sowie die des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

(2) In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis 4 finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) keine Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 31. Dezember 2015 verkündet worden ist.

(weggefallen)

§ 63 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlaßten Gebühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstücks, im Falle des Dauerwohnrechts ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen.

(2)

(3) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

(weggefallen)

§ 64 Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung in Kraft.

(weggefallen)

 

 

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